Vente à réméré définition
Vente avec faculté de rachat : que dit le Code civil ?
La vente à réméré, définie par les articles 1659 à 1673 du Code civil, est une vente immobilière accompagnée d’une clause de rachat. Le propriétaire cède son bien à un investisseur tout en conservant le droit de le racheter dans un délai de 6 mois à 5 ans. Ce mécanisme juridique encadré est utilisé comme solution temporaire pour faire face à un besoin urgent de liquidités sans perdre définitivement son bien immobilier.
Quelle différence entre une vente à réméré et une vente classique ?
Contrairement à une vente classique, où le vendeur perd toute propriété, la vente à réméré prévoit une faculté de rachat notariée, permettant au vendeur de redevenir propriétaire sous conditions. Elle constitue une vente temporaire, à visée de refinancement ou de protection patrimoniale, et ne doit pas être confondue avec une vente définitive ni un prêt hypothécaire.
À quoi sert une vente à réméré ?
Pourquoi faire une vente à réméré ?
La vente à réméré permet à un propriétaire en difficulté de débloquer jusqu’à 50 % de la valeur de son bien, sans passer par un crédit bancaire. Elle offre une réponse rapide, légale et confidentielle aux situations de refus bancaire, surendettement ou saisie imminente.
Vente à réméré et trésorerie urgente : quand l’utiliser ?
Ce dispositif s’active dans les cas de trésorerie bloquée : dette fiscale urgente, soutien à un enfant, règlement d’une soulte ou rachat de crédit refusé. En 30 jours, un propriétaire peut obtenir les fonds nécessaires grâce à la signature d’un acte notarié.
Important :
Le réméré n’est pas un crédit déguisé.C’est une vente notariée juridiquement encadrée depuis 1804. Il n’y a pas d’intérêts bancaires, pas d’assurance exigée, pas de taux d’endettement à respecter. Ce qui compte, c’est la valeur du bien et la stratégie de sortie.
Vente à réméré pour éviter la saisie immobilière
Lorsqu’une procédure de saisie est engagée, le réméré permet de rembourser les créanciers avant la vente aux enchères. Le vendeur reste dans le bien et dispose d’un délai pour mettre en œuvre une stratégie de rachat.
Vente à réméré en cas de refus bancaire ou fichage FICP
Les banques refusent de plus en plus les profils non standard : indépendants, seniors, SCI, fichés Banque de France. Le réméré intervient en dehors des grilles bancaires et ne génère pas de nouvel endettement.
Vente à réméré et soulte successorale, divorce, dettes fiscales
En cas de succession bloquée, divorce conflictuel ou dette fiscale urgente, la vente à réméré permet de dégager des liquidités sans vendre à perte. C’est une alternative stratégique à la liquidation patrimoniale.
Qui peut faire une vente à réméré ?
Vente à réméré pour propriétaires fichés Banque de France (FICP)
Les propriétaires inscrits au fichier FICP sont exclus du crédit classique. La vente à réméré est l’un des rares dispositifs légaux permettant de mobiliser leur patrimoine malgré l’interdiction bancaire.
Parole d’expert :
« Ce qui me frappe, c’est que 90 % des clients que nous accompagnons n’ont jamais entendu parler du réméré avant de nous contacter. Pourtant, c’est souvent la seule issue qui leur permet de garder leur maison. » Ella INTINI, directrice commerciale, PraxiFinance
Vente à réméré et SCI : est-ce possible ?
Oui, une SCI peut céder temporairement un bien via une vente à réméré, à condition que les statuts le permettent. Cette solution est souvent utilisée en cas de blocage bancaire ou de conflit entre associés.
Vente à réméré pour retraités, indépendants, entrepreneurs
Seniors, indépendants, chefs d’entreprise : tous ces profils sont écartés par les banques. Grâce au réméré, ils peuvent récupérer de la trésorerie pour financer un projet, rembourser une dette ou éviter la saisie.
Quels biens sont éligibles à la vente à réméré ?
