Deux mécanismes patrimoniaux se ressemblent sans être identiques : la vente à terme et la vente avec complément de prix. Tous deux permettent d’obtenir rapidement des liquidités tout en modulant la manière dont le prix est payé. Mais leurs implications juridiques, fiscales et pratiques ne sont pas les mêmes.
La vente à terme : définition et fonctionnement
La vente à terme est une vente immobilière dont le prix est payé en plusieurs échéances étalées dans le temps.
- Le vendeur transfère immédiatement la propriété de son bien.
- L’acquéreur paie un premier apport, puis des mensualités jusqu’au terme convenu.
- Le vendeur perçoit ses paiements comme une rente, proche d’un crédit-vendeur.
D’après le Code civil, article 1583, la vente est parfaite dès accord sur la chose et le prix, même si le paiement est différé.
Cette mécanique est utilisée notamment par des vendeurs souhaitant sécuriser des revenus réguliers ou des investisseurs qui ne peuvent pas mobiliser immédiatement la totalité des fonds.
Pour plus de détails, voir la définition complète de la vente à terme.
La vente avec complément de prix : définition et logique
La vente avec complément de prix, marque déposée par PraxiFinance à l’INPI, fonctionne autrement.
- Le vendeur reçoit une avance immédiate représentant 50 à 70 % de la valeur de son bien.
- Le bien est ensuite revendu à un tiers, et le vendeur perçoit la différence sous forme de complément.
- Le prix est conditionné mais déterminable, conformément aux articles 1591 et 1592 du Code civil.
Ce mécanisme est particulièrement adapté en cas de besoin urgent de liquidités, comme expliqué dans l’article vente avec complément de prix : avantages et inconvénients.
Exemple comparatif chiffré
Maison estimée : 400 000 €
Dans une vente à terme, le prix est fixé à 400 000 € et payé par l’acquéreur en plusieurs étapes : un apport de 100 000 € à la signature, puis des mensualités de 2 500 € pendant dix ans. Le vendeur encaisse progressivement, mais il existe un risque d’impayé.
Dans une vente avec complément de prix, le vendeur reçoit d’abord 280 000 € à la signature. Il reste occupant contre une indemnité prépayée. Au moment de la revente, dix-huit mois plus tard, le bien est vendu 400 000 €. Après déduction des frais et de l’indemnité d’occupation, le vendeur récupère environ 100 000 € en complément.
Storytelling : Jeanne, 64 ans
Jeanne possède une maison estimée à 500 000 €. Elle hésite entre :
- Une vente à terme, qui lui apporterait 2 000 € par mois sur plusieurs années, en complément de sa retraite.
- Une vente avec complément de prix, qui lui procurerait immédiatement 300 000 € pour solder ses dettes, puis environ 150 000 € lors de la revente.
Après discussion avec son notaire, Jeanne a choisi la seconde option, plus adaptée à son besoin de trésorerie rapide.
Avantages et risques
Vente à terme
Les principaux avantages sont la perception de revenus réguliers et la sécurité d’un acte notarié. Les risques concernent surtout les impayés, la fiscalité sur les revenus perçus et l’immobilisation du bien pendant une longue durée. Ces points sont détaillés dans l’article quels sont les risques d’une vente à terme.
Vente avec complément de prix
L’avantage principal est la liquidité immédiate, avec une exonération possible sur la plus-value immobilière si le bien constitue la résidence principale. Le risque tient à la revente finale : si le marché baisse, le complément peut être réduit. Les coûts annexes (notaire, diagnostics, indemnité d’occupation) doivent aussi être anticipés. Voir vente avec complément de prix : avantages et inconvénients.
Cas particuliers
En indivision, ces mécanismes peuvent débloquer des situations bloquées. Un refus d’un co-indivisaire peut retarder une vente classique, mais des solutions comme la vente en urgence ou la vente avec faculté de rachat peuvent être envisagées.
Dans certains cas, une vente avec complément de prix et prêt senior peut aussi constituer une alternative bancaire pour les propriétaires âgés.
Vente à terme ou vente avec complément de prix : quelles différences en 2025 ?
La vente à terme et la vente avec complément de prix sont deux transactions immobilières permettant de valoriser des biens immobiliers sans recourir directement à un crédit immobilier ou à un prêt bancaire. Dans les deux cas, le prix de vente est encadré par un contrat de vente signé devant notaire, avec acte de vente et acte authentique, frais de notaire et publicité foncière. Dans la vente à terme, l’acheteur règle par versements successifs jusqu’à l’échéance, parfois avec dépôt de garantie. Le vendeur peut continuer à occuper ou habiter le logement, percevoir des loyers, ou céder l’usufruit ou la nue-propriété. Mais il existe un risque d’endettement du débiteur ou d’interruption des remboursements. Une clause résolutoire protège le propriétaire d’un bien immobilier contre le défaut de l’emprunteur. La vente avec complément de prix, souvent utilisée par une foncière ou un investisseur, prévoit un prix d’achat immédiat avec décote, puis un solde lors de la revente. Elle évite au vendeur un nouvel emprunt ou un rachat de crédit, tout en préservant son patrimoine immobilier. Mais elle suppose de revendre dans un marché immobilier parfois incertain, où la valeur vénale et les hypothèques influencent fortement la transaction. Ces solutions intéressent acquéreurs, héritiers ou créanciers cherchant à sécuriser une vente d’un bien immobilier ou un achat immobilier locatif. Que ce soit via une agence immobilière, un agent immobilier ou un courtier, il est crucial d’évaluer votre patrimoine, l’apport personnel, le transfert de propriété et la situation financière globale pour éviter surendettement et risques liés aux hypothèques.
FAQ
Quelle est la différence entre une vente à terme et une vente avec complément de prix ?
La vente à terme prévoit des paiements échelonnés, tandis que la vente avec complément de prix associe une avance immédiate et un solde lors de la revente.
Quels sont les risques d’une vente à terme ?
Le principal risque est l’impayé, malgré la garantie de l’acte notarié.
La vente avec complément de prix est-elle légale ?
Oui, elle repose sur un prix déterminable, encadré par les articles 1591 et 1592 du Code civil.
Quelle fiscalité s’applique ?
La vente à terme entraîne une imposition sur les revenus perçus, tandis que la vente avec complément de prix suit la fiscalité des plus-values.
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