Le surendettement est une réalité qui frappe des milliers de ménages chaque année en France. Une succession de mensualités impayées, des crédits qui s’accumulent, des dettes fiscales qui s’ajoutent et soudain, le propriétaire se retrouve face à une impasse. Être fiché au FICP, recevoir des courriers d’huissiers, craindre la saisie immobilière… la spirale est rapide et angoissante. Pourtant, des solutions existent. Parmi elles, la vente à réméré apparaît comme un levier puissant pour solder ses dettes, lever un fichage bancaire et éviter la perte de son logement.
Comprendre le surendettement
Le surendettement est défini par la Banque de France comme « l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes non professionnelles ». Cela signifie que, même en vendant une partie de ses biens ou en ajustant son budget, la personne ne peut plus honorer ses créances. En 2024, plus de 110 000 dossiers de surendettement ont été déposés auprès de la Banque de France. Parmi eux, une part importante concerne des propriétaires immobiliers qui risquent de voir leur logement saisi.
Les causes principales
Les situations de surendettement sont variées :
- accumulation de crédits à la consommation,
- divorce ou séparation avec rachat de soulte,
- perte d’emploi ou baisse brutale de revenus,
- dettes fiscales ou sociales impayées,
- déchéance du terme prononcée par la banque après des impayés,
- échec d’un projet professionnel ou faillite d’une entreprise.
Dans tous les cas, la conséquence est la même : le budget du foyer est absorbé par les remboursements, laissant peu de place à la vie courante, et les créanciers accentuent leur pression.
Le rôle du dossier de surendettement
Le réflexe de nombreux ménages est de déposer un dossier de surendettement auprès de la Banque de France.
La commission de surendettement peut alors :
- suspendre certaines poursuites judiciaires,
- proposer un plan de remboursement adapté,
- rééchelonner les dettes,
- voire prononcer un effacement partiel des créances.
Pendant cette période, l’emprunteur est inscrit au FICP, ce qui bloque tout nouvel accès au crédit.
Les limites du dossier de surendettement
Le plan proposé par la commission ne débloque pas de liquidités. Or, un propriétaire surendetté a souvent besoin d’argent immédiat pour solder les dettes les plus urgentes.
De plus, la durée des plans est longue (jusqu’à 7 ans), avec le risque que le logement soit vendu pour apurer la situation. Autrement dit : la procédure protège, mais elle ne sauve pas toujours le patrimoine.
Le réméré comme alternative
La vente à réméré est une alternative concrète au dossier de surendettement. Elle permet de dégager rapidement une trésorerie pour rembourser les créanciers et repartir sur de nouvelles bases.
Le propriétaire vend temporairement son bien, reste occupant et conserve la faculté de le racheter dans un délai de 6 à 36 mois.
En pratique, c’est une opération notariée prévue par le Code civil. Bien encadrée, elle est parfaitement légale et sécurisée.
Exemple concret : réméré et surendettement
Un propriétaire possède une maison estimée à 1 000 000 €. Il est endetté de 300 000 € entre crédits, dettes fiscales et retards divers.
Dans le cadre d’un réméré :
- achat par investisseur (60 %) : 600 000 €,
- honoraires (6 %) : 36 000 €,
- frais de notaire (2,5 %) : 15 000 €,
- indemnité d’occupation prépayée pour 2 ans (10 %/an sur 600 000 €) : 120 000 €,
- net perçu : 429 000 €.
Ces 429 000 € suffisent à rembourser intégralement les dettes (300 000 €) et à garder une marge de trésorerie. Le fichage FICP est levé, la menace de saisie immobilière disparaît et le propriétaire peut se concentrer sur la sortie du dispositif : rachat ou revente à un tiers.
Tableau des frais d'un réméré pour sortir d'un surendettement
Autres simulations
- Pour un bien de 500 000 €, l’investisseur rachète à 300 000 €, et après frais, le propriétaire dispose d’environ 210 000 € nets.
- Pour un bien de 2 000 000 €, le net perçu dépasse 850 000 €, permettant de restructurer une dette d’entreprise ou d’éponger une dette fiscale massive.
Ces chiffres montrent que le réméré est proportionnel : plus le bien est valorisé, plus l’opération donne de marge de manœuvre.
Comparaison avec d’autres solutions
Un rachat de crédits est souvent proposé, mais il suppose que la banque accepte. Or, un emprunteur fiché FICP ou en situation de déchéance du terme ne peut plus accéder à ce type de produit.
