Un complément de prix est une somme versée ultérieurement au vendeur, en plus du prix initial. On le retrouve dans certains contrats immobiliers, notamment la vente avec complément de prix.
Mais comment se calcule-t-il ? Existe-t-il une formule officielle ? Quels frais faut-il inclure ? Cet article détaille la méthodologie complète avec exemples chiffrés, références légales et risques.
Le cadre légal du prix conditionné
Le Code civil exige que le prix d’une vente soit déterminé ou déterminable :
- Article 1591 : le prix doit être déterminé par les parties.
- Article 1592 : il peut être déterminé par un tiers ou selon une méthode claire.
Source : Legifrance – Code civil art. 1591 et 1592
Un complément de prix est donc légal si sa formule de calcul est claire et objective.
Pour approfondir, voir Est-ce légal de vendre un bien avec un prix conditionné ?.
La formule type du complément de prix
La formule généralement utilisée est la suivante :
Complément de prix = Prix net de revente – Prix de base – Frais et indemnités convenus
Les frais à déduire incluent :
- frais de notaire liés à la revente,
- honoraires d’agence immobilière,
- diagnostics obligatoires,
- indemnité d’occupation prépayée (si le vendeur reste dans le bien).
Voir Vente avec complément de prix.
Exemple chiffré concret
Prenons une maison estimée à 500 000 € :
- Prix de base (avance) : 300 000 €
- Indemnité d’occupation prépayée : 20 000 €
- Frais de notaire et diagnostics : 15 000 €
- Revente finale : 560 000 €
Complément de prix = 560 000 – 300 000 – 20 000 – 15 000 = 225 000 €
Détails dans Exemple concret d’une vente avec complément de prix.
Storytelling : Marc, 58 ans
Marc, 58 ans, devait régler une soulte après divorce. Il choisit une vente avec complément de prix :
- 55 % encaissés immédiatement,
- occupation de 12 mois,
- bien revendu 18 mois plus tard à un prix supérieur.
Résultat : Marc a pu régler ses dettes et récupérer un complément de 180 000 €, calculé selon la formule.
Les clauses qui sécurisent le calcul
Mandat exclusif
Le mandat de revente confié au vendeur évite toute manipulation du prix.
Hypothèque de premier rang
Le complément peut être garanti par une hypothèque inscrite au profit du vendeur.
Conditions de déchéance
Si le bien n’est pas libéré ou que les frais ne sont pas payés, le droit au complément peut être annulé.
Ces sécurités sont détaillées dans Vente avec complément de prix : avantages et inconvénients.
Fiscalité du complément de prix
Plus-value immobilière
Le complément est intégré au prix de cession et entre dans le calcul de la plus-value immobilière.
Référence : Service-public.fr – Plus-value immobilière
Résidence principale
Si le bien vendu est la résidence principale, l’exonération s’applique aussi au complément.
Déclaration rectificative
Un complément versé plus tard doit faire l’objet d’une déclaration rectificative l’année de la cession.
Risques et limites du calcul
- Sous-évaluation du prix final : si la revente est faible, le complément peut être réduit.
- Dépassement des délais : certaines clauses prévoient une limite (12–24 mois).
- Litiges : en cas de désaccord sur les frais déductibles, seul le notaire tranche.
Ces risques sont détaillés dans Quels sont les risques d’une vente à terme ?.
Comment calculer un complément de prix dans une vente immobilière : méthode et exemples en 2025
Le calcul d’un complément de prix repose sur l’écart entre le prix d’achat payé par l’acquéreur et le prix de vente final lors de la revente du bien immobilier. Encadrée par un contrat de vente et un acte notarié signé devant notaire, l’opération fixe la valeur vénale du patrimoine immobilier et les modalités de versements. Exemple : un bien immobilier estimé à 300 000 € est vendu 200 000 € à un investisseur. Lorsque ce dernier revend à 310 000 €, le vendeur récupère 110 000 € de complément de prix. Cette solution permet de rembourser un emprunt, un crédit immobilier ou un prêt immobilier, et d’éviter le surendettement.Ce dispositif peut concerner des biens immobiliers en copropriété, SCI, donation, usufruit ou nue-propriété. Le vendeur doit anticiper loyers, hypothèques, droits d’enregistrement et créanciers. Un agent immobilier, un notaire ou un courtier peut utiliser un simulateur pour sécuriser le projet immobilier et comparer avec un rachat de crédit ou un achat immobilier classique.
FAQ
Comment calculer un complément de prix immobilier ?
Avec la formule : prix de revente – prix de base – frais convenus.
Quels frais sont à déduire ?
Honoraires d’agence, diagnostics, notaire, indemnité d’occupation.
Le complément est-il imposé ?
Oui, il est intégré dans le prix de cession pour la plus-value.
Peut-on sécuriser le calcul ?
Oui, avec mandat exclusif, hypothèque et clause de déchéance.
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