La question revient souvent : peut-on vendre un bien en percevant une partie du prix immédiatement, et le reste lors d’une revente future ? Bonne nouvelle : oui, à condition que le prix soit déterminé ou déterminable (articles 1591 et 1592 du Code civil) et que la clause soit encadrée pour éviter tout litige. C’est exactement le principe de la vente avec complément de prix (VACP©), mécanisme patrimonial innovant permettant de répondre à un besoin de liquidités sans brader son bien.
Prix conditionné : que dit la loi ?
Déterminé ou déterminable
- L’article 1591 impose que le prix soit fixé par les parties.
- L’article 1592 permet qu’il soit calculé ultérieurement selon des critères objectifs (formule précise, tiers estimateur).
Un prix conditionné est légal si l’acte prévoit :
- une formule de calcul claire (ex. : prix net de revente – prix de base – frais listés), ou
- la désignation d’un tiers estimateur (notaire, expert) en cas de désaccord.
Cette logique rejoint également le sujet du refus d’une offre au prix.
Prix réel et sérieux
- Les notaires rappellent que le prix doit rester réel et sérieux, et ne pas dépendre du bon vouloir d’une seule partie.
Vendre avec un prix conditionné : cas pratiques
Vente avec complément de prix (VACP©)
- Le vendeur perçoit immédiatement 50 à 60 % de la valeur de son bien.
- Il conserve l’usage du logement via une indemnité d’occupation.
- Le bien est revendu sur le marché, et le vendeur perçoit le complément convenu (prix final – prix de base – frais).
Cette mécanique est détaillée dans notre article sur le calcul du complément de prix immobilier.
Comparaison avec d’autres schémas
- Cession d’entreprise : clause d’“earn-out”.
- Vente à réméré ou portage immobilier : prix ajusté lors du rachat ou de la revente.
Les 7 clauses qui sécurisent un prix conditionné
1. La formule de calcul
Une formule claire évite toute contestation. Exemple :
Complément = Prix net de revente – prix de base – frais d’agence – diagnostics – indemnités d’occupation déjà encaissées.
2. Éviter la potestativité
Le prix ne doit pas dépendre du seul bon vouloir d’une partie. Prévoir :
- mandat de commercialisation exclusif,
- calendrier de revente,
- obligations réciproques (accès, diagnostics, vacance).
3. Recours à un tiers estimateur
Si la formule renvoie à une estimation, il faut prévoir la désignation d’un notaire ou expert, et une procédure supplétive.
4. Délais et échéances
Préciser la fenêtre de revente (souvent 12–24 mois), et les conséquences en cas de dépassement.
5. Garanties
Pratique recommandée : une hypothèque de 1er rang au profit du vendeur pour garantir le complément.
6. Occupation et charges
Définir : indemnité d’occupation (montant, prépaiement, restitution prorata), assurance, taxes foncières.
7. Pièces et traçabilité
Mandats d’agence, calendrier, diagnostics, attestations… pour prouver le respect des conditions.
Exemple chiffré concret
- Valeur de marché estimée : 500 000 €
- Prix de base (avance) : 250 000 €
- Frais d’agence : 15 000 €
- Indemnité d’occupation : 20 000 € (12 mois prépayés)
- Revente : 560 000 €
Complément brut = 560 000 – 250 000 – 15 000 = 295 000 €
Cette mécanique est identique à celle présentée dans un exemple concret de vente avec complément de prix permettant de visualiser le déroulement réel.
Tableau chiffré vente avec complément de prix
Fiscalité du prix conditionné
Principe
Le complément de prix s’ajoute au prix de cession initial et suit le régime des plus-values.
Résidence principale
En cas de résidence principale, l’exonération s’applique également au complément, selon les conditions légales.
Déclarations
Un complément perçu postérieurement peut nécessiter une déclaration rectificative.
Storytelling : Henri, 62 ans
Henri, 62 ans, chef d’entreprise à Toulon, avait besoin de liquidités rapides pour sauver son activité. Sa banque refuse un prêt. Il opte pour une vente avec complément de prix :
- il encaisse 55 % de la valeur de sa maison immédiatement,
- il reste occupant via une indemnité,
- au bout de 11 mois, son bien est revendu,
- il touche le complément convenu.
Henri a injecté plus de 200 000 € dans son entreprise, tout en évitant une saisie.
PraxiFinance a déposé la dénomination “Vente avec complément de prix” à l’INPI sous le n° FR5068025.
Risques et limites
Tout prix conditionné comporte des risques :
- non-revente dans les délais,
- perte d’une partie de la valeur,
- coûts plus élevés qu’un financement bancaire.
Vendre vite et en sécurité
Le prix conditionné est utile si vous avez un besoin urgent de liquidités mais souhaitez préserver la valeur finale.
Alternatives stratégiques
Le prix conditionné s’inscrit dans un arsenal plus large :
- prêt viager hypothécaire,
- solutions seniors,
- vente à terme.
FAQ
Est-ce légal de vendre avec un prix conditionné ?
Oui, si le prix est déterminable par une formule claire ou fixé par un tiers (Code civil, art. 1591–1592).
Le vendeur peut-il refuser une offre au prix ?
Oui, dans certaines conditions (motifs légitimes, conditions suspensives). Voir notre article dédié.
La fiscalité est-elle défavorable ?
Non, elle suit les règles classiques des plus-values ; exonération possible pour la résidence principale.
Et si la revente n’a pas lieu ?
La clause doit prévoir la déchéance ou le maintien d’un prix minimum.
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