Une vente à réméré coûte environ 8,5 % du prix de vente à la signature (frais de notaire et honoraires), auxquels s'ajoute une indemnité d'occupation d'environ 10 % par an, payée d'avance. Il n'y a aucune mensualité pendant l'opération. Le vrai coût se lit aussi dans la décote : l'investisseur achète le bien entre 50 % et 60 % de sa valeur. Cette page détaille chaque poste, qui le paie, à quel moment, et ce que vous percevez réellement.
Combien coûte une vente à réméré ?
Le coût d'un réméré se compose de trois éléments, tous fixés dans l'acte notarié et connus avant la signature :
- les frais à la signature : environ 8,5 % du prix de vente, frais de notaire et honoraires d'accompagnement compris ;
- l'indemnité d'occupation : environ 10 % du prix de vente par an, prépayée pour toute la durée ;
- la décote : le prix de vente représente 50 % à 60 % de la valeur du bien, ce qui n'est pas un frais mais conditionne tout le reste.
Qui paie quoi entre le vendeur, l'investisseur et le notaire ?
L'investisseur paie uniquement le prix d'acquisition, soit 50 % à 60 % de la valeur expertisée du bien. Il ne règle aucun frais en plus.
Le vendeur supporte l'ensemble des frais : notaire, honoraires et indemnité d'occupation. Il ne les sort pas de sa poche : le notaire les prélève sur le prix de vente avant de lui verser le solde. C'est ce qui permet de connaître le montant net perçu dès la signature.
Le notaire n'est pas payé en plus. Ses émoluments, fixés par décret, sont compris dans les frais d'acte. Il règle directement les créanciers du vendeur (banque, administration fiscale, URSSAF, créancier saisissant), purge les hypothèques existantes et verse le solde au vendeur.
Frais de notaire : pourquoi l'acquéreur est un marchand de biens
La vente à réméré est une vente immobilière : elle supporte les droits de mutation, les débours et les émoluments du notaire. Leur montant dépend du statut de l'acquéreur.
- Acquéreur particulier : régime d'une vente classique, avec des droits de mutation complets.
- Acquéreur marchand de biens : régime de l'article 1115 du Code général des impôts, qui réduit fortement les droits de mutation en contrepartie d'un engagement de revente.
C'est pourquoi PraxiFinance monte ses opérations presque exclusivement avec des investisseurs marchands de biens : les frais à la signature, honoraires compris, restent d'environ 8,5 % du prix de vente.
La décote : pourquoi le bien est acheté 50 à 60 % de sa valeur
L'investisseur achète le bien en dessous de sa valeur de marché. Cette décote rémunère l'immobilisation de son capital, l'impossibilité de revendre pendant la durée du droit de rachat et le risque que le vendeur ne rachète pas. Chez PraxiFinance, le prix de vente représente généralement 50 % à 60 % de la valeur du bien, selon sa liquidité, sa localisation, la durée prévue et le montant des dettes à solder.
La loi fixe un plancher. En vertu de l'article 1674 du Code civil, un vendeur lésé de plus des sept douzièmes du prix peut demander l'annulation de la vente : le prix ne peut donc pas descendre sous 5/12 de la valeur du bien, soit 41,7 %.
Au-delà de ce plancher, le prix doit rester cohérent avec une véritable vente. Si l'opération dissimule en réalité un prêt dont le bien sert de sûreté, le juge peut la requalifier en contrat pignoratif et l'annuler, ou la sanctionner comme pacte commissoire prohibé lorsqu'elle porte sur la résidence principale (article 2459 du Code civil). Les indices examinés sont notamment un prix très inférieur à la valeur, le maintien du vendeur dans les lieux contre une indemnité qui s'analyse en intérêts, et l'intention commune de prêter plutôt que de vendre.
La décote ne devient une perte que si aucune sortie n'a lieu. Si vous revendez le bien à un tiers au prix du marché avant l'échéance, vous conservez la différence entre ce prix et le prix de rachat. Faute de rachat ou de revente avant l'échéance, en revanche, l'investisseur devient propriétaire irrévocable et vous ne conservez que le prix perçu à la signature.
L'indemnité d'occupation : prépayée, restituée au prorata
Le vendeur reste dans son logement grâce à une convention d'occupation intégrée à l'acte. En contrepartie, il verse une indemnité d'environ 10 % du prix de vente par an, prélevée d'avance sur le prix pour toute la durée prévue. Vous n'avez donc rien à payer chaque mois.
