Vente à réméré : définition, fonctionnement, coût et simulation

La vente à réméré en 30 secondes

• Définition : la vente à réméré est une vente immobilière assortie d'un droit de rachat au profit du vendeur, prévue aux articles 1659 à 1673 du Code civil.
• Prix de vente : généralement 50 % à 60 % de la valeur du bien, versés au vendeur à la signature chez le notaire.
• Durée : fixée librement dans l'acte, dans la limite légale de 5 ans. En pratique, de 6 à 36 mois.
• Coût : environ 8,5 % du prix de vente à la signature (frais de notaire et honoraires), plus une indemnité d'occupation de 10 à 12 % par an, payée d'avance.
• Mensualités : aucune. Tous les montants sont connus et réglés dès la signature.
• Occupation : le vendeur reste dans son logement pendant le délai de rachat, grâce à une convention d'occupation intégrée à l'acte notarié.
• Rachat : possible à tout moment pendant la durée prévue. Passé ce délai, l'acquéreur devient propriétaire irrévocable : le vendeur conserve le prix perçu et libère les lieux selon l'acte.
• Conditions : être propriétaire d'un bien d'au moins 300 000 € situé dans une zone à forte liquidité, avec un plan de sortie réaliste. Aucun critère bancaire.
• Chez qui : PraxiFinance, spécialiste du financement adossé à l'immobilier depuis 1990, présent à Paris et à Nice, ORIAS n° 13005512, Carte T n° 7501 2020 000 045 497.

Qu'est-ce que la vente à réméré ?

La vente à réméré est une vente immobilière dans laquelle le vendeur se réserve le droit de racheter son bien. L'article 1659 du Code civil la définit comme un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix et le remboursement des frais prévus par la loi. Ce droit de rachat dure 5 ans au plus (article 1660).

Réméré ou faculté de rachat : un seul mécanisme

Depuis 2009, le Code civil emploie l'expression « faculté de rachat » à la place du mot « réméré », qui reste d'usage courant chez les notaires et les professionnels. Les deux désignent exactement la même opération : la vente avec faculté de rachat.

Une vraie vente, pas un prêt

Contrairement à un crédit, le réméré transfère réellement la propriété du bien à l'investisseur dès la signature. Le vendeur ne s'endette pas : il vend, reçoit un prix et conserve un droit de rachat inscrit dans l'acte, opposable à tous. C'est aussi ce qui le distingue d'une vente classique, dont le transfert de propriété est définitif. Ce transfert doit être réel : si l'opération dissimulait en fait un prêt dont le bien sert de sûreté, le juge pourrait la requalifier et l'annuler. Le mécanisme existe depuis le Code civil de 1804.

Qui achète le bien dans une vente à réméré ?

L'acquéreur est un investisseur qui achète sous le régime de marchand de biens. Il devient propriétaire dès la signature chez le notaire et s'engage, dans l'acte, à vous restituer le bien si vous exercez votre faculté de rachat dans le délai prévu.

Trois règles fixées par la loi

• Durée maximale de 5 ans : si l'acte prévoit un délai plus long, il est ramené à 5 ans (article 1660).
• Délai impératif : le terme fixé est de rigueur et ne peut pas être prolongé par le juge (article 1661).
• Rachat dans le délai, sinon perte du droit : faute de rachat avant l'échéance, l'acquéreur devient propriétaire irrévocable (article 1662).

Ces règles sont détaillées dans notre guide du délai légal de la faculté de rachat.

Comment se déroule une vente à réméré : les étapes

Une vente à réméré se déroule de l'étude du dossier au rachat du bien, avec une signature en 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province. Le notaire intervient à chaque étape clé.

Le rôle du notaire dans une vente à réméré

Le notaire garantit la validité de l'opération. Il vérifie que la propriété est réellement transférée, que le prix n'est pas disproportionné, que les conditions d'occupation sont équilibrées et que les fonds servent bien à régler les créanciers prévus. Voir comment annuler une vente à réméré.

