Chaque année, des milliers de propriétaires reçoivent des avis de mise en recouvrement ou des commandements de payer émanant du fisc. Retard d’impôt sur le revenu, dette de TVA, arriérés d’ISF, redressements suite à un contrôle fiscal… Ces créances fiscales sont prioritaires et peuvent rapidement mener à la saisie des biens du contribuable. Face à une telle situation, la vente à réméré est souvent la seule solution efficace pour obtenir de la trésorerie immédiate et régler les services fiscaux sans perdre définitivement son patrimoine.
Quand la dette fiscale devient critique
Les dettes fiscales sont encadrées par le Code général des impôts. Elles peuvent concerner :
- l’impôt sur le revenu,
- la taxe foncière ou d’habitation,
- la TVA pour les entreprises,
- les droits de succession,
- les pénalités et majorations en cas de retard.
Contrairement à un créancier privé, l’administration fiscale dispose de pouvoirs étendus. Elle peut saisir directement les comptes bancaires, faire inscrire des hypothèques sur le bien du contribuable, voire initier une saisie immobilière pour se faire payer.
Les conséquences d’une dette fiscale impayée
Ne pas régler une dette fiscale entraîne :
- des majorations (10 % à 40 % selon les cas),
- des intérêts de retard (0,20 % par mois),
- une saisie sur salaire ou sur compte bancaire,
- l’inscription d’une hypothèque légale du Trésor sur un bien immobilier,
- et à terme, une procédure de vente forcée.
Le fisc est un créancier redoutable car il agit vite et ses procédures sont difficiles à bloquer.
Pourquoi la vente à réméré est adaptée
Lorsque la banque refuse un prêt classique ou un rachat de crédits, la vente à réméré devient une solution patrimoniale. Elle permet de transformer la valeur de son bien en trésorerie immédiate.
Le mécanisme est simple : le propriétaire vend son logement à un investisseur, encaisse une partie de sa valeur, reste occupant et conserve le droit exclusif de le racheter dans un délai de 6 à 36 mois. Cette liquidité permet de solder le fisc et d’éviter la saisie.
Exemple concret
Un chef d’entreprise reçoit un redressement fiscal de 300 000 €. Il possède une villa estimée à 1 000 000 €.
- Valeur du bien : 1 000 000 €
- Achat par investisseur (60 %) : 600 000 €
- Honoraires (6 %) : 36 000 €
- Frais de notaire (2,5 %) : 15 000 €
- Indemnité d’occupation prépayée pour 2 ans : 120 000 €
- Net perçu : 429 000 €
Avec 429 000 €, il peut rembourser le fisc et solder d’autres créances urgentes, évitant ainsi la déchéance du terme sur ses crédits bancaires.
Tableau des frais d'une vente à réméré pour solder une dette fiscale
Cas pratiques
- Patrimoine familial : un couple hérite d’un bien mais doit payer des droits de succession de 200 000 €. La vente à réméré leur permet de régler le fisc sans vendre définitivement le bien de famille.
- Entreprise en redressement : une PME doit 500 000 € de TVA. Le dirigeant utilise sa résidence secondaire en réméré pour injecter des fonds et éviter une liquidation judiciaire.
- Investisseur locatif : fiché au FICP, il utilise un immeuble de rapport en réméré pour régler ses dettes fiscales et conserver son patrimoine.
Comparaison avec d’autres solutions
- Le délai de paiement accordé par le fisc peut donner quelques mois, mais il reste limité et conditionné.
- Le rachat de crédits suppose un dossier bancaire solide, rarement compatible avec un fichage ou une situation de surendettement.
- La vente amiable classique règle le problème fiscal mais fait perdre le bien.
La vente à réméré combine trésorerie immédiate et conservation de la faculté de rachat.
Les conditions pour réussir l’opération
Chez PraxiFinance, un réméré est possible si :
- le bien vaut au moins 400 000 €,
- le besoin est inférieur à 50 % de la valeur,
- la durée est comprise entre 6 et 36 mois,
- le dossier est complet (permettant un déblocage sous 10 jours à Paris).
Ces critères garantissent que l’opération est viable et sécurisée.
Les risques à connaître
Le réméré est coûteux : honoraires, notaire, indemnités d’occupation. Mais le vrai danger est de ne pas anticiper la sortie.
Si le propriétaire n’a pas de stratégie de rachat ou de revente, il perd définitivement son bien.
PraxiFinance insiste donc toujours sur l’importance d’un plan clair : rachat bancaire après régularisation, revente avec plus-value, ou protocole de sortie négocié.
Pourquoi choisir PraxiFinance ?
Depuis 1990, nous accompagnons les propriétaires face aux dettes fiscales. Notre expertise :
- des opérations sécurisées avec notaires spécialisés,
- un réseau d’investisseurs privés et institutionnels,
- une expérience allant de 400 000 € à plus de 20 M€,
- des délais rapides (moins de 10 jours à Paris pour un dossier complet).
Nos solutions de vente à réméré figurent parmi les plus compétitives en France.
Vente à réméré : une solution pour régler une dette fiscale
Lorsqu’un débiteur, propriétaire d’un bien immobilier, fait face à une créance fiscale importante et à un endettement trop lourd, la vente à réméré peut lui permettre de préserver son patrimoine immobilier. Cette opération consiste à céder temporairement sa résidence principale ou d’autres biens immobiliers à un acquéreur, via un acte notarié signé devant notaire, avec inscription à la publicité foncière. Le prix de vente sert à rembourser la dette, régulariser les échéances de crédit immobilier, de prêt immobilier ou de crédit à la consommation, et même à solder un prêt hypothécaire ou un emprunt garanti par un bien hypothéqué. L’emprunteur, accompagné d’un courtier, peut ainsi éviter la saisie et disposer des liquidités nécessaires pour répondre aux créanciers publics ou privés. Les versements et mensualités sont suspendus, la dette fiscale est réglée, et le propriétaire conserve la possibilité de racheter son bien après un rachat de crédit, un remboursement anticipé ou un nouveau montant de prêt obtenu auprès d’un prêteur ou d’un établissement bancaire. En cas de difficultés financières plus graves, la solution permet d’éviter la saisie, la perte définitive du bien et la prescription forcée liée aux procédures fiscales, tout en protégeant l’emprunteur et ses cautions.
FAQ
Puis-je éviter une saisie avec un réméré ?
Oui. En réglant le fisc rapidement, vous stoppez la procédure avant la vente forcée.
Le réméré est-il accepté par l’administration fiscale ?
Oui, car il vous donne les liquidités pour honorer votre dette.
Combien de temps ai-je pour racheter mon bien ?
De 6 à 36 mois, avec possibilité de rachat anticipé.
Et si je ne peux pas racheter ?
Vous pouvez revendre à un tiers et garder la différence entre le prix de vente et le montant dû à l’investisseur.
Le réméré est-il risqué ?
Bien encadré par notaire, non. Le seul danger est de ne pas anticiper la sortie.
Puis-je faire un réméré avec un bien professionnel ?
Oui, à condition que ce soit un bien à usage commercial (bureaux, magasin, restaurant).
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