Sont éligibles les résidences principales, secondaires, biens locatifs ou professionnels, en France métropolitaine, d’une valeur minimale de 300 000 €. Le bien doit être libre de tout occupant extérieur.
Comment fonctionne une vente à réméré ?
Étape 1 : signature chez le notaire avec clause de rachat
Le vendeur et l’investisseur signent un acte authentique devant notaire, intégrant une clause de réméré. Ce document fixe le prix, la durée de la faculté de rachat et les modalités de sortie.
Étape 2 : occupation du bien et indemnité mensuelle
Le vendeur reste dans les lieux en versant une indemnité d’occupation. Celle-ci est souvent provisionnée chez le notaire pour éviter les mensualités et garantir la tranquillité du vendeur.
Étape 3 : rachat ou revente du bien dans le délai prévu
À tout moment durant la période contractuelle (jusqu’à 5 ans), le vendeur peut exercer son droit de rachat au prix convenu. Il peut aussi revendre le bien à un tiers, avec restitution du reliquat.
Quels sont les avantages de la vente à réméré ?
Dégager des liquidités sans passer par un prêt bancaire
La vente à réméré permet d’obtenir jusqu’à 50 % de la valeur de son bien en moins de 30 jours, sans conditions de revenus, sans assurance, sans questionnaire médical. C’est l’un des rares mécanismes qui permet de débloquer des fonds même en cas de fichage FICP ou refus bancaire.
Conserver son logement pendant toute la durée du contrat
Le vendeur reste occupant du bien pendant la durée du réméré, en contrepartie d’une indemnité d’occupation prépayée chez le notaire. Il ne déménage pas, continue à vivre dans sa maison ou son appartement, et garde la main sur l’avenir du bien.
Racheter son bien à un prix défini, sans majoration
Le prix de rachat est fixé dès la signature. Aucun surcoût ne peut être imposé en fin de contrat. C’est un engagement contractuel notarié, qui offre au vendeur une visibilité totale sur les conditions de retour à la propriété.
Éviter une vente aux enchères ou une saisie judiciaire
Le réméré permet de geler toute procédure en cours : commandement de payer, assignation, saisie en préparation. Il offre un cadre juridique stabilisé pour éviter la dévalorisation du bien ou une vente contrainte au tribunal.
Solution encadrée et notariée
Tout se passe devant notaire, sans intervention de la banque du vendeur. Aucun fichage, aucun prêt inscrit, aucune mensualité : l’opération est confidentielle, hors du circuit bancaire, et parfaitement conforme au Code civil.
Liberté d’utilisation des fonds mobilisés
Les fonds obtenus via la vente à réméré sont libres d’emploi : remboursement de dettes, aide familiale, travaux, activité professionnelle. Aucun justificatif d’utilisation n’est exigé. L’objectif est de redonner de l’autonomie financière au propriétaire.
Bon à savoir :
Nous collaborons exclusivement avec des investisseurs privés, ce qui nous permet d’obtenir les meilleurs prix du marché, parfois jusqu’à 2 fois moins chers que ceux proposés par d’autres acteurs.
Quels sont les risques de la vente à réméré ?
Perte définitive du bien en cas de non-rachat
Le risque principal est de ne pas pouvoir racheter le bien dans le délai prévu. Dans ce cas, la vente devient définitive, et le vendeur perd son droit de retour. Il faut donc aborder le réméré avec un plan solide et réaliste.
Frais globaux de l’opération : à quoi s’attendre ?
Une vente à réméré comprend des frais de notaire (2 à 3 %), une indemnité d’occupation (prépayée), ainsi que des frais de structuration ou d’accompagnement. Ces frais sont intégrés dans le montage, mais peuvent peser si aucune stratégie de sortie n’est prévue.
Importance d’être bien accompagné pour sécuriser le contrat
Un réméré mal structuré peut être dangereux : clauses floues, partenaires peu scrupuleux, prix de rachat mal fixé… Il est essentiel de passer par un organisme spécialisé et reconnu, avec un réseau d’investisseurs sérieux et un notaire expérimenté.
Quels sont les frais pour une vente à réméré ?
Frais de notaire : combien ça coûte ?
