La vente à réméré (vente avec faculté de rachat) est un outil patrimonial puissant pour retrouver de la trésorerie, stopper une saisie ou sortir d’un fichage. Parce que l’enjeu est élevé, il faut en maîtriser la fiscalité : droits à l’acquisition, plus-value, droit fixe au rachat, restitution, IFI, parfois TVA côté investisseur. Bien menée, l’opération reste sûre juridiquement (acte notarié, articles 1659 à 1673 du Code civil) et optimisable fiscalement.
À la vente : une taxation… comme une vente classique
Principe. Fiscalement, la vente à réméré est, au jour de la cession, une vente ordinaire : on applique les mêmes règles de droits d’enregistrement / taxe de publicité foncière et frais d’acte (réglés chez notaire), et la même mécanique de plus-value éventuelle. Le fondement civil est clair : le réméré est une vente parfaite dès l’origine, la faculté de rachat étant une condition résolutoire (Code civil 1659 et s.).
Droits et frais à la vente. Les droits et taxes d’une mutation immobilière sont dus comme en vente classique (voir les repères généraux sur impots.gouv.fr et les informations notariales utiles sur notaires.fr). Ces sommes ne seront pas restituées si le vendeur exerce ensuite sa faculté de rachat : la règle est posée à l’article 1961 du CGI, qui précise que les droits régulièrement perçus ne sont pas restitués en cas de résolution ultérieure (texte intégral ici – art. 1961 du CGI).
Plus-value au jour de la vente. Côté vendeur, la plus-value immobilière est calculée comme d’habitude (régime des particuliers : exonération de la résidence principale, abattements pour durée de détention, règles de 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux, etc.).
Cas classiques d’exonération :
- Vente de la résidence principale ;
- Vente d’un bien non principal réemployée pour acheter la résidence principale (sous conditions et délais) ;
- Durée de détention > 22 ans (IR) / > 30 ans (prélèvements sociaux).
Important. Si le vendeur est un professionnel ou si le bien est à l’actif d’une société, on applique les régimes BIC/IS/plus-values professionnelles (voir doctrine fiscale de référence sur impots.gouv.fr).
Au rachat : droit fixe (125 €) et restitution de la plus-value, sous conditions
Rachat = résolution de la vente, et non une seconde vente. Si le vendeur exerce sa faculté dans le délai prévu (et au plus tard 5 ans, selon les textes civils) et dans la forme requise, l’acte de rachat n’est pas taxé comme une nouvelle mutation : il supporte le droit fixe de 125 € (CGI article 680).
Conditions cumulatives (classiques) pour le droit fixe :
- La faculté de rachat est stipulée dans l’acte initial avec prix de rachat ;
- L’exercice intervient dans le délai prévu, ≤ 5 ans ;
- L’acte de rachat a date certaine (acte authentique ou sous seing privé à date certaine) avant l’expiration du délai ;
- Le rachat est exercé par le vendeur initial ou son ayant-cause à titre universel.
Si l’une de ces conditions fait défaut, l’administration peut considérer le rachat comme une nouvelle vente : on retomberait alors sur les droits proportionnels (mutation classique) et l’impôt afférent. Références : CGI art. 680, CGI art. 1961.
Restitution de la plus-value payée à la vente. Parce que le rachat résout rétroactivement la vente (condition résolutoire), l’administration admet la réclamation pour obtenir la restitution de l’impôt sur la plus-value acquitté lors de la vente, si le rachat intervient dans les règles. La demande se fait auprès des finances publiques (cadre et délais : doctrine sur impots.gouv.fr).
Attention : seule l’imposition sur la plus-value est restituable. Les droits d’enregistrement ne le sont pas (CGI art. 1961).
Coûts restants au rachat. Outre le droit fixe (125 €), demeurent les émoluments du notaire, les débours et frais de publication, soit en pratique 1 à 2 % du prix de rachat ; ce sont des frais logiques d’acte et de publicité foncière.
Et si le rachat n’intervient pas dans les délais ?
Si la faculté n’est pas exercée :
- L’acheteur devient définitivement propriétaire ;
- La vente reste fiscalement une vente classique : les droits perçus à l’origine restent dus (CGI art. 1961), la plus-value payée ne peut pas être restituée ;
- En cas de revente ultérieure par l’investisseur, la fiscalité sera celle d’une cession ordinaire.
Cas limite. Au-delà de 5 ans, aucune assimilation au rachat sous condition résolutoire n’est possible : l’administration requalifie en nouvelle vente avec droits proportionnels. D’où l’intérêt de calibrer une durée réaliste (en pratique 18–24 mois) et de sécuriser la sortie (cf. Comment financer le rachat de son bien en fin de réméré ?).
IFI : qui déclare quoi pendant le réméré ?
Le bien appartient juridiquement à l’investisseur pendant la période : il entre dans son assiette IFI (à déclarer selon la valeur vénale, avec éventuelle décote liée à la faculté de rachat et à l’occupation, appréciée au cas par cas ; pour les principes, voir impots.gouv.fr – IFI).
Pour le vendeur-occupant, le bien ne fait plus partie de son patrimoine imposable à l’IFI tant qu’il ne l’a pas racheté.
