Les droits de succession représentent une charge importante pour de nombreux héritiers. Dans certains cas, leur règlement peut conduire à vendre le logement familial, faute de liquidités. Le prêt viager hypothécaire, encadré par le Code de la consommation, permet de dégager des fonds sans céder immédiatement le bien. Cette solution, peu connue, évite les ventes précipitées et sécurise la transmission patrimoniale.
Les enjeux des frais de succession
À chaque décès, les héritiers doivent s’acquitter de droits de succession calculés selon la valeur nette des biens transmis et leur lien de parenté avec le défunt. Ces frais sont détaillés sur impots.gouv.fr.
Dans les grandes villes ou les zones tendues, la valeur élevée des biens immobiliers augmente mécaniquement les droits à payer. Les héritiers se retrouvent souvent contraints de vendre rapidement, au risque de céder le bien en dessous de sa valeur réelle.
Comment le prêt viager hypothécaire intervient
Un crédit garanti par le bien
Le PVH permet d’obtenir un capital proportionnel à la valeur du logement. Les fonds sont débloqués rapidement et peuvent être utilisés pour régler tout ou partie des droits de succession.
Pas de mensualités
L’héritier n’a pas à rembourser le prêt mois après mois. La dette (capital + intérêts capitalisés) sera remboursée lors de la revente du bien ou au terme de l’opération successorale.
Protection des héritiers
La dette ne peut pas dépasser la valeur du bien au jour du remboursement. Cette sécurité, inscrite dans les articles L315-1 et suivants, garantit que la famille ne sera jamais redevable au-delà de l’actif transmis.
Exemple chiffré
Appartement estimé à 700 000 € dans Paris. Héritiers : deux enfants.
- Droits de succession à régler : 120 000 € ;
- Prêt viager hypothécaire mobilisable (40 %) : 280 000 € ;
- Frais annexes (environ 7 %) : 19 600 € ;
- Montant net perçu : 260 400 €.
Les héritiers disposent immédiatement de la trésorerie pour régler les droits. Le bien reste dans la famille. À la revente dix ans plus tard, si le bien vaut 800 000 € et que la dette a atteint 400 000 €, les héritiers remboursent cette somme et conservent 400 000 €.
Storytelling
Paul et Sophie héritent de la maison familiale à Lyon, estimée 600 000 €. Les droits de succession s’élèvent à 90 000 €. Plutôt que de vendre en urgence, ils mettent en place un prêt viager hypothécaire. Ils obtiennent 250 000 € de trésorerie, dont une partie sert à payer les droits. La maison reste dans la famille et pourra être transmise sereinement plus tard.
Avantages par rapport à une vente forcée
- Préserver la propriété du logement familial ;
- Éviter une décote liée à une vente précipitée ;
- Disposer d’un délai pour organiser la transmission et la répartition entre héritiers ;
- Maintenir la valeur patrimoniale dans le cercle familial.
À comparer avec une vente à réméré, qui peut être adaptée en cas d’urgence extrême, mais implique un transfert temporaire de propriété.
Points de vigilance
- Les frais annexes (notaire, expertise, dossier) réduisent le montant net disponible : voir frais de notaire et coûts annexes d’un prêt viager hypothécaire.
- Les intérêts capitalisés augmentent avec le temps : une stratégie de sortie doit être prévue.
- Tous les biens ne sont pas éligibles : conditions détaillées dans conditions d’éligibilité au prêt viager hypothécaire.
Risques et vigilance
Le prêt viager hypothécaire est une solution puissante pour éviter une vente précipitée, mais il doit être anticipé. Les risques principaux :
- Mauvaise estimation des frais ;
- Absence de plan de sortie à long terme ;
- Décalage entre le montant mobilisé et les droits réellement dus.
Ces risques sont détaillés dans risques d’un prêt viager hypothécaire et arnaques et pièges à éviter dans le prêt viager hypothécaire.
FAQ – Financer des droits de succession avec un prêt viager hypothécaire
Peut-on utiliser le PVH pour payer les droits de succession ?
Oui. Les fonds débloqués peuvent servir à régler les droits dus aux services fiscaux (impots.gouv.fr).
Le bien doit-il être vendu pour rembourser le prêt ?
Non. La dette peut être soldée à la vente ultérieure ou par les héritiers qui souhaitent conserver le logement.
La dette peut-elle dépasser la valeur du bien ?
Non. La loi prévoit un plafonnement : la dette ne peut excéder la valeur du logement au moment du remboursement.
Quels biens sont éligibles ?
Les biens résidentiels en pleine propriété, généralement situés dans les grandes agglomérations, stations balnéaires ou zones liquides du marché immobilier.
Quels sont les frais à prévoir ?
Notaire, expertise, dossier, inscription hypothécaire. Ils représentent en moyenne 6 à 8 % du montant du prêt.
.svg)