Les frais de notaire dans une vente à réméré sont comparables à ceux d’une vente classique, soit environ 2 à 3 % du montant de la transaction. Ces frais couvrent l’acte de vente, l’inscription de la clause de rachat, et les formalités d’enregistrement. Ils sont à la charge du vendeur et sont prélevés sur les fonds issus de la vente.
Indemnité d’occupation : montant, durée, remboursement partiel possible
Le vendeur, qui reste occupant, verse une indemnité d’occupation fixée contractuellement dès le départ. Elle est généralement de l’ordre de 10 à 12 % par an du prix de vente. Cette somme est prépayée chez le notaire, pour la durée totale du contrat. Si le bien est racheté ou revendu avant terme, l’excédent est remboursé au prorata.
Frais de structuration, d’accompagnement et d’intermédiation
Une opération de réméré nécessite l’intervention d’un spécialiste pour structurer le dossier, défendre les intérêts du vendeur et sélectionner un investisseur fiable. Ces frais d’intermédiation sont encadrés, souvent autour de 6% du prix de vente, et déduits du prix de vente. Ils garantissent la sécurité juridique, la rapidité et la réussite de l’opération.
Important :
L’indemnité d’occupation est prépayée en une seule fois chez le notaire, ce qui évite tout prélèvement mensuel. Le vendeur reste tranquille : tout est réglé dès la signature, pour toute la durée du contrat.
Puis-je rester dans mon logement pendant le réméré ?
Statut d’occupation du vendeur
Oui. Dans 90 % des cas, le vendeur reste occupant du bien pendant toute la durée du contrat. Ce droit d’usage est inscrit dans l’acte notarié et protège le vendeur contre toute éviction. Il conserve l’usage exclusif du bien, comme un locataire protégé par un bail civil.
Indemnité d’occupation prépayée chez le notaire
L’indemnité d’occupation est prélevée dès la signature, pour éviter tout impayé et sécuriser la relation avec l’investisseur. Aucun virement mensuel n’est à prévoir. Cette anticipation renforce la sérénité du vendeur, qui peut se concentrer sur sa sortie.
Que se passe-t-il en cas de départ anticipé ?
Si le vendeur récupère son bien ou revend à un tiers avant la fin du contrat, le notaire procède au remboursement partiel de l’indemnité d’occupation. Ce remboursement est calculé au prorata des mois non utilisés, et garanti contractuellement.
Important à retenir :
En cas de sortie anticipée (rachat ou revente avant la fin du contrat), l’indemnité d’occupation prépayée est remboursée au prorata des mois non utilisés. Ce mécanisme est intégré dans l’acte notarié, garantissant une transparence totale.
Combien de temps dure une vente à réméré ?
Durée légale de la faculté de rachat : de 6 mois à 5 ans
La loi prévoit une durée maximale de 5 ans pour exercer le droit de rachat. En pratique, les durées courantes sont de 12, 18, 24 ou 36 mois, selon la stratégie du vendeur et les besoins de l’investisseur. Ce délai est fixé dès la signature et inscrit dans l’acte notarié.
Peut-on racheter le bien avant la fin du contrat ?
Oui. Le vendeur peut racheter à tout moment pendant la durée convenue. Il n’a pas à attendre l’échéance. Ce rachat anticipé entraîne le remboursement partiel de l’indemnité d’occupation. C’est un des grands atouts du réméré : la flexibilité dans le retour à la propriété.
Que se passe-t-il si je dépasse le délai ?
Passé le délai, le droit de rachat expire automatiquement. Le bien devient définitivement la propriété de l’investisseur. Aucun recours n’est possible. C’est pourquoi il est essentiel d’avoir un plan de rachat ou de vente crédible dès le départ.
À retenir :
Chez PraxiFinance, l’indemnité d’occupation est généralement fixée à 10 % par an du montant de rachat — un taux bien plus raisonnable que les 15 à 20 % souvent pratiqués.
Elle est provisionnée chez le notaire dès la signature, évitant tout paiement mensuel.