L'occupation du bien et l'indemnité d'occupation

Le vendeur reste dans les lieux grâce à une convention d'occupation intégrée à l'acte, distincte d'un bail. L'indemnité d'occupation est payée d'avance pour toute la durée. En cas de rachat anticipé, la part non consommée est restituée au prorata. Voir le calcul de l'indemnité d'occupation.

Le rachat du bien : exercer la faculté de rachat

Le rachat peut intervenir à tout moment pendant la durée prévue, sans attendre l'échéance. Il est généralement financé par un prêt bancaire une fois la situation assainie, par un crédit hypothécaire, par un apport ou par la revente du bien. Selon l'article 1673 du Code civil, le vendeur rembourse le prix ainsi que les frais et loyaux coûts de la vente. Voir les conditions pour racheter son bien.

Que se passe-t-il si le bien n'est pas racheté ?

Si le vendeur n'exerce pas son droit de rachat dans le délai, l'acquéreur devient propriétaire irrévocable (article 1662 du Code civil) et le juge ne peut pas prolonger ce délai : la perte du bien est définitive. Le vendeur conserve le prix perçu à la signature, sans autre somme due au titre du bien sauf clause contraire, et doit libérer les lieux dans les conditions prévues par l'acte et la convention d'occupation. C'est pourquoi le plan de sortie doit être établi dès le départ. Voir les conséquences d'une absence de rachat.

Combien coûte une vente à réméré ?

Une vente à réméré coûte environ 8,5 % du prix de vente à la signature, auxquels s'ajoute une indemnité d'occupation de 10 à 12 % par an. Tous les montants sont fixés dans l'acte et réglés à la signature : aucune mensualité n'est due pendant l'opération.

Le détail poste par poste figure dans notre guide du coût réel d'une vente à réméré, avec les frais de notaire et la répartition entre vendeur, investisseur et notaire.

Quelle est la fiscalité d'une vente à réméré ?

La vente à réméré suit les règles fiscales d'une vente immobilière, avec des particularités lors du rachat, notamment sur les droits d'enregistrement et la plus-value. Voir notre guide de la fiscalité de la vente à réméré.

Quelles sont les conditions pour faire une vente à réméré ?

Conditions liées au vendeur

Être propriétaire du bien et disposer d'un plan de sortie réaliste, par rachat ou par revente à un tiers. Aucun critère bancaire n'est exigé : ni revenus minimum, ni taux d'endettement, ni absence de fichage. En revanche, une situation d'insolvabilité définitive, sans perspective de sortie, ne permet pas de monter l'opération.

Conditions liées au bien

La valeur du bien doit atteindre au moins 300 000 €. Il doit être situé dans une zone où l'immobilier se revend facilement : grandes agglomérations, villes dynamiques, stations balnéaires ou de ski. Voir le simulateur de vente à réméré et les règles propres aux biens détenus en SCI.

Conditions financières

• Prix de vente : généralement 50 % à 60 % de la valeur du bien. Il ne peut pas descendre sous 5/12 de la valeur (41,7 %), seuil en dessous duquel le vendeur peut demander l'annulation de la vente pour lésion (article 1674 du Code civil). Voir la décote dans la vente à réméré.
• Dettes à solder : elles doivent pouvoir être soldées par le prix de vente, frais déduits.
• Durée : de 6 à 36 mois en pratique, dans la limite légale de 5 ans. Voir la durée d'une vente à réméré.

Quelles pièces fournir pour une vente à réméré ?

Le dossier est léger : il porte sur le bien et sur votre projet, pas sur vos relevés bancaires. Voici les éléments à réunir pour une première étude.

• L'état civil complet des vendeurs, pour la comparution à l'acte.
• Le titre de propriété.
• Un DPE à jour.
• Des photos du bien.
• Une estimation ou un avis de valeur.
• Le montant de votre besoin.
• Votre plan de sortie : comment vous comptez racheter ou revendre le bien avant l'échéance. C'est l'élément le plus important du dossier.

