Frais de notaire pour un rachat de soulte ou de part en indivision

Contenu juridique relu par Maître Olivier Descamps, avocat au barreau de Paris, le 11 octobre 2026. Cette relecture porte sur les informations juridiques de la page ; elle ne constitue ni une garantie des opérations présentées, ni un conseil personnalisé.

Les frais de notaire pour un rachat de soulte ou de part en indivision reposent d’abord sur le droit de partage : 2,5 % de l’actif net partagé entre héritiers, et 1,10 % après un divorce, une séparation de corps ou la rupture d’un Pacs. S’y ajoutent la contribution de sécurité immobilière, les émoluments du notaire et les débours. Entre concubins ou associés d’un achat à plusieurs, la part rachetée est en revanche taxée comme une vente.

Quels frais de notaire pour un rachat de soulte ?

Lorsque l’indivision provient d’une succession, d’une donation-partage ou d’un couple marié ou pacsé, le rachat de soulte est fiscalement un partage : le notaire perçoit un droit de partage de 2,5 % calculé sur l’actif net partagé, soit la valeur des biens diminuée des dettes, sans déduire la soulte. C’est la règle des articles 746 et 748 du Code général des impôts, commentée par l’administration dans le BOFiP consacré aux partages.

Le taux et la base dépendent de l’origine de l’indivision :

• Succession, donation-partage, communauté conjugale ou biens achetés ensemble par des époux ou des partenaires de Pacs : droit de partage de 2,5 % sur l’actif net, sans déduction des soultes.
• Partage consécutif à un divorce, une séparation de corps ou la rupture d’un Pacs : taux réduit de 1,10 % (article 746 du CGI, issu de la loi de finances pour 2020), en vigueur depuis le 1er janvier 2022 après un taux transitoire de 1,80 % en 2021.
• Concubins, amis ou membres d’une famille ayant acheté ensemble : le taux réduit ne s’applique pas, et la soulte est soumise aux droits de mutation à titre onéreux, comme une vente.

Pour bien distinguer la soulte de la valeur du bien, voyez notre guide soulte : définition, calcul et financement.

Rachat de part en indivision : quels frais prévoir ?

Le rachat de part en indivision au profit d’un indivisaire d’origine est taxé au droit de 2,5 % (article 750 II du Code général des impôts), à condition que l’indivision provienne d’une succession, d’une communauté conjugale, d’une donation-partage ou d’un achat entre époux ou partenaires de Pacs. Cette cession prend souvent la forme d’une licitation. Le taux réduit de 1,10 % vise les seuls partages consécutifs à un divorce, une séparation de corps ou une rupture de Pacs : selon l’administration, il ne s’applique pas aux licitations, même entre ex-époux. Mieux vaut alors faire constater l’opération par un acte de partage avec soulte.

• Le rachat met fin à l’indivision (vous devenez seul propriétaire) : le droit est calculé sur la valeur nette du bien entier.
• L’indivision continue (par exemple, vous rachetez la part d’un frère sur trois) : le droit porte en principe sur la valeur des seules parts acquises.
• Le rachat profite à un tiers à l’indivision : il s’agit d’une vente classique, avec les droits de mutation sur la totalité du prix.

Pour un bien reçu par héritage, les étapes sont détaillées dans notre article sur le rachat de part de maison en succession. Et lorsque l’accord est impossible, voyez les solutions pour sortir de l’indivision sans vendre.

Que comprennent les frais de notaire d’un rachat de soulte ?

Les frais de notaire d’un rachat de soulte regroupent quatre postes, dont un seul rémunère réellement le notaire.

• Le droit de partage (ou les droits de mutation entre concubins), reversé à l’État : c’est le poste principal.
• La contribution de sécurité immobilière de 0,10 %, perçue pour la publication de l’acte au service de la publicité foncière.
• Les émoluments du notaire, réglementés par le code de commerce selon un barème dégressif par tranches de valeur, majorés de la TVA.
• Les débours et formalités : état hypothécaire, cadastre, urbanisme, copies, sommes avancées par l’étude pour votre compte.

Si le rachat est financé par un prêt garanti sur le bien, l’acte de prêt et l’inscription de l’hypothèque génèrent des frais distincts, détaillés dans notre article sur les frais de notaire d’un crédit hypothécaire.

Comment calculer les frais de notaire d’un rachat de soulte ?

Pour calculer les frais de notaire d’un rachat de soulte, multipliez l’actif net partagé (valeur du bien moins les dettes admises) par le taux du droit de partage, puis ajoutez la contribution de sécurité immobilière, les émoluments et les débours.

1. Estimez la valeur vénale du bien, de préférence par un notaire ou un expert.
2. Déduisez les dettes admises par le notaire, comme le capital restant dû du prêt immobilier.
3. Appliquez le taux : 2,5 % en succession, 1,10 % après un divorce ou une rupture de Pacs.
4. Calculez séparément la soulte : actif net multiplié par la quote-part de l’indivisaire qui sort.
5. Demandez au notaire un projet de décompte complet avant la signature.

Le calcul de la soulte elle-même est détaillé dans notre article calcul de soulte après divorce.

Exemple de calcul après une succession

Deux frères héritent d’une maison de 400 000 €, sans dette. L’un la conserve et verse la soulte à l’autre.

• Soulte à verser : 400 000 € × 50 % = 200 000 €.
• Droit de partage : 400 000 € × 2,5 % = 10 000 €, calculé sur la valeur entière et non sur la seule soulte.
• À ajouter : contribution de sécurité immobilière, émoluments et débours, chiffrés par le notaire.

