Vente avec complément de prix : fonctionnement, frais et simulation
Mis à jour le 3 octobre 2026 · Par Boris Intini, directeur général associé de PraxiFinance
La vente avec complément de prix est une vente immobilière définitive en deux temps. Un investisseur achète votre bien et vous verse immédiatement un prix compris entre environ 42 % et 60 % de sa valeur. Si le contrat le prévoit, vous conservez ensuite l’usage du bien, moyennant une indemnité d’occupation, pendant 6 mois à 3 ans, durée fixée au contrat à l’issue de laquelle vous devez libérer les lieux, le temps de rechercher un acquéreur. Si le bien est revendu au-dessus du prix déjà versé, vous percevez le complément de prix selon les conditions du contrat : il dépend du prix de revente effectivement obtenu et n’est pas garanti.
Ce n’est pas un crédit : il n’y a ni mensualité, ni condition de revenus, ni assurance emprunteur. L’opération est signée chez le notaire.
Pour qui ? Les propriétaires qui ont besoin de trésorerie avant la vente de leur bien : acheter un nouveau logement, rembourser une dette, payer une soulte, financer une succession ou un projet.
Nos experts sont disponibles pour vous orienter vers la meilleure solution patrimoniale.
Notre Équipe – Experts du Crédit Hypothécaire et Vente à Réméré
PraxiFinance réunit des experts issus de la banque, du conseil patrimonial et de l’immobilier de prestige.
Depuis plus de 35 ans, nos équipes conçoivent des solutions sur mesure pour permettre aux propriétaires de débloquer des liquidités à partir de leur patrimoine immobilier, sans vendre ni renoncer à leurs projets.
Notre engagement : transparence, rigueur et accompagnement sur mesure.
Encaissez jusqu’à 60 % de la valeur de votre bien en 10 à 20 jours à Paris (30 à 60 en province), sans passer par la banque.
Disposez de 6 mois à 3 ans (durée fixée au contrat) pour vendre votre bien sans subir la pression de l’urgence, puis libérer les lieux à l’échéance convenue.
L’avance, les conditions de l’opération et le complément de prix sont définis contractuellement et actés chez le notaire.
Comment fonctionne la vente avec complément de prix ?
1. Étude du dossier et expertise du bien
Votre situation et votre bien sont étudiés, puis le bien est expertisé. Le dossier est ensuite présenté à un investisseur, qui formule une offre écrite précisant le prix versé, la durée de l’opération, l’indemnité d’occupation et les conditions du complément de prix.
2. Signature chez le notaire et versement du prix
La vente est signée par acte authentique. Vous percevez le prix convenu, diminué des frais de l’opération, de l’indemnité d’occupation prépayée et, le cas échéant, du remboursement de votre crédit en cours.
3. Une période de 6 mois à 3 ans pour vendre
Vous restez dans votre logement pendant la durée prévue au contrat, en contrepartie d’une indemnité d’occupation d’environ 10 % par an, prépayée et rendue au prorata en cas de départ anticipé ; vous devez libérer les lieux à l’échéance convenue. Vous recherchez un acquéreur, seul ou avec l’agence de votre choix. Si le bien est loué, les conditions de gestion du bail sont définies avant la signature.
4. Revente et versement du complément de prix
Lorsque l’acquéreur est trouvé, la revente est signée chez le notaire. Si le prix de revente, net de frais, dépasse le prix que vous avez déjà perçu, la différence vous est versée au titre du complément de prix, selon les conditions du contrat ; à défaut, aucun complément n’est dû. Si la revente intervient avant le terme, la part d’indemnité d’occupation non utilisée vous est remboursée au prorata, selon les conditions du contrat.
Combien pouvez-vous percevoir ?
Le prix versé à la signature se situe entre environ 42 % et 60 % de la valeur expertisée du bien. Le plancher de 42 % n’est pas un choix commercial : l’article 1674 du Code civil permet d’annuler une vente dont le prix est inférieur aux 5/12 de la valeur du bien, soit 41,7 %. Le pourcentage retenu dépend de la valeur du bien, de son potentiel de revente, de la durée de l’opération et des éventuelles dettes à rembourser.
