La soulte est une compensation financière versée lorsqu’un bien est partagé entre plusieurs propriétaires et que l’un souhaite en conserver la pleine propriété. Elle intervient fréquemment lors d’un divorce, d’une succession ou d’une indivision. En pratique, régler une soulte exige souvent un financement important. Ce guide détaille les règles légales, le mode de calcul, les délais de paiement et les solutions pour financer une soulte en 2025.
Quelles sont les règles légales pour payer une soulte ?
La loi prévoit que la soulte doit être réglée comptant au moment du partage, sauf accord entre les parties ou décision du juge. Cette obligation découle de l’article 832-4 du Code civil.
Toutefois, un paiement échelonné peut être accepté dans certains cas :
- soit par accord amiable entre ex-conjoints, héritiers ou coindivisaires ;
- soit par décision judiciaire, notamment si le débiteur de la soulte justifie de difficultés de financement.
Comment calculer une soulte ?
Le montant d’une soulte se calcule ainsi :
Soulte = (Valeur du bien ÷ parts détenues) – capital restant dû (le cas échéant).
Exemple :
Un bien vaut 500 000 €. Deux indivisaires le détiennent à parts égales.
- Si aucun crédit n’est en cours, la soulte est de 250 000 €.
- Si un crédit immobilier reste à rembourser pour un montant de 50 000 €, la soulte tombe à 200 000 €.
Cette valorisation doit être officialisée par un notaire.
Quels sont les délais pour payer une soulte ?
Le délai dépend du contexte :
- Accord amiable : les parties fixent elles-mêmes la date ou prévoient un paiement échelonné.
- Décision judiciaire : le juge peut imposer un paiement immédiat ou différé.
- Bien immobilier : en pratique, le versement intervient au moment de l’acte notarié.
Dans tous les cas, le notaire encadre juridiquement l’opération.
Peut-on payer une soulte en plusieurs fois ?
Oui, mais uniquement si un accord est trouvé ou si le juge l’autorise. Un échéancier est alors établi. Attention : la loi prévoit que si la valeur du bien varie de plus de 25 % pendant cette période, le montant de la soulte peut être réajusté.
C’est pourquoi beaucoup de débiteurs préfèrent recourir à un crédit hypothécaire.
Quelles solutions pour financer une soulte ?
Le crédit hypothécaire
En 2025, le crédit hypothécaire est la solution privilégiée. Il permet d’emprunter jusqu’à 50 % de la valeur d’un bien existant.
- Taux fixe : 5,5 % par an sur 25 ans (septembre 2025).
- Aucun questionnaire de santé, aucune limite d’âge.
- Frais incompressibles : 8,5 % du montant emprunté (banque, notaire, expertise, intermédiaire).
Sur un bien de 500 000 €, il est possible d’obtenir environ 250 000 €, soit l’équivalent d’une soulte classique.
Consultez la liste des banques qui font des crédits hypothécaires.
La vente à réméré
La vente à réméré consiste à vendre temporairement son bien à un investisseur, tout en conservant la faculté de le racheter ultérieurement. Cela permet de dégager rapidement des liquidités pour payer une soulte.
La vente avec complément de prix
La vente avec complément de prix permet d’obtenir immédiatement une avance de 40 à 60 % de la valeur du bien, et de récupérer le solde lors de la revente finale.
Quelles sont les conséquences d’un retard de paiement ?
Un retard dans le paiement d’une soulte entraîne :
- des pénalités financières ou des intérêts de retard,
- des litiges juridiques avec l’autre partie,
- et parfois le blocage du transfert de propriété tant que la soulte n’est pas réglée.
FAQ – Soulte et financement
Peut-on financer une soulte avec un crédit classique ?
Très rarement. Les banques traditionnelles refusent généralement de financer une soulte via un prêt consommation. Seul un crédit hypothécaire est adapté.
Quel est le coût réel d’un crédit hypothécaire pour financer une soulte ?
Outre les intérêts (5,5 % en 2025), il faut compter 8,5 % du montant emprunté en frais fixes. Détail complet ici : coût du crédit hypothécaire.
Est-il possible de payer une soulte grâce à une vente immobilière temporaire ?
Oui, via une vente à réméré ou une vente avec complément de prix.
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