Fiscalement, une vente à réméré est traitée comme une vente ordinaire au jour de la signature : droits de mutation, plus-value éventuelle. Le rachat, lui, n'est pas une nouvelle vente : exercé dans les règles, il ne supporte qu'un droit fixe de 125 €. Cette page détaille ce que vous payez à chaque étape, les conditions à respecter et les points à vérifier avec votre notaire.
À la vente : la fiscalité d'une vente immobilière classique
Les droits de mutation sont dus comme pour toute vente. Ils sont compris dans les frais d'acte et fortement réduits lorsque l'acquéreur est un marchand de biens (régime de l'article 1115 du Code général des impôts), et sont déduits du prix versé au vendeur. Ils ne seront pas restitués en cas de rachat : l'article 1961 du CGI exclut la restitution des droits régulièrement perçus lorsque la vente est résolue par l'exercice de la faculté de rachat.
Ce traitement suppose une véritable vente. Si l’opération dissimule en réalité un prêt dont le bien sert de sûreté (prix très inférieur à la valeur, indemnité d’occupation qui s’analyse en intérêts, intention commune de prêter plutôt que de vendre), le juge peut la requalifier en contrat pignoratif et l’annuler, ou la sanctionner comme pacte commissoire prohibé lorsqu’elle porte sur la résidence principale (article 2459 du Code civil). Les conséquences fiscales de l’opération en seraient alors remises en cause.
La plus-value immobilière du vendeur, c’est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition majoré des frais et travaux, est calculée selon les règles habituelles des particuliers (article 150 U du CGI) :
- la vente de la résidence principale est exonérée ;
- pour les autres biens, la plus-value est imposée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention : exonération totale après 22 ans pour l'impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux ;
- si le bien appartient à une société ou à l'actif d'une entreprise, ce sont les règles des plus-values professionnelles ou de l'impôt sur les sociétés qui s'appliquent.
Comme le prix de vente d'un réméré représente 50 % à 60 % de la valeur du bien, la plus-value imposable est souvent faible, voire nulle, surtout pour un bien détenu depuis longtemps.
Au rachat : un droit fixe de 125 €
L'exercice de la faculté de rachat entraîne la résolution rétroactive de la vente : ce n'est pas une nouvelle mutation. L'acte de rachat ne supporte que la taxe de publicité foncière au taux fixe de 125 € (article 680 du CGI), à quatre conditions cumulatives :
- la faculté de rachat a été stipulée dans l'acte de vente lui-même ;
- le rachat est exercé dans le délai prévu, qui ne peut dépasser 5 ans ;
- l'acte de rachat est authentique ou a date certaine avant l'expiration du délai ;
- le rachat est exercé par le vendeur lui-même ou son ayant cause à titre universel (ses héritiers), et non par un tiers à qui il aurait cédé son droit.
Si l'une de ces conditions manque, le rachat est traité comme une nouvelle vente, avec des droits de mutation proportionnels. S'y ajoutent les émoluments du notaire, les débours et les frais de publication, soit en pratique 1 % à 2 % du prix de rachat.
Peut-on récupérer l'impôt sur la plus-value après le rachat ?
Le rachat replace les parties dans la situation d'avant la vente. L'impôt sur la plus-value acquitté lors de la vente peut donc faire l'objet d'une réclamation en restitution auprès de l'administration fiscale, dans un délai qui court jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivant le rachat. Les droits de mutation, eux, ne sont jamais restitués. Faites préparer la réclamation par votre notaire au moment de l'acte de rachat.
Si le bien n'est pas racheté ou s'il est revendu à un tiers
- Absence de rachat : l'acquéreur devient propriétaire irrévocable (article 1662 du Code civil) et la vente reste fiscalement une vente ordinaire. Le vendeur conserve le prix perçu et doit libérer les lieux selon l'acte ; les droits et l'impôt acquittés à la vente restent définitivement dus.
- Rachat au-delà de 5 ans : impossible au sens du Code civil. Une opération conclue après ce terme est une nouvelle vente, avec des droits proportionnels.
- Revente à un tiers : ses conséquences fiscales dépendent de la façon dont elle est organisée (rachat puis revente, ou vente directe par l'investisseur). Le montage se décide avec le notaire avant la signature de la revente.
IFI et TVA
IFI : pendant la durée du réméré, le bien appartient à l'investisseur. Il sort du patrimoine taxable du vendeur et entre dans celui de l'investisseur, qui le déclare pour sa valeur vénale, en tenant compte de la faculté de rachat et de l'occupation.
TVA : pour un logement ancien, la vente n'est pas soumise à la TVA. Un immeuble achevé depuis moins de 5 ans ou un bien professionnel peut relever d'un régime différent, à analyser avec le notaire. Le rachat exercé dans les règles n'étant pas une nouvelle mutation, il ne déclenche pas de TVA.
Exemple chiffré
Un bien estimé à 1 000 000 €, qui n'est pas la résidence principale du vendeur et qu'il a acheté 500 000 € il y a 10 ans, est vendu à réméré pour 600 000 €. La plus-value brute est de 100 000 € avant frais et abattements : c'est sur cette base, et non sur la valeur du bien, que l'impôt est calculé. Au rachat, deux ans plus tard, le vendeur paie le prix de rachat de 600 000 €, le droit fixe de 125 € et les frais d'acte, puis peut réclamer la restitution de l'impôt sur la plus-value. Le détail des autres postes figure dans notre guide du coût d'une vente à réméré.
Questions fréquentes sur la fiscalité du réméré
Combien coûte fiscalement le rachat ?
Un droit fixe de 125 €, si les quatre conditions sont réunies, plus les frais d'acte du notaire, soit en pratique 1 % à 2 % du prix de rachat.
Les droits payés à la vente sont-ils remboursés si je rachète ?
Non. L'article 1961 du CGI exclut leur restitution.
La vente de ma résidence principale à réméré est-elle imposée ?
Non, la plus-value sur la résidence principale est exonérée, comme pour une vente classique.
Que se passe-t-il si je rachète après le délai ?
Le droit de rachat est éteint. Toute opération ultérieure est une nouvelle vente, soumise aux droits proportionnels. Voir ce qui se passe si le bien n'est pas racheté.
Le bien compte-t-il dans mon IFI pendant le réméré ?
Non : il appartient à l'investisseur jusqu'au rachat.
.svg)
