La vente à réméré, ou vente avec faculté de rachat, est une solution juridique et financière méconnue mais puissante pour obtenir rapidement des liquidités tout en conservant la possibilité de racheter son bien immobilier. Pourtant, cette opération, si elle est mal comprise ou mal préparée, peut se transformer en cauchemar, notamment si les conditions pour le rachat ne sont pas parfaitement respectées.
Vous êtes peut-être dans une situation d’urgence financière, en risque de saisie ou confronté à un surendettement. Alors, comment bien préparer le rachat de votre bien, quelles sont les conditions légales à respecter, et comment éviter les pièges ? Ce guide vous livre des réponses claires, appuyées sur la réglementation officielle et sur l’expérience de PraxiFinance, acteur historique depuis 1990 du réméré en France.
Qu’est-ce que la vente à réméré ?
La vente à réméré, également appelée vente avec faculté de rachat, est un mécanisme prévu par le Code civil (articles 1659 à 1673) qui permet à un propriétaire de vendre un bien immobilier tout en se réservant la possibilité de le racheter dans un délai déterminé, généralement entre 6 et 36 mois. Ce dispositif est souvent utilisé pour libérer rapidement de la trésorerie en cas de difficultés financières, sans perdre définitivement la propriété du bien. En savoir plus sur le fonctionnement de la vente à réméré.
Conditions légales pour racheter son bien en réméré
Délai légal et prorogation du réméré
Le rachat du bien doit intervenir dans un délai maximum fixé contractuellement, souvent compris entre 6 et 36 mois. Ce délai est impératif et correspond à la durée légale de la faculté de rachat, sous peine de perdre ce droit. Il est possible de prévoir une prorogation, mais uniquement par accord écrit entre les parties (source officielle).
Prix de rachat
Le prix de rachat est généralement fixé à l’avance lors de la signature de l’acte de vente. Il correspond au montant payé par l’investisseur, augmenté des frais contractuels (honoraires, indemnité d’occupation). Le vendeur peut ainsi racheter son bien sans plus-value, ce qui le protège d’une éventuelle revalorisation du bien. Pour en savoir plus, consultez la page dédiée aux conditions et aux risques.
Paiement des frais et indemnités d’occupation
Lors de la vente à réméré, des indemnités d’occupation sont souvent prépayées à l’acte, en compensation de l’usage du bien par l’investisseur durant la période. Ces loyers sont calculés en général à 10% par an de la valeur d’achat par l’investisseur. En cas de rachat anticipé, ces indemnités non consommées sont restituées au prorata temporis.
Les étapes pour racheter son bien en réméré
1. Notification de la volonté de rachat
Le vendeur doit notifier à l’acheteur son intention de racheter le bien, idéalement par lettre recommandée avec accusé de réception, pour officialiser la démarche.
2. Réalisation du paiement
Le rachat s’effectue par le paiement du prix convenu, majoré des frais contractuels. Il est possible d’utiliser un financement bancaire, une épargne personnelle ou un autre mécanisme adapté.
3. Acte notarié de reprise de propriété
Une fois le paiement réalisé, un acte notarié formalise le rachat et restitue la pleine propriété au vendeur. Nos notaires spécialisés fluidifient cette procédure dans les délais les plus brefs.
Exemple chiffré concret : comment calculer le montant net perçu et le prix de rachat ?
Supposons un bien immobilier expertisé à 1 000 000 €.
- Achat du bien par l’investisseur : 60 % de la valeur, soit 600 000 €.
- Honoraires (6 % TTC) : 36 000 €.
- Frais de notaire (2,5 % sur 600 000 €) : 15 000 €.
- Indemnité d’occupation prépayée à l’acte : 10 % par an sur 600 000 €, soit 60 000 €. Pour une durée de 2 ans, donc 120 000 €.
Montant net perçu par le vendeur à l’acte :
600 000 € – (36 000 € + 15 000 € + 120 000 €) = 429 000 €.
Le vendeur ne paie pas d’indemnité d’occupation pendant 2 ans (prépayée). Il peut à tout moment racheter son bien pour 600 000 €, sans plus-value, ou revendre à un tiers au prix qu’il souhaite, conservant l’intégralité du complément.