Et si le bien est racheté ou revendu avant le terme, le trop-perçu est remboursé au prorata des mois non utilisés.
Exemple concret de vente à réméré
Vente à réméré pour éviter une liquidation d’entreprise
Un dirigeant marseillais, propriétaire d’un bien à 800 000 €, doit solder 280 000 € de dettes professionnelles pour éviter une liquidation. Refus bancaire, URSSAF en contentieux. La vente à réméré lui permet de récupérer 400 000 € en 30 jours, d’éviter la liquidation, et de racheter son bien 18 mois plus tard via un prêt professionnel restructuré.
Vente à réméré pour aider un enfant à se reloger
Une retraitée niçoise souhaite avancer 200 000 € à sa fille pour financer l’achat de son logement. Sa maison vaut 600 000 €, mais la banque refuse tout prêt en raison de son âge (78 ans). Elle mobilise 50 % de la valeur de sa maison via un réméré, reste dans les lieux, et prévoit de revendre dans 3 ans.
Vente à réméré pour solder une dette fiscale urgente
Un couple de commerçants à Bordeaux reçoit un avis à tiers détenteur de 180 000 € pour dettes fiscales impayées. Leur bien vaut 900 000 €, mais leur banque refuse tout refinancement. Grâce au réméré, ils mobilisent 450 000 €, règlent le fisc, et préparent une revente libre du bien.
Témoignage client :
« J’étais à 1 mois d’une vente aux enchères. Les banques avaient toutes dit non. Grâce au réméré, j’ai pu payer mes dettes, rester chez moi, et aujourd’hui, j’ai tout racheté. Sans ça, j’étais foutu. »
Vente à réméré en indivision après un décès
Quatre héritiers se disputent un bien reçu en indivision, estimé à 1,2 M€. L’un d’eux souhaite le racheter, mais n’a pas les fonds. Une vente à réméré est mise en place pour racheter les parts des cohéritiers. Il reste dans le bien, le rachète à son nom seul 2 ans plus tard.
Quelle est la différence entre vente à réméré et portage immobilier ?
Portage immobilier : définition et fonctionnement
Le portage immobilier est une opération par laquelle un propriétaire cède temporairement son bien à un investisseur, tout en conservant la possibilité de le récupérer plus tard. Contrairement au réméré, il ne repose pas sur une clause inscrite dans le Code civil, mais sur un contrat de gré à gré. Le vendeur signe une promesse de rachat ou un pacte d’associés, souvent hors cadre notarié.
Cadre légal : Code civil vs contrat de gré à gré
La vente à réméré est encadrée par les articles 1659 à 1673 du Code civil. Elle est signée devant notaire, avec une clause de rachat formalisée, opposable à tous les tiers. Le portage, lui, s’appuie sur un montage contractuel privé. Il offre moins de sécurité juridique en cas de litige ou de contentieux.
Quel est le plus sécurisé pour le vendeur ?
Le réméré est plus sécurisé : clause notariée, droit de rachat protégé, restitution de l’occupation prévue dans l’acte. Le portage, plus souple, peut être adapté à certains profils mais expose à davantage de risques juridiques. Pour un propriétaire en difficulté, le réméré reste la solution la plus encadrée et juridiquement solide.
Vente à réméré : ce que dit la loi et la jurisprudence
Références aux articles 1659 à 1673 du Code civil
La vente à réméré est strictement encadrée par le Code civil. L’article 1659 précise que la faculté de rachat ne peut excéder 5 ans. L’acte est obligatoirement notarié et mentionne explicitement le droit de rachat du vendeur. Cette clause est opposable à tous les acquéreurs futurs.
Jurisprudence récente sur la validité des clauses de rachat
Plusieurs arrêts ont confirmé la validité du réméré à condition que la clause soit claire, sans pression sur le vendeur, et que le transfert de propriété soit réel. La justice invalide les montages abusifs ou assimilables à des crédits déguisés. La transparence et la proportionnalité des frais sont également scrutées par les juges.