Exemple pour une opération d’un an sur un bien estimé à 400 000 €
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix versé (60 % de la valeur) | 240 000 € |
| Frais de notaire (2 à 3 %, ici 2,5 %) | - 6 000 € |
| Honoraires PraxiFinance (6 % TTC) | - 14 400 € |
| Indemnité d’occupation prépayée (10 % par an) | - 24 000 € |
| Trésorerie nette disponible | 195 600 € |
| Complément de prix si revente à 400 000 € | 160 000 €, diminués des frais liés à la revente (montant non garanti, qui dépend du prix de revente effectivement obtenu) |
Pour une opération d’un an, la trésorerie nette représente donc environ 49 % de la valeur du bien. Un crédit en cours doit être remboursé à la signature : il vient en déduction de ce montant.
Quels sont les frais d’une vente avec complément de prix ?
Les frais sont calculés sur le prix versé à la signature, pas sur la valeur totale du bien :
- Frais de notaire : 2 à 3 % du prix ;
- Honoraires d’intermédiation PraxiFinance : 6 % TTC ;
- Indemnité d’occupation : environ 10 % du prix par an, généralement prépayée à la signature ;
- Indemnité de sortie : aucune.
Les montants exacts figurent dans l’offre de l’investisseur, avant tout engagement. Selon les investisseurs, une durée minimale d’indemnité peut rester due en cas de revente très rapide : elle est précisée dans l’offre.
Qui peut bénéficier d’une vente avec complément de prix ?
L’éligibilité repose sur le bien, pas sur vos revenus :
- bien situé en France métropolitaine ;
- valeur d’au moins 300 000 € ;
- crédits en cours inférieurs à 30 % de la valeur du bien, pour que la trésorerie nette reste suffisante une fois les frais déduits ;
- bien revendable dans un délai raisonnable et situation juridique permettant la vente.
Résidences principales, résidences secondaires, biens locatifs et certains locaux professionnels peuvent être étudiés. Les propriétaires en procédure collective ou en procédure de surendettement ne sont pas éligibles.
Les besoins les plus fréquents : acheter avant d’avoir vendu, rembourser des dettes, payer une soulte après un divorce, financer les droits de succession, disposer de liquidités sans nouveau crédit.
Pour aller plus loin : obtenir une avance sur la vente de son bien, vendre un bien immobilier en urgence et la vente avec complément de prix pour un rachat de parts.
Exemple complet de vente avec complément de prix
Un propriétaire possède une maison estimée à 1 000 000 €. Il a besoin de trésorerie avant de la vendre.
- Signature : l’investisseur achète la maison 600 000 € (60 %). Après déduction des frais de notaire (environ 15 000 €), des honoraires (36 000 €) et d’un an d’indemnité d’occupation (60 000 €), le propriétaire dispose d’environ 489 000 €.
- Période de vente : il reste dans la maison pendant la durée prévue au contrat et la met en vente.
- Revente : huit mois plus tard, la maison est vendue 1 000 000 €. Il perçoit un complément de prix d’environ 400 000 €, diminué des frais liés à la revente, et récupère les quatre mois d’indemnité d’occupation non utilisés. Une revente à un prix inférieur aurait réduit d’autant ce complément.
Vente avec complément de prix : les points de vigilance
Une vente avec complément de prix est une vraie vente. Avant de signer, il faut en comprendre les engagements :
- Le délai est impératif. Si le bien n’est pas revendu dans la durée prévue, vous devez libérer les lieux. L’investisseur organise alors la revente, en général à un prix plancher fixé dans l’acte. Le complément de prix n’est dû que si la revente intervient dans les délais et aux conditions prévues.
- L’indemnité d’occupation doit être réglée. Un défaut de paiement peut faire perdre le droit au complément de prix.
- Le prix de revente conditionne le complément. Le complément dépend du prix de revente effectivement obtenu : un bien surévalué ou difficile à vendre le réduit, et aucun complément n’est dû si la revente n’intervient pas au-dessus du prix déjà versé. Il n’est donc pas garanti.
C’est pourquoi l’opération est toujours signée avec un notaire, et que l’offre de l’investisseur détaille par écrit chacune de ces conditions avant tout engagement.