Peut-on faire un réméré avec un crédit en cours ?

Oui. Le crédit en cours et l'hypothèque qui le garantit sont soldés par le notaire sur le prix de vente, à la signature. Voir la vente à réméré avec un crédit en cours et la vente d'un bien déjà hypothéqué.

Vente à réméré : deux exemples chiffrés

Chef d'entreprise à Paris : financer un rachat d'entreprise

Un dirigeant doit réunir 350 000 € pour racheter un concurrent, et sa banque refuse dans les délais impartis. Il vend son appartement parisien, estimé à 1 000 000 €, à réméré pour 600 000 €, soit 60 % de sa valeur, sur 3 ans.

Sortie prévue : rachat grâce à un prêt bancaire, une fois l'acquisition intégrée et les comptes consolidés.

Propriétaire à Neuilly : stopper une saisie immobilière

Un propriétaire menacé de vente judiciaire doit 250 000 € à son créancier. Il vend son appartement, estimé à 800 000 €, à réméré pour 480 000 €, soit 60 % de sa valeur, sur 2 ans.

Sortie prévue : revente du bien à un tiers au prix du marché. En le revendant environ 800 000 €, le propriétaire perçoit la différence avec le prix de rachat, soit environ 320 000 € avant frais de revente.

‍Exemples illustratifs, calculés sur les conditions pratiquées par PraxiFinance.

À quoi sert la vente à réméré ?

La vente à réméré permet d'obtenir rapidement des liquidités importantes lorsque les banques ne peuvent plus financer un propriétaire. Elle sert principalement à :

• éviter une saisie immobilière : le prix de vente solde la dette avant la vente aux enchères. Voir le réméré pour éviter la saisie, y compris après un commandement de payer ou après une déchéance du terme ;
• régler des dettes fiscales ou sociales : le notaire règle directement l'administration. Voir dettes fiscales et dettes URSSAF ;
• obtenir des fonds malgré un fichage : le réméré n'étant pas un crédit, il reste accessible aux personnes inscrites au FICP ;
• sortir d'une situation de surendettement en soldant plusieurs dettes en une seule opération. Voir le réméré pour sortir du surendettement ;
• financer une entreprise en difficulté sans céder de parts. Voir le réméré pour les entreprises en difficulté, y compris pour rembourser un PGE ;
• payer une soulte ou une succession en gardant la possibilité de racheter un bien de famille dans le délai prévu. Voir soulte de divorce, frais de succession et prestation compensatoire.

La vente à réméré selon votre situation

• Propriétaires via une SCI : l'opération est possible si les statuts l'autorisent et si les associés donnent leur accord. L'acte est signé au nom de la société. Voir la vente à réméré en SCI.
• Marchands de biens : le réméré peut financer un stock bloqué ou restructurer une opération. Voir le réméré pour marchand de biens.
• Cautions personnelles appelées : voir le réméré pour rembourser une caution.

Quels sont les avantages et les risques de la vente à réméré ?

La vente à réméré permet d'obtenir rapidement des liquidités sans banque et sans quitter son logement. En contrepartie, elle a un coût élevé et fait perdre le bien si le rachat n'a pas lieu dans le délai.

Pour une analyse complète, consultez nos guides des risques de requalification et des arnaques à éviter.

Ce que dit la loi sur la vente à réméré

La vente à réméré est régie par les articles 1659 à 1673 du Code civil. L'article 1674, relatif à la lésion, s'applique à toute vente immobilière et donc aussi au réméré.

• Article 1659 : définit la faculté de rachat comme le droit du vendeur de reprendre le bien vendu, en restituant le prix et les frais.
• Article 1660 : limite la durée à 5 ans. Un délai plus long est ramené à 5 ans.
• Article 1661 : le délai est de rigueur et ne peut pas être prolongé par le juge.
• Article 1662 : faute de rachat dans le délai, l'acquéreur devient propriétaire irrévocable.
• Article 1673 : au rachat, le vendeur rembourse le prix, les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires et celles qui ont augmenté la valeur du bien.
• Article 1674 : un vendeur lésé de plus des sept douzièmes du prix peut demander l'annulation de la vente.

