La vente à réméré (vente avec faculté de rachat) est un outil patrimonial puissant pour retrouver de la trésorerie, stopper une saisie ou sortir d’un fichage. Parce que l’enjeu est élevé, il faut en maîtriser la fiscalité : droits à l’acquisition, plus-value, droit fixe au rachat, restitution, IFI, parfois TVA côté investisseur. Bien menée, l’opération reste sûre juridiquement (acte notarié, articles 1659 à 1673 du Code civil) et optimisable fiscalement.
À la vente : une taxation… comme une vente classique
Principe. Fiscalement, la vente à réméré est, au jour de la cession, une vente ordinaire : on applique les mêmes règles de droits d’enregistrement / taxe de publicité foncière et frais d’acte (réglés chez notaire), et la même mécanique de plus-value éventuelle. Le fondement civil est clair : le réméré est une vente parfaite dès l’origine, la faculté de rachat étant une condition résolutoire (Code civil 1659 et s.). Pour en comprendre le mécanisme juridique complet, consultez la définition légale de la vente à réméré.
Droits et frais à la vente. Les droits et taxes d’une mutation immobilière sont dus comme en vente classique (voir les repères généraux sur impots.gouv.fr et les informations notariales utiles sur notaires.fr). Ces sommes ne seront pas restituées si le vendeur exerce ensuite sa faculté de rachat : la règle est posée à l’article 1961 du CGI, qui précise que les droits régulièrement perçus ne sont pas restitués en cas de résolution ultérieure.
Plus-value au jour de la vente. Côté vendeur, la plus-value immobilière est calculée comme d’habitude (régime des particuliers : exonération de la résidence principale, abattements pour durée de détention, règles de 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux, etc.).
Cas classiques d’exonération :
- Vente de la résidence principale ;
- Vente d’un bien non principal réemployée pour acheter la résidence principale (sous conditions et délais) ;
- Durée de détention > 22 ans (IR) / > 30 ans (prélèvements sociaux).
Important. Si le vendeur est un professionnel ou si le bien est à l’actif d’une société, on applique les régimes BIC/IS/plus-values professionnelles (voir doctrine fiscale de référence sur impots.gouv.fr).
Au rachat : droit fixe (125 €) et restitution de la plus-value, sous conditions
Le rachat constitue une résolution de la vente, et non une seconde mutation. Si le vendeur exerce sa faculté dans le délai prévu (et au plus tard 5 ans selon les textes civils) et dans la forme requise, l’acte de rachat n’est pas taxé comme une nouvelle mutation : il supporte le droit fixe de 125 € (CGI article 680). Les conditions cumulatives (classiques) du droit fixe sont détaillées dans les conditions de rachat en réméré.
Conditions cumulatives :
- La faculté de rachat est stipulée dans l’acte initial avec prix de rachat ;
- L’exercice intervient dans le délai prévu, ≤ 5 ans ;
- L’acte de rachat a date certaine (acte authentique ou sous seing privé à date certaine) avant l’expiration du délai ;
- Le rachat est exercé par le vendeur initial ou son ayant-cause à titre universel.
Si l’une de ces conditions fait défaut, l’administration peut considérer le rachat comme une nouvelle vente : on retomberait alors sur les droits proportionnels et l’imposition afférente (CGI art. 680, CGI art. 1961).
Restitution de la plus-value payée à la vente. Parce que le rachat résout rétroactivement la vente, l’administration admet la réclamation pour obtenir la restitution de l’impôt sur la plus-value acquitté lors de la vente, si le rachat intervient dans les règles. La demande s’effectue auprès des finances publiques (cadre et délais : doctrine sur impots.gouv.fr). Attention : seule l’imposition sur la plus-value est restituable. Les droits d’enregistrement ne le sont pas (CGI art. 1961).
Coûts restants au rachat. Outre le droit fixe (125 €), demeurent les émoluments du notaire, les débours et frais de publication, soit en pratique 1 % du prix de rachat.
Et si le rachat n’intervient pas dans les délais ?
Si la faculté n’est pas exercée :
- L’acheteur devient définitivement propriétaire ;
- La vente reste fiscalement une vente classique : les droits perçus à l’origine restent dus (CGI art. 1961), la plus-value payée ne peut pas être restituée ;
- En cas de revente ultérieure par l’investisseur, la fiscalité sera celle d’une cession ordinaire.