En cas de rachat ou de revente anticipés, la part d'indemnité non consommée vous est restituée au prorata. Le calcul détaillé figure dans notre guide de l'indemnité d'occupation.
Exemple chiffré complet
Un bien estimé à 1 000 000 €, vendu à réméré pour 600 000 € (60 % de sa valeur), sur 2 ans :
Le coût de l'opération sur 2 ans s'élève à 171 000 €, soit 28,5 % du prix de vente. Si le vendeur rachète au bout de 12 mois, les 60 000 € d'indemnité non consommés lui sont restitués : le coût réel tombe à 111 000 €. S'il revend le bien 1 000 000 € à un tiers, il rembourse les 600 000 € et conserve environ 400 000 € avant frais de revente. À lire également : vente à réméré et frais de succession.
Pour un calcul sur votre propre bien, utilisez le simulateur de vente à réméré.
Combien coûte le rachat ?
Au rachat, vous remboursez le prix de vente, ainsi que les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires et celles qui ont augmenté la valeur du bien, conformément à l'article 1673 du Code civil. PraxiFinance n'applique aucune plus-value de sortie : vous rachetez au prix de la vente initiale. Les incidences fiscales du rachat et de la revente sont détaillées dans notre guide de la fiscalité de la vente à réméré.
Si le rachat n'a pas lieu dans le délai, l'acquéreur devient propriétaire irrévocable (article 1662 du Code civil) : vous conservez le prix perçu, mais perdez définitivement le bien et devez libérer les lieux selon l'acte. Le coût réel d'un réméré dépend donc d'abord de la solidité du plan de sortie : voir ce qui se passe si le bien n'est pas racheté.
Les pratiques qui alourdissent la facture
Avant de signer, vérifiez trois points dans l'offre qui vous est faite :
- Une plus-value de sortie : certains opérateurs fixent un prix de rachat supérieur au prix de vente, par exemple 660 000 € pour une vente à 600 000 €. Le rachat devient plus difficile à financer.
- Une indemnité d'occupation élevée : à 15 % par an au lieu de 10 %, deux ans d'occupation coûtent 60 000 € de plus sur un prix de 600 000 €.
- Des honoraires au-delà de 6 %, parfois calculés sur la valeur du bien et non sur le prix de vente.
Un prix d'achat affiché plus haut (70 % au lieu de 60 %) peut masquer ces surcoûts. Comparez toujours le net perçu et le prix de rachat, jamais le seul pourcentage d'achat. Pour les autres signaux d'alerte, consultez notre guide des arnaques à éviter.
Réméré ou crédit hypothécaire : lequel coûte le moins cher ?
Si vous pouvez encore emprunter, le crédit hypothécaire coûte nettement moins cher et vous laisse propriétaire : jusqu'à 70 % de la valeur du bien, remboursable sur 25 ans maximum, avec des frais d'environ 8,5 à 9,5 % du montant emprunté. Le réméré devient la solution adaptée lorsque le crédit n'est plus accessible (refus bancaire, fichage, revenus insuffisants, saisie imminente) ou lorsque le délai est trop court : les fonds sont versés en 10 à 20 jours à Paris, 30 à 60 jours en province en raison des délais de préemption.
Questions fréquentes sur le coût d'une vente à réméré
Quel est le coût total d'une vente à réméré ?
Environ 8,5 % du prix de vente à la signature, plus environ 10 % par an d'indemnité d'occupation. Sur 2 ans, cela représente environ 28,5 % du prix de vente, moins en cas de rachat anticipé.
Qui paie les frais de notaire dans un réméré ?
Le vendeur, par déduction sur le prix de vente. L'investisseur ne paie que le prix d'acquisition.
Pourquoi l'acquéreur est-il un marchand de biens ?
Parce qu'il bénéficie d'un régime de droits de mutation réduits (article 1115 du Code général des impôts) en contrepartie d'un engagement de revente, ce qui allège les frais d'acte supportés par le vendeur.
Quel pourcentage de la valeur du bien peut-on obtenir ?
Le prix de vente représente généralement 50 % à 60 % de la valeur du bien. Il ne peut pas descendre sous 5/12 de cette valeur, sous peine d'annulation pour lésion.
L'indemnité d'occupation est-elle remboursée en cas de rachat anticipé ?
Oui, la part non consommée est restituée au prorata de la durée restante.
Doit-on payer une plus-value au moment du rachat ?
Chez PraxiFinance, non : le prix de rachat est égal au prix de vente, augmenté des frais prévus par l'article 1673 du Code civil.
.svg)
