Deux mécanismes patrimoniaux permettent d’obtenir des liquidités rapidement tout en modulant la manière dont le prix est payé : la vente à terme et la vente avec complément de prix. Bien qu’ils partagent cet objectif, leurs implications juridiques, fiscales et pratiques diffèrent significativement, comme le détaille notre analyse complète sur les différences entre vente à terme et vente avec complément de prix.
Si le bien doit être vendu mais que l’argent est attendu rapidement, la vente avec complément de prix verse de 42 % à 60 % de sa valeur à la signature, puis, le cas échéant, un complément à la revente, selon les conditions du contrat et le prix de revente effectivement obtenu.
La vente à terme : définition et fonctionnement
La vente à terme est une transaction immobilière où le prix est payé en plusieurs échéances étalées dans le temps.
- Le vendeur transfère immédiatement la propriété du bien.
- L’acquéreur verse un premier apport, puis des mensualités jusqu’au terme convenu.
- Le vendeur perçoit ces paiements comme une rente, proche d’un crédit vendeur.
Conformément au Code civil, article 1583, la vente est parfaite dès accord sur la chose et le prix, même si le paiement est différé.
Ce mécanisme est adapté aux :
- vendeurs souhaitant sécuriser des revenus réguliers,
- investisseurs incapables de mobiliser immédiatement la totalité des fonds.
Pour plus d’informations, consultez notre définition complète de la vente à terme.
Vente à terme et vente à tempérament : est-ce la même chose ?
Les deux expressions désignent une vente dont le prix est réglé par versements échelonnés, mais elles ne s’emploient pas dans le même contexte.
- La vente à tempérament concerne surtout les biens de consommation : l’acheteur paie en plusieurs fois, souvent avec une clause de réserve de propriété qui retarde le transfert de propriété jusqu’au dernier paiement.
- La vente à terme est son équivalent immobilier : elle est signée devant notaire, la propriété est transférée dès l’acte et le vendeur est protégé par une clause résolutoire en cas d’impayé.
Dans les deux cas, le vendeur attend son argent. La vente avec complément de prix répond au besoin inverse : percevoir une somme importante dès la signature, puis, selon le prix de revente obtenu, un éventuel complément.
La vente avec complément de prix : définition et logique
La vente avec complément de prix, marque déposée par PraxiFinance à l’INPI, fonctionne différemment :
- Le vendeur vend définitivement son bien et reçoit à la signature une avance immédiate représentant de 42 % à 60 % de sa valeur.
- Le bien est ensuite revendu à un tiers, et le vendeur perçoit, si le prix de revente dépasse le prix d’achat, un complément de prix correspondant à la différence, selon les conditions du contrat.
- Le prix est conditionné mais déterminable, conformément aux articles 1591 et 1592 du Code civil.
Ce mécanisme est particulièrement adapté aux situations de besoin urgent de liquidités, comme expliqué dans notre guide sur les avantages et inconvénients de la vente avec complément de prix.
Exemple comparatif chiffré
Maison estimée : 400 000 €
Vente à terme :
- Prix fixé à 400 000 €, payé en plusieurs étapes :
- Apport à la signature : 100 000 €
- Mensualités : 2 500 € pendant 10 ans
- Le vendeur encaisse progressivement, mais risque d’impayé.
Vente avec complément de prix :
- Prix versé à la signature : 240 000 € (60 % de la valeur), dont sont déduits les frais et l’indemnité d’occupation prépayée
- Occupation du bien par le vendeur, si le contrat le prévoit, contre indemnité prépayée (environ 10 % par an), puis libération des lieux à l’échéance convenue
- Revente 18 mois plus tard : 400 000 €
- Complément de prix : 160 000 €, soit ce qui dépasse le prix d’achat dans cette hypothèse de revente à 400 000 €
Cette logique est similaire à notre exemple chiffré de vente avec complément de prix.
Tableau chiffré vente avec complément de prix
Avantages et risques
Vente à terme
Les principaux avantages sont la perception de revenus réguliers et la sécurité d’un acte notarié. Les risques concernent surtout les impayés, une plus-value imposable dès la signature alors que le prix n’est pas encore encaissé, et l’immobilisation du bien pendant une longue durée.
Vente avec complément de prix
L’avantage principal est la liquidité immédiate, avec une exonération possible sur la plus-value immobilière si le bien constitue la résidence principale. Le risque tient à la revente finale : si le marché baisse, le complément peut être réduit, voire nul si le bien n’est pas revendu au-dessus du prix d’achat. Les coûts annexes (notaire, diagnostics, indemnité d’occupation) doivent aussi être anticipés. Pour aller plus loin, découvrez comment est calculé le complément dans notre page sur le calcul du complément de prix immobilier.
Le complément de prix est-il garanti ? Non. Son principe et son mode de calcul sont fixés par le contrat de vente signé devant notaire, mais son montant dépend du prix de revente effectivement obtenu et des modalités prévues à l’acte (frais, indemnités, délais). Si le bien est revendu moins cher que prévu, le complément est réduit ; si la revente n’intervient pas au-dessus du prix d’achat payé à la signature, aucun complément n’est dû. Seul le prix de 42 % à 60 % de la valeur, versé à la signature, est acquis au vendeur. Les conditions d’une éventuelle occupation (durée, indemnité, date de libération des lieux) sont elles aussi fixées par le contrat.