Cas limite. Au-delà de 5 ans, aucune assimilation au rachat sous condition résolutoire n’est possible : l’administration requalifie en nouvelle vente avec droits proportionnels. D’où l’intérêt de calibrer une durée réaliste (en pratique 18–24 mois) et de sécuriser la sortie, notamment en suivant les conseils pour financer un rachat en fin de réméré.
IFI : qui déclare quoi pendant le réméré ?
Le bien appartient juridiquement à l’investisseur pendant la période : il entre donc dans son assiette IFI, à déclarer selon la valeur vénale, avec une décote liée à la faculté de rachat et à l’occupation (évaluée au cas par cas selon les principes rappelés sur impots.gouv.fr – IFI). Pour le vendeur-occupant, le bien sort de son patrimoine imposable tant qu’il ne l’a pas racheté.
TVA : cas particuliers côté investisseur
Dans la plupart des rémérés portant sur de l’habitation ancienne, la TVA ne s’applique pas (droits d’enregistrement). En revanche, pour les immeubles neufs, les biens professionnels ou les opérations de marchands de biens, le régime TVA peut s’appliquer côté investisseur. Le rachat sous condition résolutoire n’est pas une nouvelle vente : il reste soumis au droit fixe (CGI art. 680).
Sécurité juridique : pourquoi l’acte notarié est décisif
Le notaire encadre l’intégralité de l’opération : la clause de rachat, les délais, le prix, la possibilité de revente à un tiers, l’occupation et les publicités foncières. Un montage mal rédigé peut être contesté et, dans de rares cas, requalifié en pacte commissoire si l’équilibre du contrat fait défaut. Pour un déroulé clair et les pièces à réunir, consultez les étapes exactes d’une vente à réméré chez le notaire et le fonctionnement complet d’une vente à réméré.
Exemple chiffré : impôts, droits et restitution en pratique
Prenons un bien estimé à 1 000 000 €.
Achat par l’investisseur (60 %) : 600 000 €
Honoraires (6 % TTC) : 36 000 €
Frais de notaire (sur 600 000 €, env. 2,5 %) : 15 000 €
Indemnité d’occupation prépayée (10 %/an × 2 ans sur 600 000 €) : 120 000 €
→ Net perçu par le vendeur : 429 000 €
Impacts fiscaux :
- Vente initiale : droits d’enregistrement dus (non restituables – CGI art. 1961) et plus-value calculée classiquement.
- Pendant 24 mois : aucune indemnité mensuelle (prépayée).
- Sortie :
- Rachat dans le délai : droit fixe de 125 € (CGI art. 680) + 1–2 % de frais d’acte. Le vendeur peut réclamer la restitution de l’impôt sur la plus-value payé à la vente.
- Revente à un tiers : remboursement de 600 000 € à l’investisseur et conservation de la différence.
- Loyers prépayés non consommés : remboursés au prorata temporis si la sortie intervient avant 24 mois.
Message clé : l’opération, bien que coûteuse, libère des fonds, éteint les poursuites, facilite la levée d’un FICP et offre une sortie propre par crédit bancaire ou revente sécurisée.
Questions fréquentes fiscales
Les droits d’enregistrement payés à la vente me seront-ils restitués si je rachète ?
Non. L’article 1961 du CGI prévoit que les droits régulièrement perçus ne sont pas restitués. En revanche, la restitution de l’impôt sur la plus-value est possible si le rachat intervient dans les délais (CGI art. 1961).
Combien coûte fiscalement le rachat ?
Sous réserve des conditions légales (clause, délai ≤ 5 ans, forme, auteur), le rachat supporte uniquement le droit fixe de 125 € (CGI art. 680) et les frais d’acte.
Et si je dépasse le délai ou si la clause est mal rédigée ?
Le rachat peut être requalifié en nouvelle vente, avec droits proportionnels et imposition complète. D’où l’importance d’un notaire expérimenté et d’un opérateur reconnu comme PraxiFinance.
Comment est traitée la plus-value si je rachète puis revends ?
Le rachat résout la vente : la plus-value ultérieure est calculée sur la base d’origine.
Le bien entre-t-il dans mon IFI pendant le réméré ?
Non, si vous êtes le vendeur-occupant. Le bien appartient à l’investisseur, qui peut le déclarer avec une décote liée à la faculté de rachat et à l’occupation.
Y a-t-il des cas de TVA ?
Oui, pour les immeubles neufs, biens professionnels ou opérations de marchands de biens.
Pour une vision complète du sujet, de la fiscalité à la stratégie de sortie, accédez à la page Vente à réméré.
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