Lors d’une succession, il est fréquent que les héritiers se retrouvent en indivision sur un même bien immobilier. Cela signifie qu’ils détiennent ensemble la propriété, chacun à hauteur de sa quote-part. Si cette situation peut sembler simple en théorie, elle se révèle souvent conflictuelle dans la pratique : gestion des loyers, décisions de travaux, fixation des loyers, arbitrages patrimoniaux.
Le Code civil prévoit des solutions, comme la vente forcée ou le droit de préemption entre cohéritiers. Mais ces mécanismes nécessitent souvent d’importantes liquidités pour exercer son droit et racheter les parts d’un autre indivisaire.
C’est précisément dans ce type de cas que le crédit hypothécaire devient une arme patrimoniale décisive.
Exemple concret : un immeuble hérité dans le 16ᵉ arrondissement de Paris
Grégoire et Geneviève héritent d’un immeuble de 25 appartements boulevard Murat, d’une valeur estimée à 7 millions d’euros.
- Valeur de l’immeuble : 7 M€
- Quote-part de chaque héritier : 3,5 M€
- Conflit : travaux nécessaires sur trois logements vétustes, désaccord sur la gestion locative
- Décision : Grégoire revend sa part à une société spécialisée pour 3,1 M€
- Réaction : Geneviève exerce son droit de préemption pour conserver l’immeuble.
Problème : elle dispose seulement de 800 000 € de trésorerie, qu’elle préfère conserver pour les futurs travaux. Elle doit donc trouver un financement rapide de 3 millions d’euros.
La solution PraxiFinance : un crédit hypothécaire de 3 M€
PraxiFinance met en place un crédit hypothécaire amortissable de 3 millions d’euros sur 20 ans, garanti par une hypothèque conventionnelle sur l’immeuble parisien.
- Montant emprunté : 3 000 000 €
- Taux appliqué (septembre 2025) : 5,5 %/an
- Durée : 20 ans
- Mensualités : environ 20 700 € (capital + intérêts)
- Frais annexes : 8,5 % du montant emprunté (honoraires PraxiFinance, notaire, expertise, banque).
Résultat : Geneviève rachète les parts de son frère, conserve l’immeuble et sécurise la totalité des loyers générés (revenu annuel net supérieur à 200 000 €).
Plus d’exemples : crédit hypothécaire pour sortir d’une indivision.
Pourquoi utiliser un crédit hypothécaire pour sortir d’une indivision ?
Le recours au crédit hypothécaire présente des avantages uniques :
- Exercer son droit de préemption sans vendre le bien,
- Conserver la pleine propriété et les revenus locatifs,
- Racheter une soulte ou des parts indivises rapidement,
- Éviter la vente à prix cassé à une société de rachat d’indivision,
- Préserver le patrimoine familial et sa transmission future.
Contrairement à un crédit immobilier classique, il n’y a :
- ni assurance emprunteur imposée,
- ni limite d’âge stricte,
- ni questionnaire médical.
Voir : qui peut faire un crédit hypothécaire ?.
Le rôle du notaire et la garantie hypothécaire
Comme toute opération hypothécaire, l’acte doit être signé devant notaire, qui inscrit une hypothèque au service de publicité foncière.
Cette garantie réelle protège la banque et sécurise le montage pour toutes les parties. À la fin du crédit, une mainlevée est effectuée, ce qui libère totalement le bien.
Exemple chiffré sur un bien de 500 000 €
Pour un propriétaire souhaitant racheter les parts d’un frère ou d’une sœur sur une maison estimée à 500 000 € :
- Montant mobilisable : 250 000 € à 300 000 € (soit 50 à 60 %).
- Durée : 25 ans.
- Taux : 5,5 % en septembre 2025.
- Frais globaux : 8,5 % (soit environ 21 250 €).
- Mensualité : ≈ 1 520 €.
Résultat : l’héritier rachète les parts de son co-indivisaire sans vendre, et reste propriétaire unique.
Voir : crédit hypothécaire soulte.
Comparaison avec les autres solutions
- Apport personnel : mobilise l’épargne familiale, mais peut fragiliser la trésorerie.
- Vente du bien : solution radicale, mais entraîne la perte d’un actif souvent stratégique.
- Rachat d’indivision par société spécialisée : rapide mais décoté (souvent -10 à -20 % du prix réel).
- Vente à réméré : temporaire, mais implique la cession provisoire du bien.
Le crédit hypothécaire est donc le levier patrimonial le plus protecteur, permettant de financer la sortie d’indivision tout en conservant le patrimoine.
FAQ – Rachat de parts indivises et crédit hypothécaire
Peut-on racheter une part indivise sans vendre l’immeuble ?
Oui, grâce au crédit hypothécaire, qui mobilise la valeur du bien détenu. Voir : crédit hypothécaire indivision.
Combien de temps faut-il pour financer un rachat de parts ?
Le processus dure en moyenne 6 à 12 semaines (expertise, accord bancaire, notaire). Voir : process crédit hypothécaire.
Quels sont les frais à prévoir ?
Toujours environ 8,5 % du montant emprunté, incluant banque, notaire, expertise et honoraires PraxiFinance. 👉 Voir : coût crédit hypothécaire.
Conclusion
Le rachat de parts indivises est un moment décisif dans la gestion d’un patrimoine familial. Plutôt que de céder à la pression d’un tiers ou de vendre un bien à perte, le crédit hypothécaire permet de financer une sortie d’indivision, de racheter une soulte et de préserver un actif stratégique.
PraxiFinance, spécialiste du financement patrimonial depuis 1990, accompagne ses clients dans toutes les étapes, en négociant auprès des banques partenaires et en sécurisant le montage.
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