Est-ce que le vendeur peut refuser une offre au prix ?

C’est une idée reçue en immobilier : si un acheteur propose le prix affiché, le vendeur est obligé d’accepter. En réalité, la réponse est plus nuancée. Un vendeur peut refuser une offre au prix dans certains cas précis, encadrés par la jurisprudence et le Code civil.

Nous allons détailler les situations où le refus est légal, les cas où il peut être abusif, et les conséquences pour l’acheteur.

L’offre au prix : que dit la loi ?

Selon l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite lorsqu’on est d’accord sur la chose et le prix. En théorie, une offre d’achat au prix emporte donc acceptation. Mais tant que le vendeur n’a pas donné son accord écrit, il conserve sa liberté.

Dans certains cas, l’offre au prix se combine avec des mécanismes contractuels spécifiques, comme la vente avec complément de prix, où le prix final est partiellement conditionné.

Les cas où le vendeur peut refuser une offre au prix

Absence de mandat exclusif

S’il vend par lui-même ou via plusieurs agences, le vendeur reste libre tant qu’aucun compromis n’a été signé.

Préférence pour un autre acquéreur

Le vendeur peut privilégier un acheteur présentant de meilleures garanties : financement solide, absence de condition suspensive risquée, calendrier plus rapide.

C’est typiquement la situation où un vendeur préfère une offre légèrement inférieure mais plus sécurisée, comme illustré dans l’exemple concret d’une vente avec complément de prix.

Vente en indivision ou en succession

En indivision, tous les co-indivisaires doivent donner leur accord. Le refus d’un seul peut bloquer la transaction. Dans ce cas, certains propriétaires optent pour un montage alternatif comme la vente à terme.

Droit de préemption

La mairie ou un locataire peut exercer son droit de préemption, même en présence d’une offre au prix.

Rétractation du vendeur avant acceptation

Tant qu’aucune acceptation écrite n’a été donnée, le vendeur peut changer d’avis et explorer d’autres solutions, y compris une vente immobilière en urgence.

Les limites et risques d’un refus

Responsabilité civile du vendeur

Un refus arbitraire peut être qualifié de faute et donner lieu à des dommages-intérêts.

Mandat exclusif

Dans le cadre d’un mandat exclusif, refuser une offre au prix peut engager la responsabilité du vendeur envers l’agence, qui pourra réclamer sa commission.

Conflits en indivision

Un indivisaire bloquant peut forcer la vente à l’amiable.

Exemple concret

Claire met en vente son appartement à 300 000 €. Elle reçoit une offre au prix, mais l’acquéreur a une condition suspensive de prêt bancaire. Claire préfère accepter une autre offre à 295 000 €, mais sans condition. Sa décision est légale : elle a choisi une offre plus sécurisée, pas seulement plus élevée.

Storytelling : Paul, héritier en indivision

Paul et ses deux sœurs héritent d’une maison estimée à 450 000 €. Un acquéreur propose le prix affiché. Mais l’une des sœurs refuse de signer, souhaitant conserver le bien. La vente échoue. Deux ans plus tard, le tribunal ordonne une licitation. Pour éviter ces blocages, certains notaires conseillent d’étudier des solutions comme la vente avec faculté de rachat ou la vente avec complément de prix.

Complément de prix et légalité

Un vendeur peut refuser une offre au prix si une clause prévoit un prix conditionné. Cette pratique est légale si le prix est déterminable. Découvrez le détail dans l’article Est-ce légal de vendre un bien avec un prix conditionné ?.

Est-ce que le vendeur peut refuser une offre au prix ? Cadre légal et exceptions en 2025

En droit immobilier, l’acheteur et le vendeur doivent formaliser leur accord par un avant-contrat : promesse de vente, promesse unilatérale de vente ou compromis de vente. La promesse ou le compromis précisent le prix de vente, les conditions suspensives (obtention d’un prêt immobilier, diagnostics, copropriété) et le dépôt de garantie. La signature du compromis engage les acquéreurs, mais le vendeur peut encore refuser une offre au prix si les clauses ne sont pas respectées. Le notaire sécurise la transaction avec un acte authentique de vente, définitif après la signature de l’acte. L’acquéreur éventuel dispose d’un délai de rétractation de dix jours. S’il se rétracte, l’acompte ou l’indemnité d’immobilisation peut lui être restitué, sauf clause pénale prévue au contrat de vente. En cas de litige, la vente d’un bien immobilier peut être déclarée caduque, et des dommages et intérêts peuvent être dus. Les frais de notaire, la signature de l’acte notarié et la recommandée envoyée entre vendeur et l’acquéreur garantissent la validité de la transaction immobilière. Seul l’acte définitif de vente, signé devant notaire, transfère juridiquement la propriété du fonds de commerce ou du projet immobilier.

FAQ

Un vendeur doit-il accepter la première offre au prix ?
Non. Tant que le compromis n’est pas signé, il reste libre.

Une offre au prix bloque-t-elle automatiquement la vente ?
Non. Le vendeur doit donner son accord écrit.

L’agent immobilier peut-il réclamer sa commission ?
Oui, en mandat exclusif, l’agent peut exiger sa rémunération même si le vendeur refuse une offre au prix.

Et si le vendeur change d’avis après acceptation écrite ?
Il peut être condamné à signer la vente ou à indemniser l’acheteur.