Vente avec complément de prix ou vente classique ?
| Critère | Vente classique | Vente avec complément de prix |
|---|---|---|
| Délai pour disposer des fonds | Plusieurs mois entre la mise en vente et la signature de l’acte | 10 à 20 jours à Paris, 30 à 60 jours en province |
| Marge de négociation | Variable selon le marché, plus forte pour une vente pressée | Moins de pression pour vendre ; le complément dépend du prix de revente obtenu |
| Pression du calendrier | Forte si les fonds sont attendus | 6 mois à 3 ans pour vendre |
| Coût | Frais d’agence éventuels | Frais de l’opération et indemnité d’occupation |
Le délai et la marge de négociation d’une vente classique varient selon le marché local, le type de bien et l’urgence du vendeur.
Vente avec complément de prix, prêt relais ou crédit hypothécaire ?
Le prêt relais est un crédit bancaire : il suppose l’accord de la banque, des revenus suffisants et génère des intérêts. La vente avec complément de prix n’est pas un crédit : elle convient au propriétaire qui ne peut pas, ou ne souhaite pas, emprunter.
Si vous souhaitez garder votre bien, le crédit hypothécaire ou, à partir de 60 ans, le prêt viager hypothécaire sont plus adaptés. Si vous souhaitez vendre avec faculté de rachat, étudiez la vente à réméré.
Clause de complément de prix : quel cadre juridique ?
La vente avec complément de prix est une vente immobilière signée par acte authentique. Elle repose sur un prix déterminable : le Code civil (articles 1163 et 1591) admet que le prix soit fixé selon des modalités objectives définies dans le contrat. Le mode de calcul du complément, les délais et les obligations de chaque partie figurent dans l’acte.
La dénomination Vente avec Complément de Prix® a été déposée par PraxiFinance auprès de l’INPI (n° 5068025).
Pourquoi choisir PraxiFinance ?
PraxiFinance accompagne depuis 1990 les propriétaires qui souhaitent mobiliser la valeur de leur patrimoine immobilier. Pour une vente avec complément de prix, nous prenons en charge :
- l’étude de votre situation et de la faisabilité ;
- l’expertise du bien et la présentation du dossier aux investisseurs ;
- la négociation de l’offre et la coordination avec le notaire ;
- le suivi jusqu’à la revente et au versement du complément de prix.
Parole d’expert
« La vente avec complément de prix permet à nos clients de disposer de trésorerie sans vendre dans l’urgence. Ils gagnent du temps pour rechercher un acquéreur, le complément dépendant ensuite du prix de revente obtenu. » Boris Intini, directeur général associé.
Questions fréquentes sur la vente avec complément de prix
La vente avec complément de prix est-elle un crédit ?
Non. C’est une vente immobilière signée chez le notaire. Vous ne remboursez aucune mensualité.
Combien peut-on obtenir ?
Le prix versé à la signature se situe entre environ 42 % et 60 % de la valeur expertisée. Pour une opération d’un an, la trésorerie nette représente environ 49 % de la valeur, après frais et indemnité d’occupation.
En combien de temps reçoit-on les fonds ?
En 10 à 20 jours à Paris et en 30 à 60 jours en province, après validation du dossier.
Combien de temps dispose-t-on pour vendre ?
De 6 mois à 3 ans, durée fixée au contrat selon l’offre de l’investisseur ; à son terme, vous devez libérer les lieux.
Peut-on rester dans son logement ?
Oui, si le contrat le prévoit, pendant la durée convenue (6 mois à 3 ans), en payant une indemnité d’occupation d’environ 10 % par an, généralement prépayée à la signature et rendue au prorata en cas de départ anticipé ; vous devez libérer les lieux à l’échéance convenue.
Que se passe-t-il si le bien n’est pas vendu à temps ?
Vous devez libérer le bien au terme prévu. L’investisseur organise alors la revente dans les conditions fixées par l’acte, en général avec un prix plancher. Le complément de prix n’est dû que si les délais et conditions du contrat sont respectés.
Que se passe-t-il si le bien est vendu rapidement ?
La part d’indemnité d’occupation non utilisée est remboursée au prorata, sous réserve d’une éventuelle durée minimale prévue dans l’offre.
Mes revenus sont-ils étudiés ?
Non. L’opération repose sur la valeur du bien et sa capacité à être revendu.
Quels biens sont éligibles ?
Les biens situés en France métropolitaine, d’une valeur d’au moins 300 000 €, dont les crédits en cours représentent moins de 30 % de la valeur.
Est-ce adapté à une succession ou à une soulte ?
Oui, c’est un usage fréquent, sous réserve que la situation juridique permette la vente. Voir nos pages financer une succession et payer une soulte.
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