Vous êtes confronté à des difficultés financières ? Vous avez besoin d’argent vite, mais vous ne voulez pas perdre votre maison ou local commercial ? La vente à réméré, ou vente avec faculté de rachat, pourrait être la solution qui sauve votre patrimoine tout en vous donnant de la trésorerie. Cette opération suscite souvent des questions : est‑elle risquée ? Est‑ce que je perds définitivement mon bien si je ne peux pas racheter ? Quels sont les frais réels ? À travers ce guide expert, je vous propose une exploration complète des avantages et inconvénients de la vente à réméré, illustrées par un exemple concret, des conseils pour limiter les risques, et un comparatif avec d’autres solutions.
Et surtout, pour davantage d’info ou pour monter votre dossier, voyez la page mère : vente‑réméré sur PraxiFinance.
Qu’est‑ce qu’une vente à réméré (vente avec faculté de rachat)
La vente à réméré, appelée juridiquement vente avec faculté de rachat, permet au propriétaire de vendre son bien immobilier, tout en se réservant le droit de le racheter dans un délai défini, généralement de 6 mois à 5 ans, conformément aux articles 1659 à 1673 du Code civil. L’acte doit être notarié et la clause de faculté de rachat publiée au service de publicité foncière pour être opposable aux tiers. Pendant toute la durée du réméré, le vendeur peut continuer à occuper son bien en versant une indemnité d’occupation à l’investisseur.
Avantages de la vente à réméré
Libérer des liquidités rapidement tout en gardant un lien avec le bien
Lorsque vous vendez en réméré, vous transformez instantanément une part de votre patrimoine en trésorerie. Cela permet par exemple de régler des dettes urgentes ou d’éviter une saisie immobilière imminente, tout en continuant à vivre dans votre logement ou à exploiter votre local s’il s’agit d’un bien commercial. Ce maintien dans les lieux (et la jouissance) est l’un des grands atouts de cette formule.
Capacité de rebond
Souvent, le vendeur traverse une période où l’accès au crédit bancaire est compromis (FICP, surendettement, déchéance du prêt). En vendant en réméré, il gagne du temps, stabilise sa situation, et peut envisager, à terme, rachat du bien ou revente sereine. Cela peut éviter que la situation financière ne s’aggrave encore.
Sécurité légale (lorsque bien encadré)
La loi protège. Le Code civil impose les articles 1659 et 1673 pour garantir que le vendeur ne paie pas seulement le prix principal, mais aussi les frais nécessaires ou travaux utiles au bien. L’acte doit être notarié, transparent dans tous ses éléments, et la clause de rachat publiée. Ces garanties juridiques sont solides, à condition que le montage soit bien fait.
Inconvénients et risques
Même si les avantages sont réels, les ombres ne manquent pas. Ce qui peut sembler un sauvetage peut se transformer en perte définitive ou en lourde charge si certains éléments ne sont pas maîtrisés.
Risque de perdre le bien
Si vous ne pouvez pas exercer votre faculté de rachat dans le délai convenu, même partiellement, le bien appartient définitivement à l’acheteur/investisseur. Ce scénario arrive si on n’anticipe pas ou si on ne dispose pas des ressources pour le rachat. C’est pourquoi il est essentiel de prévoir à l’avance comment lever les fonds ou refinancer.
Frais cachés ou surcoûts
Les frais de notaire, honoraires d’intermédiaire, indemnité d’occupation, charges, réparations ou travaux nécessaires peuvent alourdir le coût global. Une indemnité d’occupation mal négociée ou non prépayée peut devenir très lourde, surtout si la durée est longue.
Risques juridiques sérieux
L’un des dangers majeurs est la requalification de l’acte en pacte commissoire prohibé ou en crédit déguisé. Si, par exemple, la vente porte sur la résidence principale, que le prix de rachat est manifestement surévalué par rapport au prix de vente, ou que l’indemnité d’occupation est excessive, les tribunaux peuvent annuler l’acte. Une autre dimension importante : la prescription. L’action d’exercer le droit de rachat relève d’une action personnelle, soumise à la prescription quinquennale selon l’article 2224 du Code civil. Si vous laissez filer le temps, vous perdez ce droit.
Exemple chiffré réaliste
- Valeur du bien : 1 000 000 €
- Vente en réméré à 60 % de cette valeur : 600 000 €
- Frais d’honoraires (6 %) : 36 000 €
- Frais de notaire : 15 000 €
- Indemnité d’occupation prépayée (10 %/an sur 2 ans) : 120 000 €
Montant net perçu par le vendeur : 429 000 €
Ce montant peut être utilisé pour rembourser des dettes, solder un crédit ou injecter de la trésorerie. Si le vendeur revend son bien plus cher avant l’échéance, il conserve la plus‑value nette après remboursement.
Tableau des frais d'une vente à réméré
Notre savoir‑faire & conditions spécifiques
Chez PraxiFinance, depuis 1990, nous avons accompagné des centaines de dossiers de réméré, toujours entourés de notaires et d’avocats spécialisés. Voici nos critères :
- Biens acceptés : usage d’habitation ou locaux commerciaux (bureaux, magasins, restaurants), d’une valeur minimale de 400 000 €.
- Le montant que vous cherchez à débloquer ne doit pas dépasser 50 % de la valeur du bien.
- Durées classiques : entre 6 et 36 mois selon les dossiers.
- Nos investisseurs attendent une rentabilité de 10 à 12 % sur certains projets.
- Si votre dossier est complet, nous sommes capables de procéder au montage et au décaissement des fonds en moins de 10 jours, notamment à Paris ou dans les grandes métropoles.
Nous garantissons transparence, accompagnement juridique complet, et un contrat robuste pour sécuriser vos droits.
FAQ – Vos questions fréquentes
Quels sont les frais de notaire en vente à réméré ?
Environ 2 à 3 % du prix de vente, parfois plus selon la complexité du dossier.
Peut-on faire un réméré en étant FICP ?
Oui, c’est une des rares solutions en cas de fichage. Détails ici : vente à réméré et FICP.
Est-ce possible après une déchéance du prêt ?
Oui, si vous pouvez racheter ou vendre avant la date limite. Découvrez notre analyse.
Risque-t-on de perdre le bien ?
Oui, si le rachat n’est pas réalisé. C’est le principal risque du réméré.
Portage immobilier ou réméré ?
Tout dépend de vos objectifs. Voici un comparatif clair.
Avantages et inconvénients du réméré
La vente à réméré permet à un débiteur en difficulté de céder temporairement un bien immobilier, résidence principale ou locatif, tout en gardant la possibilité de le racheter. L’acte notarié ou acte authentique, signé devant notaire, fixe le prix d’achat, les mensualités, la décote éventuelle et les conditions de remboursement pour l’emprunteur. Ce mécanisme offre des avantages : éviter une vente immobilière aux enchères, solder des crédits ou un prêt immobilier, préserver son patrimoine immobilier et continuer à habiter le logement en versant des loyers. Mais il comporte aussi des inconvénients : un endettement parfois aggravé, une hypothèque lourde, un coût élevé et le risque de perdre définitivement le bien si le contrat de vente n’est pas respecté. Avec l’aide d’un courtier et sous le contrôle des notaires, l’acquéreur et les créanciers sécurisent l’opération, tandis que l’emprunteur doit anticiper son apport personnel, sa situation financière et le marché immobilier.
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