Exemple de calcul après un divorce

Un couple marié divorce et possède une maison de 400 000 €, avec 100 000 € de capital restant dû que l’époux qui garde le bien reprend à sa charge.

• Actif net : 400 000 € − 100 000 € = 300 000 €.
• Soulte à verser : 300 000 € × 50 % = 150 000 €.
• Droit de partage : 300 000 € × 1,10 % = 3 300 €.

Le même rachat entre concubins serait taxé bien plus lourdement, aux droits de mutation d’une vente sur la part rachetée. D’autres cas pratiques figurent dans notre article rachat de soulte entre héritiers.

Qui paie les frais de notaire du rachat ?

En pratique, les frais de notaire du rachat sont le plus souvent payés par l’indivisaire qui conserve le bien, mais les parties peuvent convenir d’une autre répartition, qui doit alors figurer dans l’acte.

• En succession : l’héritier attributaire règle généralement le droit de partage et les frais d’acte, en plus de la soulte.
• En divorce : la répartition est souvent fixée dans l’état liquidatif ou la convention de divorce ; un partage à parts égales est fréquent.
• Le notaire encaisse les sommes à la signature et reverse les taxes au Trésor ; il ne peut pas signer sans provision suffisante.

La question du prêt commun en cours est traitée dans notre article divorce et soulte avec un prêt immobilier.

Financer la soulte et les frais avec un crédit hypothécaire

Un crédit hypothécaire peut financer à la fois la soulte, les frais de notaire du partage et le rachat d’un prêt en cours, sans vendre le bien. Il s’appuie sur la valeur du bien plutôt que sur un dossier bancaire classique, ce qui convient aux situations de divorce ou de succession souvent refusées par les banques.

• Jusqu’à 70 % de la valeur du bien, pour un besoin à partir de 100 000 € et un bien d’au moins 300 000 €.
• Taux fixe pour un rachat de soulte : 4,10 % amortissable sur 15 à 19 ans, 4,80 % sur 20 ans et plus, 4,30 % in fine (10 ans minimum). Taux fixe hors assurance, selon profil, sous réserve d'acceptation du dossier par la banque.
• Repère : 573 € par mois pour 100 000 € empruntés sur 25 ans à 4,80 %. Taux fixe hors assurance, selon profil, sous réserve d'acceptation du dossier par la banque.
• Frais du financement : environ 9,5 % pour 100 000 €, dégressifs jusqu’à environ 8,5 % sur les montants plus élevés, financés par le prêt.
• Pas d’assurance emprunteur obligatoire, jusqu’à 95 ans en fin de prêt, revenus d’au moins 3 fois la mensualité.
• Accord de principe en une semaine environ, fonds 30 à 45 jours après acceptation.

Exemple représentatif d'un crédit hypothécaire de trésorerie consenti à un particulier, assorti d'une hypothèque et présenté par PraxiFinance, courtier ORIAS n° 13005512 : 100 000 € empruntés sur 12 ans au taux débiteur fixe de 5,75 %, 144 mensualités de 955,48 €, TAEG fixe de 7,91 %, montant total dû de 137 589,12 €, frais inclus et financés par le prêt, sans assurance emprunteur obligatoire. L'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours à compter de la réception de l'offre de prêt. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

Pour estimer votre capacité, utilisez notre simulation de crédit hypothécaire. PraxiFinance, spécialiste du crédit hypothécaire depuis 1990, travaille avec le notaire chargé du partage pour que les fonds soient disponibles le jour de la signature. Si un fichage FICP empêche tout crédit, une vente à réméré pour financer une soulte de divorce reste envisageable.

À retenir : les frais de notaire d’un rachat de soulte reposent sur un droit de partage de 2,5 % de l’actif net, ou 1,10 % après un divorce, une séparation de corps ou une rupture de Pacs, calculé sur la valeur nette du bien entier lorsque le rachat met fin à l’indivision. Entre concubins, la part rachetée subit les droits de mutation d’une vente. Il faut ajouter la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %, les émoluments et les débours, et faire chiffrer l’ensemble par le notaire avant de signer.

Questions fréquentes

Le droit de partage se calcule-t-il sur la soulte ou sur la valeur du bien ?

Sur l’actif net partagé, c’est-à-dire la valeur du bien moins les dettes admises, sans déduire la soulte. Pour une maison de 400 000 € sans dette partagée entre deux héritiers, le droit de 2,5 % porte sur 400 000 €, soit 10 000 €.

Le taux de 1,10 % s’applique-t-il entre concubins ?

Non. Il est réservé aux partages consécutifs à un divorce, une séparation de corps ou une rupture de Pacs. Entre concubins, la soulte est soumise aux droits de mutation à titre onéreux.

Le rachat de soulte entre frères et sœurs bénéficie-t-il du droit de partage ?

Oui, si le bien vient d’une succession ou d’une donation-partage : le droit est de 2,5 %. S’ils l’ont acheté ensemble, la part rachetée est taxée comme une vente.

Peut-on financer les frais de notaire du rachat avec un crédit ?

Oui. Un crédit hypothécaire peut couvrir la soulte, les frais de notaire et le solde d’un prêt en cours, dans la limite de 70 % de la valeur du bien.

Faut-il passer chez le notaire pour un rachat de soulte ?

Oui dès qu’un bien immobilier est concerné : le partage ou la cession doit être constaté par acte notarié pour être publié au service de la publicité foncière.