En France, des milliers de familles se retrouvent chaque année confrontées au même problème : régler des droits de succession élevés pour conserver un bien immobilier transmis. Selon l’INSEE, près de six transmissions sur dix comprennent au moins un logement, souvent indivisible. Or, le fisc exige le paiement dans un délai maximum de six mois. Faute de liquidités, certains héritiers doivent vendre rapidement la maison familiale, parfois en dessous de sa valeur réelle. Le crédit hypothécaire est une alternative efficace. Il permet d’obtenir immédiatement des fonds en mettant un bien en garantie, tout en conservant le patrimoine.
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire pour régler une succession ?
Un crédit hypothécaire est un prêt accordé par une banque ou un organisme spécialisé, garanti par une hypothèque inscrite par un notaire. Contrairement à un prêt immobilier, il ne finance pas l’achat d’un logement mais repose sur un bien déjà détenu (maison, appartement, terrain). Lors d’une succession, il permet de dégager rapidement la trésorerie nécessaire pour payer les droits. L’acte est signé devant notaire et inscrit au service de la publicité foncière. Le financement peut prendre la forme d’un crédit amortissable (voir le crédit hypothécaire amortissable) ou d’un prêt in fine (voir le crédit hypothécaire in fine).
Pour savoir si vous êtes éligible, consultez notre guide : Qui peut faire un crédit hypothécaire ?.
Comment fonctionne le financement des droits de succession avec une hypothèque ?
Le principe est simple : les héritiers utilisent la valeur du bien hérité comme levier de financement. La banque accepte de prêter une partie de cette valeur (jusqu’à 60 %), à condition qu’une hypothèque soit inscrite.
Ce mécanisme est particulièrement adapté lorsque les héritiers veulent conserver la maison familiale. Il est souvent plus rapide et moins contraignant qu’un crédit classique, car la décision repose avant tout sur le bien immobilier.
Voir aussi : Payer des frais de succession avec un prêt hypothécaire.
Les avantages du prêt hypothécaire pour régler une succession
- Préserver le patrimoine : la maison familiale n’a pas besoin d’être vendue.
- Rapidité : les fonds sont disponibles en 6 à 8 semaines en moyenne.
- Accessibilité : les profils atypiques (retraités, héritiers sans revenus stables, professions libérales) peuvent y avoir recours.
- Souplesse : possible aussi via une SCI familiale.
Les inconvénients et points de vigilance
Le crédit hypothécaire n’est pas gratuit : il entraîne des frais incompressibles (banque, notaire, intermédiaire, expertise), évalués à 8,5 % du montant emprunté. De plus, le remboursement reste obligatoire. En cas de défaut, la banque peut saisir le bien. Voir notre page Risques du crédit hypothécaire.
Exemple concret : succession en 2025
Un appartement situé à Bordeaux est estimé à 500 000 €. Les droits de succession dus au fisc s’élèvent à 100 000 €.
- La banque accorde un crédit hypothécaire de 250 000 € (50 % de la valeur).
- Frais liés au dossier : 8,5 %, soit 21 250 € (voir le coût d’un crédit hypothécaire).
- Montant net réellement perçu : 228 750 €.
- Taux fixe septembre 2025 : 5,5 % sur 25 ans (taux crédit hypothécaire 2025).
- Mensualité hors assurance : 1 537 €.
Grâce à cette opération, les héritiers règlent les droits sans vendre le bien, qu’ils conservent dans le patrimoine familial.
Comparaison : crédit hypothécaire ou vente du bien?
- Crédit hypothécaire : permet de régler les droits, de conserver le bien et de préserver sa valeur affective.
- Vente : apporte une liquidité immédiate et supprime la dette, mais prive définitivement la famille du patrimoine, souvent à un prix inférieur au marché.
Connaissez-vous la vente à réméré? Une solution pour obtenir rapidement des liqudiités pour financer des droits de succession, grâce à des investisserus privés. Découvrez notre comparatif détaillé : Crédit hypothécaire vs vente à réméré.
FAQ – Succession et crédit hypothécaire
Peut-on payer des droits de succession avec un crédit hypothécaire ?
Oui, c’est une pratique de plus en plus fréquente. Voir la page dédiée.
Combien peut-on emprunter ?
Jusqu’à 60 % de la valeur du bien, selon la quotité acceptée par la banque.
Quels sont les délais moyens ?
6 à 8 semaines, en fonction du notaire et du service de la publicité foncière. 👉 Processus du crédit hypothécaire.
Une SCI peut-elle utiliser ce mécanisme ?
Oui, une SCI familiale peut hypothéquer un bien pour régler les droits.
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