Les juges contrôlent la réalité de la vente. Si l'opération dissimule en fait un prêt dont le bien sert de sûreté (contrat pignoratif), elle peut être requalifiée et annulée. Les indices retenus sont notamment un prix très inférieur à la valeur du bien, le maintien du vendeur dans les lieux contre une indemnité qui s'analyse en réalité comme des intérêts, un rachat rendu illusoire et l'intention commune de prêter plutôt que de vendre. Sur la résidence principale du vendeur, un tel montage peut aussi être sanctionné comme pacte commissoire prohibé (article 2459 du Code civil). Voir notre synthèse de la jurisprudence sur la vente à réméré et nos conseils pour sécuriser une vente avec faculté de rachat.

Réméré, crédit hypothécaire, portage ou vente : que choisir ?

Le bon choix dépend de votre capacité de remboursement, de l'urgence et de votre objectif : conserver le bien ou le céder.

Quand choisir la vente à réméré ?

Lorsque vous ne pouvez pas emprunter (refus bancaire, fichage, revenus insuffisants) et que vous avez besoin de liquidités rapidement, tout en voulant garder la possibilité de récupérer votre bien. Si vous avez la capacité de rembourser un prêt, le crédit hypothécaire coûte moins cher et vous laisse propriétaire. Voir réméré ou prêt hypothécaire et réméré ou portage immobilier.

« Prêt réméré », « crédit réméré », « hypothèque à réméré » : des expressions trompeuses

On lit souvent « prêt réméré » ou « crédit réméré ». Ces termes sont inexacts : le réméré est une vente, pas un emprunt. Aucune banque n'intervient, il n'y a ni taux d'intérêt ni mensualité. Autre formule fréquente : l'« hypothèque à réméré ».

L'expression circule, mais elle mélange deux mécanismes incompatibles. Avec une hypothèque, vous restez propriétaire et vous empruntez en donnant votre bien en garantie. Avec un réméré, vous vendez votre bien et conservez seulement le droit de le racheter. Si vous cherchez à emprunter sur votre bien sans le vendre, c'est un crédit hypothécaire qu'il vous faut.

Comment choisir une société de vente à réméré ?

• Un statut réglementé : l'intermédiaire doit détenir une carte professionnelle de transaction immobilière (loi Hoguet) et, s'il propose aussi du crédit, une immatriculation ORIAS.
• Un réseau de notaires expérimentés, capables de refuser un montage disproportionné.
• Des conditions écrites avant tout engagement : prix de vente, prix de rachat, indemnité, honoraires et durée.
• Un plan de sortie exigé dès le départ : un opérateur sérieux refuse l'opération si la sortie n'est pas crédible.
• Une ancienneté vérifiable : PraxiFinance accompagne les propriétaires depuis 1990.

Avis sur la vente à réméré : comment se faire une opinion ?

Les avis sur la vente à réméré sont partagés, et c'est logique : l'opération réussit lorsque le rachat ou la revente a lieu avant l'échéance, elle déçoit lorsque le plan de sortie était fragile. Avant de vous engager, lisez les avis laissés sur l'opérateur, demandez les conditions par écrit et interrogez votre notaire. PraxiFinance est noté 4,5 sur 5 sur Google, sur 27 avis.

Choisir un organisme de vente à réméré : pourquoi PraxiFinance ?

PraxiFinance accompagne depuis 1990 les propriétaires qui doivent mobiliser la valeur de leur bien, depuis ses bureaux de Paris et de Nice. Lorsque le crédit est possible, PraxiFinance étudie d'abord le crédit hypothécaire, moins coûteux. Le réméré n'est proposé que lorsqu'il constitue la meilleure solution, et seulement avec un plan de sortie réaliste. D'autres montages peuvent aussi être étudiés : la vente avec complément de prix ou le prêt viager hypothécaire.

Simulateur de vente à réméré