Note importante : les loyers prépayés et non consommés sont remboursés au prorata si le bien est racheté ou revendu avant la fin de la période.
Tableau des frais d'une vente à réméré
Conseils pour réussir le rachat de son bien en vente à réméré
- Anticiper la sortie : Il est crucial de préparer le financement du rachat en amont pour éviter toute perte de droit.
- Bien entourer l’opération : Faites appel à des experts spécialisés (notaires, avocats, conseils en réméré).
- Comprendre les frais : Cette opération est lourde en frais, mais elle offre une trésorerie rapide et sécurisée.
- Connaître les risques : En cas d’absence de rachat dans les délais, le bien peut être définitivement acquis par l’investisseur. Pour plus d’infos, voir les risques liés au portage immobilier et à la vente à réméré.
Pourquoi choisir Praxifinance pour votre opération de réméré ?
Depuis 1990, Praxifinance est le spécialiste incontesté en France de la vente à réméré. Nous collaborons avec un réseau d’investisseurs privés et institutionnels solides, et disposons de notaires et avocats expérimentés pour sécuriser votre opération. Nous intervenons uniquement sur des biens d’une valeur minimum de 400 000 €, situés dans les grandes agglomérations, stations balnéaires ou de ski, avec des opérations de 6 à 36 mois. Nos investisseurs attendent une rentabilité comprise entre 10 et 12 %. Le montage et le décaissement des fonds se font en moins de 10 jours pour un dossier complet, notamment à Paris.
Pour tout savoir sur notre expertise, consultez notre page dédiée à la vente à réméré.
FAQ
1. Quels sont les délais pour racheter un bien vendu en réméré ?
Le délai légal est fixé dans le contrat, souvent entre 6 et 36 mois. Passé ce délai, le droit de rachat est perdu. Pour plus d’informations, voir durée légale et prorogation.
2. Puis-je racheter mon bien à un prix inférieur à celui fixé dans le contrat ?
Non, le prix de rachat est fixé à l’avance dans l’acte notarié. Il correspond au montant payé par l’investisseur augmenté des frais.
3. Que se passe-t-il si je ne peux pas racheter mon bien à temps ?
Le bien devient la propriété définitive de l’investisseur. Dans certains cas, un protocole peut être négocié pour un délai supplémentaire, mais ce n’est pas garanti.
4. Quels frais sont à prévoir lors d’un rachat en réméré ?
Les frais principaux sont le prix d’achat initial, les honoraires (environ 6 % TTC), les frais de notaire (environ 2,5 %) et l’indemnité d’occupation prépayée.
5. La vente à réméré est-elle risquée ?
Non, si elle est bien gérée et accompagnée par des professionnels. Le risque majeur est de ne pas préparer la sortie financière et de perdre la faculté de rachat.
6. Puis-je financer le rachat par un prêt bancaire ?
Oui, c’est une solution fréquente. Vous pouvez également utiliser vos économies ou d’autres ressources.
7. Peut-on revendre le bien à un tiers pendant la période de réméré ?
Oui, vous pouvez revendre à tout moment et conserver la différence entre le prix de revente et le prix de rachat à verser à l’investisseur.
Conditions pour racheter son bien en réméré
Dans une vente à réméré, le débiteur cède un bien immobilier — résidence principale ou locatif — à un acquéreur, via un acte authentique signé devant notaire et publié à la publicité foncière. Le contrat de vente ou le compromis de vente fixe le prix de vente, la décote éventuelle, le dépôt de garantie, les échéances et les modalités de restitution du bien. Pour racheter son logement, l’emprunteur doit rembourser le montant convenu, solder ses dettes et respecter le transfert de propriété, parfois en recourant à un prêt immobilier, un crédit immobilier ou un rachat de crédits. En cas de non-paiement, les créanciers peuvent saisir le patrimoine immobilier et procéder à une vente immobilière aux enchères. La possibilité de rachat dépend donc de l’endettement, de l’apport personnel et de la situation financière de l’emprunteur, ainsi que de la présence d’une hypothèque ou de plusieurs hypothèques garantissant l’opération. Cette clause résolutoire encadrée par le Code civil protège l’acquéreur tout en offrant une chance au propriétaire de redevenir maître de ses biens immobiliers.
.svg)