TVA : cas particuliers côté investisseur
Dans la plupart des rémérés habitation ancienne, la TVA ne s’applique pas à la mutation (droits d’enregistrement). Cas spécifiques : immeubles neufs (< 5 ans), biens professionnels, opérations marchands de biens : le régime TVA peut s’inviter côté investisseur. Le rachat sous condition résolutoire n’est pas une nouvelle vente ; on reste, en principe, sur le droit fixe (CGI art. 680).
Sécurité juridique : pourquoi l’acte notarié est décisif
Le notaire verrouille : clause de rachat, délais, prix, possibilité de revendre à un tiers par le vendeur, occupation et publicités foncières. Un montage mal rédigé peut être contesté et, dans de rares cas, requalifié, notamment en pacte commissoire si l’équilibre fait défaut.
Pour des repères opérationnels (délais, séquences, pièces), appuyez-vous sur Étapes exactes d’une vente à réméré chez le notaire et Comment fonctionne une vente à réméré ?.
Exemple chiffré : impôts, droits et restitution en pratique
Prenons un bien estimé 1 000 000 €.
- Achat par l’investisseur (60 %) : 600 000 €.
- Honoraires (6 % TTC) : 36 000 €.
- Frais de notaire (sur 600 000 €, env. 2,5 %) : 15 000 €.
- Indemnité d’occupation prépayée (10 %/an × 2 ans sur 600 000 €) : 120 000 €.
- → Net perçu par le vendeur : 429 000 €.
Tableau des frais d'un réméré
Impacts fiscaux au fil de l’eau :
- Vente initiale : droits d’enregistrement dus (non restituables : CGI art. 1961). Plus-value potentielle calculée classiquement.
- Pendant 24 mois : pas d’indemnité mensuelle (prépayée).
- Sortie :
- Rachat dans le délai : droit fixe 125 € (CGI art. 680) + frais d’acte (1–2 %). Le vendeur introduit une réclamation pour restitution de l’impôt sur la plus-value payé à la vente.
- Revente à un tiers : le vendeur rembourse 600 000 € à l’investisseur et conserve l’intégralité du complément (prix de marché – 600 000 €). Les loyers prépayés non consommés sont remboursés au prorata temporis si la sortie intervient avant 24 mois.
Message clé : l’opération est coûteuse mais efficace : elle libère des fonds, éteint les poursuites, facilite la levée d’un FICP, et permet une sortie propre par crédit (voir Comment financer le rachat de son bien en fin de réméré ?) ou revente (Que se passe-t-il si on ne rachète pas son bien en fin de réméré ?).
Questions fréquentes fiscales… et réponses concrètes
Les droits d’enregistrement payés à la vente me seront-ils restitués si je rachète ?
Non. L’article 1961 du CGI prévoit que les droits régulièrement perçus ne sont pas restitués en cas de résolution. En revanche, vous pouvez réclamer la restitution de l’impôt sur la plus-value si le rachat intervient dans les règles. Références : CGI art. 1961.
Combien coûte fiscalement le rachat ?
Sous réserve des conditions (clause, délai ≤ 5 ans, forme, auteur), le rachat n’est pas une nouvelle mutation : il supporte le droit fixe de 125 € (CGI art. 680) + frais d’acte (1–2 %).
Et si je dépasse le délai ou si la clause est mal rédigée ?
Le rachat peut être requalifié en nouvelle vente : droits proportionnels et imposition applicables. D’où l’importance d’un notaire aguerri et d’un opérateur sérieux.
Comment est traitée la plus-value si je rachète puis revends ?
Le rachat résout la vente : vous êtes replacé dans la situation initiale. La plus-value d’une revente ultérieure se calculera sur la base d’origine (appréciation selon doctrine / cas).
Le bien entre-t-il dans mon IFI pendant le réméré ?
Non si vous êtes le vendeur-occupant : le bien est au patrimoine de l’acquéreur (investisseur). Celui-ci l’intègre potentiellement à son IFI, avec décote justifiable liée à la faculté de rachat et à l’occupation (analyse de valeur requise).
Y a-t-il des cas de TVA ?
Oui, dans certains schémas (immeuble neuf, professionnels, marchands de biens).
Fiscalité du réméré : impôts, plus-value et droits à connaître
La fiscalité d’une vente à réméré repose sur le prix de vente fixé dans l’acte de vente ou le compromis de vente, comparé au prix d’achat ou au prix d’acquisition du bien immobilier. L’administration fiscale applique un barème pour calculer la plus-value immobilière et les droits de mutation, qui varient selon qu’il s’agit d’une résidence principale, d’un locatif ou d’autres biens immobiliers. Certains abattements peuvent être déduits, notamment en cas de donation, d’usufruit, de nue-propriété ou de titre gratuit, conformément à la loi de finances. La taxe foncière, les droits de succession et la situation du contribuable influencent également le calcul des impôts liés à la transaction immobilière. Le contrat de vente signé devant notaire précise les frais onéreux, l’existence éventuelle d’une hypothèque ou de plusieurs hypothèques, ainsi que les charges de copropriété et les frais immobilières. Dans le cadre d’un achat immobilier financé par un emprunt, un prêt immobilier ou un crédit immobilier, la fiscalité est calculée au prorata des biens immobiliers concernés et peut être optimisée grâce à une bonne gestion patrimoniale.
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