In fine ou amortissable : quel choix ?
Lorsqu’un emprunteur souscrit un prêt immobilier ou un crédit immobilier, il doit choisir entre un remboursement in fine ou amortissable. Avec l’aide d’un courtier ou d’établissements bancaires, la demande de crédit débouche sur une offre de prêt qui fixe la durée du prêt, la durée de remboursement, les échéances et le montant des remboursements. L’emprunt, garanti par un bien immobilier (résidence principale, locatif…), peut inclure assurance de prêt, assurance emprunteur, caution ou même un prêt-relais. Le remboursement anticipé est possible mais doit être anticipé selon le contrat. Selon le taux d’endettement, le prêteur définit le taux d’intérêt (fixe ou variable), le meilleur taux et l’amortissement du capital. Les crédits immobiliers, prêts personnels ou crédits à la consommation impliquent un coût total différent : un simulateur permet de comparer les emprunts et de savoir comment rembourser au mieux, obtenir un prêt adapté et sécuriser son projet avec des prêteurs compétitifs.
Qu’est-ce que le remboursement in fine ?
Le remboursement in fine est une formule de crédit dans laquelle l’emprunteur ne rembourse que les intérêts chaque mois. Le capital reste intégralement dû et n’est réglé qu’à la fin du contrat, en une seule fois.
Exemple simple : pour un prêt hypothécaire de 500 000 € sur 10 ans à un taux de 5,5 % (septembre 2025), l’emprunteur ne paiera que les intérêts mensuels (≈ 2 292 €). À l’échéance, il devra restituer les 500 000 € de capital en une seule fois.
Les avantages du remboursement in fine
- Mensualités réduites : le capital n’étant pas amorti, les mensualités sont beaucoup plus basses qu’en amortissable.
- Optimisation fiscale : les intérêts étant élevés, ils peuvent être déductibles des revenus fonciers dans le cadre d’un investissement locatif.
- Idéal pour les projets de court terme : notamment les investissements locatifs ou les projets où une vente programmée doit solder le prêt.
Les inconvénients
- Le capital reste intact jusqu’à la fin → obligation de disposer d’un plan clair (vente, succession, refinancement).
- Coût global supérieur : comme les intérêts sont calculés en permanence sur la totalité du capital, la charge totale est plus élevée qu’en amortissable.
En savoir plus sur le crédit hypothécaire in fine.
Qu’est-ce que le remboursement amortissable ?
Le remboursement amortissable est la formule la plus courante. L’emprunteur rembourse chaque mois une partie du capital et les intérêts.
Exemple : pour un prêt hypothécaire de 500 000 € sur 25 ans à 5,5 %, la mensualité est d’environ 3 080 €. Le capital baisse chaque mois, ce qui réduit progressivement les intérêts.
Les avantages du remboursement amortissable
- Réduction progressive de la dette : le capital restant dû diminue au fil du temps.
- Prévisibilité : les mensualités fixes facilitent la gestion du budget.
- Coût total inférieur à un prêt in fine (les intérêts étant calculés sur un capital qui décroît).
Découvrez le crédit hypothécaire amortissable.
Exemple concret : prêt hypothécaire de 500 000 €
En amortissable (25 ans, 5,5 %)
- Mensualité ≈ 3 080 €
- Intérêts cumulés ≈ 424 000 €
- Frais globaux (banque, notaire, expertise, intermédiaire) ≈ 42 500 €
- Coût total du crédit ≈ 466 500 €
En in fine (10 ans, 5,5 %)
- Mensualité ≈ 2 292 € (intérêts seuls)
- Capital remboursé en une fois : 500 000 €
- Intérêts cumulés ≈ 275 000 €
- Frais globaux (banque, notaire, expertise, intermédiaire) ≈ 42 500 €
- Coût total du crédit ≈ 317 500 €, mais nécessité de restituer 500 000 € à l’échéance.
Quelle option choisir ?
Le choix entre in fine et amortissable dépend du projet et du profil :
- In fine : idéal pour des projets de courte durée, des investissements locatifs avec revenus fonciers ou une vente programmée.
- Amortissable : adapté aux emprunteurs qui recherchent une sécurité budgétaire et veulent réduire leur dette progressivement.
Dans les deux cas, le financement s’appuie sur une hypothèque sécurisée par un acte notarié.
L’éligibilité dépend de la valeur du bien : minimum 300 000 € et montant mobilisable à partir de 100 000 €.
Consultez la page : Crédit hypothécaire.
Tableau frais d'un crédit hypothécaire in fine ou amortissable
FAQ – Remboursement in fine et amortissable
1. Peut-on transformer un crédit in fine en amortissable ?
Oui, certaines banques partenaires acceptent de restructurer un prêt. Cela implique des frais de dossier et une nouvelle analyse de solvabilité.
2. Y a-t-il un âge limite pour un prêt in fine ou amortissable ?
Non. Contrairement aux prêts immobiliers classiques, il n’y a pas de limite d’âge ni de questionnaire médical.
3. Quels sont les frais globaux d’un crédit hypothécaire ?
Ils s’élèvent à environ 8,5 % du montant emprunté, incluant les frais bancaires, notariés, d’expertise et d’intermédiation. Voir le coût d’un crédit hypothécaire.
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