Lorsqu’un bien immobilier appartient à plusieurs personnes, on parle d’indivision. Cela survient après une succession, un divorce, une séparation ou un achat en commun. Le rachat de part en indivision consiste pour un indivisaire à devenir seul propriétaire en rachetant la quote-part des autres.
Ce mécanisme est fréquent :

• ‍après un divorce avec soulte,
• dans le cadre d’une succession entre héritiers,
• en cas de séparation de concubins,
• ou lors d’un investissement à plusieurs (amis, associés).

Lorsqu’un financement est nécessaire pour racheter la part d’un co-indivisaire, la solution la plus courante repose sur le crédit hypothécaire appliqué à l’indivision.

Combien coûtent les frais de notaire pour un rachat de part en indivision ?

Les frais de notaire d'un rachat de part comprennent les droits de partage (2,5 % en cas de divorce, exonérés en ligne directe lors d'une succession), la taxe de publicité foncière (0,715 %), la contribution de sécurité immobilière (0,10 %), les débours et les émoluments réglementés du notaire. Sur une part de 250 000 € issue d'une succession, comptez environ 5 600 €.

Même si l’on ne rachète qu’une part, les frais sont calculés sur la valeur de la quote-part transmise. La question du financement de ces frais se pose fréquemment lorsqu’ils entrent dans le cadre d’un rachat de parts grâce au crédit hypothécaire.

Exemple concret : rachat de part en 2026

Prenons un bien immobilier évalué à 500 000 € en indivision entre deux héritiers.

L’un rachète la moitié (250 000 €).

Frais estimés :

• Droits de partage : 0 € (succession en ligne directe),
• Émoluments notaire : environ 3 000 €,
• Débours : environ 600 €,
• Contribution de sécurité immobilière : 250 €,
• Taxe de publicité foncière : 1 787 €.

Total ≈ 5 600 € pour ce rachat de part.

À ces frais de notaire s’ajoutent les frais liés au financement si l’opération est couverte par un crédit hypothécaire. Dans ce cas, il faut prévoir 8,5 % du montant emprunté (banque, notaire, expertise, intermédiaire). Le coût global peut être analysé en détail à travers le financement patrimonial pour rachat de parts.

Qui paie les frais de notaire lors d’un rachat de part ?

En principe, c’est l’acquéreur de la part qui supporte les frais de notaire.

Cependant, dans un divorce, les frais peuvent être partagés si cela figure dans la convention homologuée.

Comment financer un rachat de part en indivision ?

Le principal frein est le financement : racheter une part implique souvent d’importants capitaux. Les banques traditionnelles sont réticentes, surtout après un divorce ou une succession complexe.

1. Le crédit hypothécaire

La solution la plus adaptée est le crédit hypothécaire.

• Il permet d’emprunter jusqu’à 60 % de la valeur du bien apporté en garantie.
• Exemple : sur un bien estimé à 500 000 €, vous pouvez mobiliser 250 000 €.
• En septembre 2026, le taux est de 5,5 % sur 25 ans.
• Les frais représentent 8,5 % du montant emprunté.
• Pas d’assurance obligatoire, pas de limite d’âge.

Les modalités d’éligibilité sont détaillées dans le rachat de parts grâce au crédit hypothécaire.

Vérifier mon éligibilité au crédit hypothécaire

Peut-on emprunter jusqu'à 70 % pour financer un rachat de part ?

Le marché du crédit hypothécaire évolue rapidement avec l’arrivée de nouvelles banques partenaires capables de financer jusqu’à 70 % de la valeur d’un bien immobilier détenu en nom propre ou en indivision. Cette évolution facilite considérablement le financement des rachats de parts lors d’une succession, d’un divorce ou d’une séparation patrimoniale complexe.

Alors que les montages classiques étaient souvent limités à 50 ou 60 % de la valeur nette du bien, ces nouvelles offres permettent de dégager davantage de liquidités afin de financer plus facilement une soulte ou le rachat complet d’une quote-part.

Une solution patrimoniale rapide pour sortir d’une indivision

Ces nouveaux montages hypothécaires ont été conçus pour fluidifier les opérations souvent urgentes ou conflictuelles :

• expertise immobilière réalisée à distance sur pièces ;
• accord de principe obtenu sous environ une semaine ;
• déblocage des fonds sous trois semaines après validation notariale.

Le financement peut être structuré en amortissable jusqu’à 25 ans avec :

• un taux observé autour de 5,6 % ;
• des frais globaux proches de 8 % ;
• et une utilisation libre des fonds sur simple déclaration sur l’honneur.

Cette nouvelle génération de crédit hypothécaire intéresse particulièrement :

• les héritiers souhaitant conserver un bien familial ;
• les ex-conjoints devant financer une soulte ;
• les multipropriétaires ;
• ou les profils refusés par les banques françaises malgré un patrimoine immobilier important.

Grâce à cette évolution du marché hypothécaire, il devient possible de sortir plus rapidement d’une indivision tout en conservant la maîtrise complète du patrimoine immobilier concerné et sans devoir vendre le bien dans l’urgence.

Tableau des frais d'un crédit hypothécaire pour rachat de parts

2. Le prêt viager hypothécaire

Idéal pour les seniors, il ne prévoit aucune mensualité : le remboursement se fait au décès ou à la vente du bien.

3. La vente avec complément de prix

Solution alternative : vendre temporairement son bien à un investisseur tout en conservant un droit de présentation.

Exemples : divorce, succession, indivision conflictuelle

Divorce et soulte

Lors d’un divorce, l’un des ex-conjoints doit souvent racheter la part de l’autre. Exemple : maison commune de 500 000 €, rachat de 250 000 €.

Ce type de situation peut entraîner aussi un désaccord sur la cession du bien, comme dans les cas de refus d’un héritier ou d’un indivisaire de vendre.

Succession et héritiers

Un héritier souhaite conserver la maison familiale. Le rachat de part permet d’éviter la vente. Ce mécanisme rejoint le rachat de part en indivision.

Indivision conflictuelle

Lorsqu’un désaccord empêche la gestion d’un bien, un rachat de part financé par un crédit hypothécaire permet de sortir de l’impasse.

Simulation de financement : rachat de part en indivision

Imaginons un rachat de 250 000 € (part d’un bien de 500 000 €).

• Montant emprunté : 250 000 €
• Taux : 5,5 % sur 25 ans
• Mensualité : ≈ 1 540 €
• Frais annexes : 21 250 € (8,5 %)

Une préparation efficace passe par une bonne constitution de dossier, facilitée par la checklist pour crédit hypothécaire.

FAQ – Frais de notaire et rachat de part en indivision

Peut-on négocier les frais de notaire ?

Non, car les émoluments sont fixés par décret. Seule une optimisation des débours est possible.

Qui paie les frais en cas de divorce ?

En principe, l’acquéreur. Mais la convention peut prévoir un partage.

Peut-on financer les frais avec un crédit hypothécaire ?

Oui, à condition que le montant total emprunté le couvre.

Quel est le taux en 2026 pour un crédit hypothécaire ?

5,7 % par an sur 25 ans, quel que soit l’âge de l’emprunteur.

Pour ceux qui envisagent un financement dans le cadre d’un rachat de part en indivision, le crédit hypothécaire constitue souvent la solution la plus adaptée.