Une vente amiable classique règle les dettes, mais fait perdre définitivement le logement. Le réméré, lui, conserve la faculté de rachat.
Le dossier de surendettement gèle les poursuites, mais sans apporter de liquidités. Le réméré, au contraire, met immédiatement de l’argent sur la table.
Les conditions pour qu’un réméré réussisse
PraxiFinance ne propose un réméré que si :
- la valeur du bien est supérieure à 400 000 €,
- le besoin (et le capital restant dû) ne dépasse pas 50 % de la valeur,
- le bien est situé dans une grande ville, une zone littorale ou une station de ski,
- le dossier est complet pour un déblocage en moins de 10 jours à Paris.
Ces conditions garantissent la sécurité du montage, aussi bien pour l’investisseur que pour le propriétaire.
Les risques à anticiper
Un réméré est une opération lourde de frais. Elle ne doit pas être engagée à la légère.
Le vrai danger est de ne pas préparer la sortie. Si le propriétaire ne rachète pas ou ne revend pas dans le délai prévu, le bien devient définitivement celui de l’investisseur.
C’est pourquoi PraxiFinance insiste toujours sur la mise en place d’une stratégie claire : rachat bancaire après régularisation, vente préparée à moyen terme, ou refinancement via un nouvel apport.
Témoignages et cas pratiques
- Jean, 58 ans, commerçant à Lyon, avait accumulé 250 000 € de dettes fiscales et sociales. Grâce à un réméré sur son appartement, il a pu solder ses dettes et négocier un nouveau départ.
- Sophie et Marc, 45 ans, propriétaires à Nice, avaient contracté plusieurs crédits à la consommation et étaient menacés de saisie. Le réméré leur a permis de sauver leur maison et d’éviter une vente forcée.
- Henri, 62 ans, dirigeant d’une PME, a utilisé le réméré sur un bien secondaire pour injecter 400 000 € dans son entreprise et éviter le dépôt de bilan.
Pourquoi choisir PraxiFinance ?
Depuis 1990, PraxiFinance est le spécialiste français incontesté de la vente à réméré.
- Expertise reconnue auprès des notaires, avocats et magistrats,
- Opérations allant de 400 000 € à plus de 20 millions d’euros,
- Réseau d’investisseurs privés et institutionnels,
- Rentabilités attendues de 10 à 12 % selon les dossiers,
- Accompagnement personnalisé et sécurisé
Vente à réméré : une solution pour sortir du surendettement
Lorsqu’un débiteur en situation de surendettement accumule les incidents de remboursement de prêt immobilier, de crédit immobilier ou de crédit à la consommation, sa situation financière se dégrade rapidement. Le dépôt du dossier auprès de la commission de surendettement peut conduire à un plan conventionnel, un plan de redressement, voire une procédure de rétablissement personnel ou une liquidation judiciaire, sur plusieurs ans maximum, selon la recevabilité et la bonne-foi de l’emprunteur. Mais ces dispositifs ne suffisent pas toujours à préserver le bien immobilier, en particulier la résidence principale grevée d’emprunts, de caution ou d’endettement trop lourd. La vente à réméré permet alors de céder temporairement son bien à un acquéreur, de solder ses dettes par un rachat de crédit ou le remboursement des crédits, et de rétablir sa capacité de remboursement. L’emprunteur peut ainsi éviter la liquidation, protéger son patrimoine, et bénéficier d’une seconde chance en rachetant le bien après redressement. Inscrite au fichier national, cette solution constitue une alternative pragmatique pour retrouver un équilibre et sortir durablement des difficultés financières.
FAQ
Le réméré est-il compatible avec un dossier de surendettement ?
Oui. Il peut même solder les dettes et clore le dossier plus rapidement.
Combien de temps ai-je pour racheter mon bien ?
La durée varie de 6 à 36 mois. Le rachat anticipé est possible à tout moment.
Puis-je revendre à un tiers ?
Oui. Vous pouvez revendre librement et garder la différence entre le prix de vente et le montant dû à l’investisseur.
Que se passe-t-il si je n’agis pas ?
Le bien devient définitivement la propriété de l’investisseur.
Le réméré est-il risqué ?
Bien encadré, non. Le danger est de ne pas anticiper sa sortie.
Le réméré est-il plus cher qu’un crédit classique ?
Oui, mais il répond à des situations où le crédit bancaire est impossible. C’est le prix de la rapidité et de la flexibilité.
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