Hériter d’un bien immobilier avec ses frères et sœurs, ou le détenir en indivision après une succession, peut rapidement devenir une source de blocages. Comment dégager de la trésorerie pour payer des droits de succession, solder une dette ou financer un projet, sans vendre la maison familiale ? L’hypothèque apparaît comme une solution patrimoniale efficace. Mais est-il réellement possible d’hypothéquer un bien en indivision, et sous quelles conditions ? En 2025, alors que la valeur des successions augmente fortement et que les banques se montrent plus sélectives, cette question est d’une actualité brûlante.
Qu’est-ce que l’indivision immobilière ?
L’indivision désigne la situation où plusieurs personnes détiennent ensemble la propriété d’un même bien. C’est le cas typique après une succession entre frères et sœurs. Chaque indivisaire détient une quote-part abstraite du bien, sans qu’il soit possible de lui attribuer une pièce précise.
L’article 815 du Code civil rappelle que nul ne peut être contraint de rester en indivision. En pratique, cela signifie qu’un héritier peut demander le partage, y compris via une vente judiciaire. Pourtant, beaucoup de familles souhaitent préserver le bien. Dans ce cas, l’hypothèque peut devenir une alternative crédible.
Peut-on hypothéquer un bien en indivision ?
Oui, mais à une condition essentielle : l’accord de tous les indivisaires. En droit français, un bien en indivision ne peut être hypothéqué que si chaque héritier donne son consentement écrit devant notaire.
Sans unanimité, l’hypothèque est impossible, sauf à sortir de l’indivision via un partage ou un rachat de soulte.
Pourquoi hypothéquer un bien en indivision ?
- Régler les droits de succession : éviter une vente précipitée pour payer le fisc. Voir : payer des frais de succession avec un crédit hypothécaire.
- Financer un rachat de soulte : lorsqu’un héritier souhaite conserver le bien familial et indemniser les autres.
- Investir ou rénover sans vendre : dégager de la trésorerie pour valoriser le patrimoine.
L’hypothèque en indivision est donc une solution de financement souple qui permet d’aligner les intérêts des héritiers.
La procédure pas à pas
L’opération doit obligatoirement passer par un notaire :
- Vérification des titres de propriété.
- Recueil du consentement écrit de chaque indivisaire.
- Rédaction de l’acte hypothécaire.
- Inscription au service de publicité foncière (durée maximale : 20 ans).
Les frais liés à l’opération (banque, courtage, notaire, expertise) représentent en moyenne 8,5 % du montant emprunté (coût crédit hypothécaire).
Voir aussi : conditions pour obtenir un crédit hypothécaire.
Exemple concret en 2025
Trois frères héritent d’une maison familiale estimée à 500 000 € à Nice. Plutôt que de vendre pour régler les droits de succession, ils décident de mettre le bien en garantie.
- Montant emprunté : 250 000 € (50 % de la valeur)
- Durée : 25 ans
- Taux fixe (septembre 2025) : 5,5 % (taux crédit hypothécaire 2025)
- Mensualité (hors assurance) : 1 537 €
- Frais liés au dossier : 8,5 %, soit 21 250 €
Cette opération leur permet de régler immédiatement le fisc et de financer la rénovation du bien, qui sera ensuite mis en location.
FAQ
Peut-on hypothéquer un bien si un seul héritier est d’accord ?
Non. Tous les indivisaires doivent donner leur accord. Sinon, l’opération est bloquée.
Combien coûte une hypothèque en indivision ?
Les frais liés à l’opération s’élèvent à 8,5 % du montant emprunté.
Un héritier peut-il hypothéquer uniquement sa part ?
Théoriquement oui, mais dans la pratique les banques refusent car la garantie est inefficace.
Quelle alternative si les héritiers ne sont pas d’accord ?
Deux solutions : la vente judiciaire du bien ou le rachat de soulte via un crédit hypothécaire.
Combien de temps prend la procédure ?
En moyenne deux à trois mois, le temps de réunir les consentements et de finaliser l’inscription hypothécaire.
Hypothéquer un bien en indivision : conditions et solutions 2025
Hypothéquer un bien en indivision en 2025 soulève des enjeux complexes. Lorsqu’un ou plusieurs indivis souhaitent engager un emprunt ou un prêt immobilier, ils doivent obtenir l’accord des autres indivis. L’acte notarié est indispensable pour sécuriser l’opération et protéger l’acquéreur ou le créancier. Dans certains cas, une licitation peut être décidée devant le tribunal de grande instance (TGI) pour provoquer le partage des biens immobiliers. Si un héritier souhaite racheter les droits indivis après une succession, la procédure peut passer par un partage amiable ou, en cas de désaccord, par une liquidation successorale.
Les créanciers peuvent aussi agir sur le bien indivis si le débiteur est en situation de dettes impayées, mettant en péril la gestion des biens. L’usufruit et la pleine propriété doivent être distingués, tout comme les lots attribués lors d’un partage. Le droit de préemption des co-indivisaires protège leurs intérêts, mais en cas de blocage, seule une décision de justice peut autoriser la vente ou l’hypothèque. En pratique, la donation, la préemption ou encore la gestion des biens indivis nécessitent un intérêt commun clairement démontré. Hypothéquer un bien indivis reste possible, mais exige une forte rigueur juridique, une stratégie adaptée et l’appui de professionnels (notaires, avocats spécialisés).
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