Exemple concret d’une vente avec complément de prix

La vente avec complément de prix, mécanisme déposé par PraxiFinance à l’INPI, permet de recevoir une avance immédiate sur le prix de vente d’un bien, puis un complément lors de la revente finale. Cette technique séduit de plus en plus de propriétaires qui souhaitent débloquer rapidement des liquidités sans brader leur patrimoine.

Pour comprendre concrètement le fonctionnement, examinons un cas pratique chiffré.

Scénario de départ

Un couple vend une maison estimée à 400 000 €.

• L’investisseur achète le bien pour 350 000 € à la signature.
• Le couple reste occupant en versant une indemnité d’occupation.
• Le bien est revendu sur le marché dix mois plus tard à 400 000 €.
• Le vendeur perçoit alors un complément de prix de 50 000 €.

Ce schéma illustre la logique du complément : une avance immédiate sécurisée, puis une restitution de la valeur lors de la vente définitive.

Calcul détaillé du complément de prix

La formule est simple :

Complément de prix = Prix net de revente – Prix de base – Frais et indemnités

Dans notre exemple :

• Prix net de revente : 400 000 €
• Prix de base versé à l’acte : 350 000 €
• Indemnité d’occupation (10 000 € pour dix mois)
• Frais annexes (5 000 € de diagnostics et publicité)

Complément de prix = 400 000 – 350 000 – 10 000 – 5 000 = 35 000 €

Cet exemple montre qu’il faut tenir compte des frais pour obtenir le montant réellement perçu.

Storytelling : Marc, 60 ans

Marc, artisan, devait rembourser un prêt professionnel en urgence. Les banques refusant de l’aider, il a opté pour une vente avec complément de prix.

• À la signature, il a reçu 280 000 € (70 % de son appartement estimé à 400 000 €).
• Il a pu solder ses dettes et éviter une procédure de saisie.
• Quinze mois plus tard, l’appartement a été revendu à 410 000 €.
• Après déduction des frais et de l’indemnité d’occupation, il a récupéré un complément de 95 000 €.

Marc a ainsi sécurisé sa trésorerie tout en préservant la valeur de son patrimoine.

Sécurisation juridique du calcul

Un complément de prix doit être prévu par une clause claire et déterminable, conformément à l’article 1592 du Code civil. Le notaire s’assure que le prix n’est pas laissé à la seule volonté d’une partie.

Pour plus de précisions, voir l’article Est-ce légal de vendre un bien avec un prix conditionné et les textes sur Legifrance – Code civil, art. 1591 et 1592.

Les frais à prévoir

Un vendeur doit anticiper :

• les frais de notaire liés à la revente,
• les diagnostics obligatoires,
• l’indemnité d’occupation,
• éventuellement des frais d’agence immobilière.

Ces frais influent directement sur le calcul du complément.

Fiscalité du complément

Le complément perçu ultérieurement s’ajoute au prix de cession et suit le régime des plus-values immobilières.

• Pour une résidence principale, l’exonération s’applique également au complément.
• Pour un bien secondaire, il faut déclarer la plus-value en intégrant le prix total.

Pour plus de détails, voir service-public.fr – Plus-value immobilière.

Les points de vigilance

• Si le bien se revend moins cher que prévu, le complément peut être réduit voire nul.
• Si le vendeur ne respecte pas les clauses (libération des lieux, paiement de l’indemnité), il peut perdre son droit au complément.
• Une mauvaise estimation initiale entraîne une déception sur le montant final.

Ces risques sont analysés dans Vente avec complément de prix : avantages et inconvénients et Quels sont les risques d’une vente à terme.

Exemple concret d’une vente avec complément de prix : fonctionnement et étapes pratiques

Prenons un exemple concret : un propriétaire souhaite vendre un bien immobilier estimé à 300 000 €. L’acquéreur, via une foncière ou une agence immobilière, verse un prix d’achat immédiat de 200 000 €, puis le solde lors de la revente sur le marché immobilier. L’acte de vente et l’acte authentique sont signés devant notaire, avec contrat de vente et acte notarié sécurisant la transaction. La procédure débute par une promesse de vente ou un compromis de vente. Après la signature de l’acte, le vendeur peut continuer à habiter le logement, percevoir des loyers locatifs ou gérer une copropriété. En cas de revente, l’acquéreur final règle le complément de prix. Ce montage peut concerner des biens immobiliers détenus en SCI, soumis à un diagnostic Carrez ou intégrant un usufruit. Si la revente tarde, la solution aux enchères, voire aux enchères publiques, peut être envisagée. Pour acheter un bien, financer via un crédit immobilier ou un prêt immobilier reste possible, l’emprunt étant validé par les notaires. L’opération immo peut inclure un abattement fiscal sur la plus-value. Chaque acquéreur doit toutefois anticiper les délais de rétractation et les modalités de l’achat immobilier.

FAQ

Comment est calculé un complément de prix immobilier ?
Par la formule : prix net de revente – prix de base – frais et indemnités.

Peut-on sécuriser le complément ?
Oui, par des clauses précises et, dans certains cas, une hypothèque de premier rang au profit du vendeur.

Le complément est-il imposable ?
Oui, il est intégré au prix de cession et déclaré comme tel.

Un vendeur peut-il refuser une offre supérieure pour préserver son complément ?
Oui, le vendeur reste libre tant que le compromis n’est pas signé. Voir l’article Est-ce que le vendeur peut refuser une offre au prix.