C’est une idée reçue en immobilier : si un acheteur propose le prix affiché, le vendeur est obligé d’accepter. En réalité, la réponse est plus nuancée. Un vendeur peut refuser une offre au prix dans certains cas précis, encadrés par la jurisprudence et le Code civil.
Nous allons détailler les situations où le refus est légal, les cas où il peut être abusif, et les conséquences pour l’acheteur.
Peut-on refuser une offre au prix en immobilier ?
C’est une idée reçue : si un acheteur propose le prix affiché, le vendeur est obligé d’accepter. En réalité, la réponse est plus nuancée. Un vendeur peut refuser une offre au prix dans certains cas précis, encadrés par la jurisprudence et le Code civil. Nous détaillons ici les situations où le refus est légal, les cas où il peut être abusif, et les conséquences pour l’acheteur.
L’offre au prix : que dit la loi ?
Selon l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite lorsqu’on est d’accord sur la chose et le prix. En théorie, une offre d’achat au prix emporte donc acceptation. Cependant, tant que le vendeur n’a pas donné son accord écrit, il conserve sa liberté. Dans certains cas, l’offre au prix se combine avec des mécanismes contractuels spécifiques, comme la vente avec complément de prix, où le prix final est partiellement conditionné.
Les cas où le vendeur peut refuser une offre au prix
- Absence de mandat exclusif
- Si le vendeur agit par lui-même ou via plusieurs agences, il reste libre tant qu’aucun compromis n’a été signé.
- Préférence pour un autre acquéreur
- Le vendeur peut privilégier un acquéreur offrant de meilleures garanties : financement solide, absence de condition suspensive risquée, calendrier plus rapide.
- C’est typiquement le cas lorsqu’un vendeur préfère une offre légèrement inférieure mais plus sécurisée, comme dans cet exemple de vente avec complément de prix.
- Vente en indivision ou en succession
- Tous les co-indivisaires doivent donner leur accord. Le refus d’un seul peut bloquer la transaction. Certains propriétaires utilisent alors des montages alternatifs, comme la vente avec faculté de rachat.
- Droit de préemption
- La mairie ou un locataire peut exercer son droit de préemption, même face à une offre au prix.
- Rétractation du vendeur avant acceptation
- Tant qu’aucune acceptation écrite n’a été donnée, le vendeur peut changer d’avis et explorer d’autres solutions.
Les limites et risques d’un refus
- Responsabilité civile du vendeur : un refus arbitraire peut constituer une faute et donner lieu à des dommages-intérêts.
- Mandat exclusif : refuser une offre au prix peut engager la responsabilité du vendeur envers l’agence, qui pourra réclamer sa commission.
- Conflits en indivision : un indivisaire bloquant peut parfois forcer la vente à l’amiable.
Exemple concret
Claire met en vente son appartement à 300 000 €. Elle reçoit une offre au prix, mais l’acquéreur inclut une condition suspensive de prêt bancaire. Claire accepte finalement une autre offre à 295 000 € sans condition. Sa décision est légale, car elle a choisi une offre plus sécurisée, et non simplement plus élevée.
Storytelling : Paul, héritier en indivision
Paul et ses deux sœurs héritent d’une maison estimée à 450 000 €. Un acquéreur propose le prix affiché, mais l’une des sœurs refuse de signer. La vente échoue. Deux ans plus tard, le tribunal ordonne une licitation. Pour éviter ces blocages, certains notaires recommandent des solutions comme la vente avec complément de prix ou la vente avec faculté de rachat.
Complément de prix et légalité
Un vendeur peut refuser une offre au prix si une clause prévoit un prix conditionné. Cette pratique est légale si le prix est déterminable, comme détaillé dans vente avec complément de prix : légalité.
Cadre légal et exceptions en 2025
- La signature d’un compromis ou promesse de vente formalise l’accord entre acheteur et vendeur.
- Ces documents précisent le prix, les conditions suspensives et le dépôt de garantie.
- La signature de l’acte notarié transfère la propriété et sécurise juridiquement la transaction.
- L’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours.
En cas de litige, la vente peut être déclarée caduque et des dommages-intérêts peuvent être dus.
FAQ
Un vendeur doit-il accepter la première offre au prix ?
Non. Tant que le compromis n’est pas signé, il reste libre.
Une offre au prix bloque-t-elle automatiquement la vente ?
Non. Le vendeur doit donner son accord écrit.
L’agent immobilier peut-il réclamer sa commission ?
Oui, en mandat exclusif, l’agent peut exiger sa rémunération même si le vendeur refuse une offre au prix.
Et si le vendeur change d’avis après acceptation écrite ?
Il peut être condamné à signer la vente ou à indemniser l’acheteur.
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