Cas particuliers
En indivision, ces mécanismes peuvent débloquer des situations bloquées. Un refus d’un co-indivisaire peut retarder une vente classique, mais des solutions comme la vente en urgence ou la vente avec faculté de rachat peuvent être envisagées. Dans certains cas, la vente avec complément de prix peut aussi constituer une alternative au prêt bancaire pour les propriétaires âgés, comme illustré sur notre page dédiée à la vente avec complément de prix pour seniors.
Une solution hypothécaire amortissable pour obtenir rapidement de la trésorerie
Certains propriétaires cherchent aujourd’hui à accéder à des liquidités sans vendre immédiatement leur bien immobilier ni mettre en place une opération complexe de refinancement. Une nouvelle offre bancaire permet désormais d’emprunter jusqu’à 70 % de la valeur d’un actif détenu en nom propre, avec une affectation libre des fonds sur simple déclaration.
Ce financement hypothécaire s’adresse principalement aux emprunteurs disposant de revenus réguliers et d’un patrimoine immobilier stable. Contrairement à une vente, même assortie d’une faculté de rachat, le prêt fonctionne sous une forme amortissable classique pouvant s’étendre jusqu’à 25 ans, avec des mensualités connues dès l’origine.
Une mise en place accélérée
L’établissement bancaire peut délivrer un accord de principe sous environ une semaine après étude du dossier. L’expertise immobilière peut être réalisée à distance sur pièces, ce qui simplifie fortement les démarches administratives et réduit les délais de traitement.
Le coût global de l’opération inclut généralement près de 8,5 à 9,5 % de frais annexes, pour un taux fixe de 5,75 % en amortissable (trésorerie ou projet personnel). Taux fixe hors assurance, selon profil, sous réserve d'acceptation du dossier par la banque. Après acceptation du dossier par la banque, le déblocage des fonds peut intervenir en 30 à 45 jours, permettant aux propriétaires de financer librement un projet personnel, professionnel ou patrimonial sans devoir céder leur actif immobilier.
Exemple représentatif d'un crédit hypothécaire de trésorerie consenti à un particulier, assorti d'une hypothèque et présenté par PraxiFinance, courtier ORIAS n° 13005512 : 100 000 € empruntés sur 12 ans au taux débiteur fixe de 5,75 %, 144 mensualités de 955,48 €, TAEG fixe de 7,91 %, montant total dû de 137 589,12 €, frais inclus et financés par le prêt, sans assurance emprunteur obligatoire. L'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours à compter de la réception de l'offre de prêt. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Vente à terme ou vente avec complément de prix : quelles différences en 2026 ?
La vente à terme et la vente avec complément de prix sont deux transactions immobilières permettant de valoriser des biens immobiliers sans recourir directement à un crédit immobilier ou à un prêt bancaire. Dans les deux cas, le prix de vente est encadré par un contrat de vente signé devant notaire, avec acte de vente et acte authentique, frais de notaire et publicité foncière.
Dans la vente à terme, l’acheteur règle par versements successifs jusqu’à l’échéance, parfois avec dépôt de garantie. Le vendeur peut continuer à occuper ou habiter le logement, percevoir des loyers, ou céder l’usufruit ou la nue-propriété. Mais il existe un risque d’endettement du débiteur ou d’interruption des remboursements. Une clause résolutoire protège le propriétaire d’un bien immobilier contre le défaut de l’emprunteur. La vente avec complément de prix, souvent utilisée par une foncière ou un investisseur, prévoit un prix d’achat immédiat avec décote, puis un éventuel complément lors de la revente. Elle évite au vendeur un nouvel emprunt ou un rachat de crédit, tout en lui laissant, selon le contrat, le bénéfice de la revente au-delà du prix d’achat, la vente restant définitive. Mais elle suppose de revendre dans un marché immobilier parfois incertain, où la valeur vénale et les hypothèques influencent fortement la transaction.
Ces solutions intéressent acquéreurs, héritiers ou créanciers cherchant à sécuriser une vente d’un bien immobilier ou un achat immobilier locatif. Que ce soit via une agence immobilière, un agent immobilier ou un courtier, il est crucial d’évaluer votre patrimoine, l’apport personnel, le transfert de propriété et la situation financière globale pour éviter surendettement et risques liés aux hypothèques.
Le saviez-vous ?
La monétisation immobilière est un levier puissant pour dégager des liquidités immédiates à partir de la valeur de son logement, sans dépendre uniquement du crédit bancaire.
FAQ
Quelle est la différence entre une vente à terme et une vente avec complément de prix ?
La vente à terme prévoit des paiements échelonnés, tandis que la vente avec complément de prix associe un prix versé immédiatement et un complément éventuel lors de la revente, qui dépend du prix obtenu et n’est pas garanti.
Quels sont les risques d’une vente à terme ?
Le principal risque est l’impayé, malgré la garantie de l’acte notarié.
La vente avec complément de prix est-elle légale ?
Oui, elle repose sur un prix déterminable, encadré par les articles 1591 et 1592 du Code civil.
Quelle fiscalité s’applique ?
Les deux relèvent de la plus-value immobilière. Pour une vente à terme, elle est calculée sur le prix total stipulé et l’impôt est exigible dès la signature de l’acte, même si le prix est payé par échéances. La vente avec complément de prix suit le même régime. Dans les deux cas, la vente de la résidence principale est exonérée.
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