Droits et protections du vendeur en cas de litige
Le vendeur bénéficie d’un droit exclusif de rachat, protégé par l’acte notarié. En cas de revente à un tiers ou de décès de l’investisseur, le droit subsiste. Si la clause n’est pas respectée ou que le contrat est déséquilibré, les tribunaux peuvent annuler la vente ou accorder réparation.
Comment choisir un organisme de vente à réméré fiable ?
Critères de confiance : notaire, immatriculation, partenaires
Un bon intermédiaire doit :
- être immatriculé au RCS,
- travailler avec des notaires reconnus,
- présenter des références claires (investisseurs, partenaires bancaires),
- proposer un mandat encadré avec une lettre d’intention.
La transparence est un gage de sérieux.
Les arnaques à éviter : promesses floues, taux abusifs, clauses piégées
Méfiez-vous des offres “sans frais” ou “garantie de rachat” sans preuve. Refusez les indemnités d'occupation supérieures à 12 %, les promesses orales, et les contrats rédigés hors cadre notarié. Vérifiez que le droit de rachat est formalisé par un acte authentique signé devant notaire.
Pourquoi passer par PraxiFinance ?
PraxiFinance est leader en France sur les opérations de vente à réméré supérieures à 300 000 €. Nous accompagnons nos clients de bout en bout, avec un expert dédié, une sélection rigoureuse d’investisseurs, et un cadre juridique 100 % sécurisé. Notre priorité : protéger les intérêts du vendeur.
FAQ - Questions fréquentes sur la vente à réméré
Est-ce que je perds définitivement mon bien en cas de vente à réméré ?
Non. La vente à réméré est une vente temporaire, avec droit de rachat. Vous pouvez récupérer votre bien à tout moment pendant la durée du contrat (jusqu’à 5 ans), au prix fixé chez le notaire.
Est-ce légal de faire une vente à réméré ?
Oui. La vente à réméré est encadrée par les articles 1659 à 1673 du Code civil. C’est une opération juridiquement sécurisée, toujours signée chez un notaire, et utilisée régulièrement par des professionnels du droit.
Peut-on faire une vente à réméré en SCI ?
Oui. Les biens détenus en SCI sont éligibles à condition que tous les associés donnent leur accord. Le contrat est signé par la société, et la clause de rachat est intégrée dans l’acte notarié.
Puis-je rester dans mon logement après la vente à réméré ?
Oui. Le vendeur peut continuer à occuper son bien en versant une indemnité d’occupation définie à l’avance. Il conserve ainsi l’usage du logement tout en ayant le temps de rebondir.
Puis-je faire un prêt bancaire pendant la durée du réméré ?
Oui, à condition de retrouver une capacité d’emprunt. Le réméré n’empêche pas un futur prêt immobilier ou personnel pour racheter le bien avant l’échéance du contrat.
La vente à réméré est-elle visible par ma banque ?
Non. Il ne s’agit pas d’un crédit, mais d’une vente notariale. Il n’y a donc pas de fichage Banque de France ou de trace dans votre dossier bancaire, tant que vous n’êtes pas en défaut de paiement.
Que se passe-t-il si je ne rachète pas mon bien ?
Si vous ne rachetez pas dans le délai prévu, l’investisseur devient définitivement propriétaire du bien. C’est pourquoi il est essentiel d’avoir une stratégie de sortie claire dès le départ.
Puis-je vendre à un tiers au lieu de racheter moi-même ?
Oui. Vous pouvez revendre le bien à un tiers pendant la durée du réméré. La plus-value vous revient, et l’investisseur est remboursé du prix de rachat fixé dans l’acte notarié.
Combien coûte une vente à réméré ?
Le coût global dépend de plusieurs éléments : frais de notaire (environ 2 à 3 %), indemnité d’occupation (environ 10% par an du prix de vente), et frais d’intermédiation (6% du prix de vente). Une estimation complète est remise avant la signature.
Quelle est la différence entre vente à réméré et portage immobilier ?
Le réméré est encadré par le Code civil et signé chez un notaire, avec une clause de rachat inscrite dans l’acte. Le portage immobilier est un contrat privé, souvent moins sécurisé pour le vendeur.
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