Deux mécanismes patrimoniaux permettent d’obtenir des liquidités rapidement tout en modulant la manière dont le prix est payé : la vente à terme et la vente avec complément de prix. Bien qu’ils partagent cet objectif, leurs implications juridiques, fiscales et pratiques diffèrent significativement, comme le détaille notre analyse complète sur les différences entre vente à terme et vente avec complément de prix.
La vente à terme : définition et fonctionnement
La vente à terme est une transaction immobilière où le prix est payé en plusieurs échéances étalées dans le temps.
- Le vendeur transfère immédiatement la propriété du bien.
- L’acquéreur verse un premier apport, puis des mensualités jusqu’au terme convenu.
- Le vendeur perçoit ces paiements comme une rente, proche d’un crédit-vendeur.
Conformément au Code civil, article 1583, la vente est parfaite dès accord sur la chose et le prix, même si le paiement est différé.
Ce mécanisme est adapté aux :
- vendeurs souhaitant sécuriser des revenus réguliers,
- investisseurs incapables de mobiliser immédiatement la totalité des fonds.
Pour plus d’informations, consultez notre définition complète de la vente à terme.
La vente avec complément de prix : définition et logique
La vente avec complément de prix, marque déposée par PraxiFinance à l’INPI, fonctionne différemment :
- Le vendeur reçoit une avance immédiate représentant 50 à 70 % de la valeur de son bien.
- Le bien est ensuite revendu à un tiers, et le vendeur perçoit le complément de prix correspondant à la différence.
- Le prix est conditionné mais déterminable, conformément aux articles 1591 et 1592 du Code civil.
Ce mécanisme est particulièrement adapté aux situations de besoin urgent de liquidités, comme expliqué dans notre guide sur les avantages et inconvénients de la vente avec complément de prix.
Exemple comparatif chiffré
Maison estimée : 400 000 €
Vente à terme :
- Prix fixé à 400 000 €, payé en plusieurs étapes :
- Apport à la signature : 100 000 €
- Mensualités : 2 500 € pendant 10 ans
- Le vendeur encaisse progressivement, mais risque d’impayé.
Vente avec complément de prix :
- Avance immédiate : 280 000 €
- Occupation du bien par le vendeur contre indemnité prépayée
- Revente 18 mois plus tard : 400 000 €
- Après frais et indemnité : complément d’environ 100 000 €
Cette logique est similaire à notre exemple chiffré de vente avec complément de prix.
Tableau chiffré vente avec complément de prix
Avantages et risques
Vente à terme
Les principaux avantages sont la perception de revenus réguliers et la sécurité d’un acte notarié. Les risques concernent surtout les impayés, la fiscalité sur les revenus perçus et l’immobilisation du bien pendant une longue durée.
Vente avec complément de prix
L’avantage principal est la liquidité immédiate, avec une exonération possible sur la plus-value immobilière si le bien constitue la résidence principale. Le risque tient à la revente finale : si le marché baisse, le complément peut être réduit. Les coûts annexes (notaire, diagnostics, indemnité d’occupation) doivent aussi être anticipés. Pour aller plus loin, découvrez comment est calculé le complément dans notre page sur le calcul du complément de prix immobilier.
Cas particuliers
En indivision, ces mécanismes peuvent débloquer des situations bloquées. Un refus d’un co-indivisaire peut retarder une vente classique, mais des solutions comme la vente en urgence ou la vente avec faculté de rachat peuvent être envisagées.Dans certains cas, une vente avec complément de prix et prêt senior peut aussi constituer une alternative bancaire pour les propriétaires âgés, comme illustré sur notre page dédiée à la vente avec complément de prix pour seniors.
Vente à terme ou vente avec complément de prix : quelles différences en 2025 ?
La vente à terme et la vente avec complément de prix sont deux transactions immobilières permettant de valoriser des biens immobiliers sans recourir directement à un crédit immobilier ou à un prêt bancaire. Dans les deux cas, le prix de vente est encadré par un contrat de vente signé devant notaire, avec acte de vente et acte authentique, frais de notaire et publicité foncière.
Dans la vente à terme, l’acheteur règle par versements successifs jusqu’à l’échéance, parfois avec dépôt de garantie. Le vendeur peut continuer à occuper ou habiter le logement, percevoir des loyers, ou céder l’usufruit ou la nue-propriété. Mais il existe un risque d’endettement du débiteur ou d’interruption des remboursements. Une clause résolutoire protège le propriétaire d’un bien immobilier contre le défaut de l’emprunteur. La vente avec complément de prix, souvent utilisée par une foncière ou un investisseur, prévoit un prix d’achat immédiat avec décote, puis un solde lors de la revente. Elle évite au vendeur un nouvel emprunt ou un rachat de crédit, tout en préservant son patrimoine immobilier. Mais elle suppose de revendre dans un marché immobilier parfois incertain, où la valeur vénale et les hypothèques influencent fortement la transaction.
Ces solutions intéressent acquéreurs, héritiers ou créanciers cherchant à sécuriser une vente d’un bien immobilier ou un achat immobilier locatif. Que ce soit via une agence immobilière, un agent immobilier ou un courtier, il est crucial d’évaluer votre patrimoine, l’apport personnel, le transfert de propriété et la situation financière globale pour éviter surendettement et risques liés aux hypothèques.
FAQ
Quelle est la différence entre une vente à terme et une vente avec complément de prix ?
La vente à terme prévoit des paiements échelonnés, tandis que la vente avec complément de prix associe une avance immédiate et un solde lors de la revente.
Quels sont les risques d’une vente à terme ?
Le principal risque est l’impayé, malgré la garantie de l’acte notarié.
La vente avec complément de prix est-elle légale ?
Oui, elle repose sur un prix déterminable, encadré par les articles 1591 et 1592 du Code civil.
Quelle fiscalité s’applique ?
La vente à terme entraîne une imposition sur les revenus perçus, tandis que la vente avec complément de prix suit la fiscalité des plus-values.
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