La question revient souvent : est-ce légal de vendre un bien avec un prix qui dépend d’une condition future ? Par exemple, un prix partiel payé tout de suite, puis un complément de prix versé lors de la revente définitive.
Bonne nouvelle : oui, c’est légal — à condition que le prix soit déterminé ou déterminable (article 1591 et 1592 du Code civil) et que la clause soit encadrée pour éviter toute contestation.
C’est le principe même de la vente avec complément de prix (marque déposée par PraxiFinance à l’INPI FR5068025), un mécanisme patrimonial innovant qui permet de répondre à un besoin de liquidité sans brader son bien.
Prix conditionné : que dit la loi ?
Déterminé ou déterminable : la règle clé
Le Code civil impose que le prix soit déterminé par les parties (art. 1591) ou déterminable via une formule claire (art. 1592). Autrement dit, le prix peut être fixé d’avance ou calculé plus tard selon des critères objectifs.
Un prix conditionné est donc légal si l’acte prévoit :
- une formule précise de calcul (par exemple : Prix net de revente – prix de base – frais listés),
- ou la désignation d’un tiers estimateur (notaire, expert) en cas de désaccord.
Voir aussi : Est-ce que le vendeur peut refuser une offre au prix ?
Un prix réel et sérieux
Les notaires rappellent que le prix doit rester réel et sérieux, et ne pas être laissé au hasard ou au bon vouloir d’une seule partie. Cela implique d’éviter toute clause potestative.
À lire également : Est-ce légal de faire une offre au-dessus du prix ?
Vendre avec un prix conditionné : les cas pratiques
Vente avec complément de prix (VACP)
Le cas le plus courant est la vente avec complément de prix :
- le vendeur perçoit immédiatement 50 à 60 % de la valeur de son bien,
- il conserve l’usage du logement via une indemnité d’occupation,
- le bien est revendu sur le marché,
- il perçoit le complément convenu (prix final – prix de base – frais).
Voir la page mère : Vente avec complément de prix
Comparaison avec d’autres schémas
Un prix conditionné existe aussi dans d’autres transactions :
- en cession d’entreprise, via la clause d’“earn-out”,
- en vente à réméré ou portage immobilier, où le prix est parfois ajusté lors du rachat ou de la revente.
Lire aussi :
- Vente à terme ou vente avec complément de prix : quelles différences ?
- Vente avec complément de prix vs vente avec faculté de rachat
Les 7 clauses qui sécurisent un prix conditionné
1. La formule de calcul
Une formule claire évite toute contestation. Exemple :
Complément = Prix net de revente – prix de base – frais d’agence – diagnostics – indemnités d’occupation déjà encaissées.
Voir : Comment calculer un complément de prix dans une vente immobilière ?
2. Éviter la potestativité
Le prix ne doit pas dépendre du seul bon vouloir d’une partie. Prévoir :
- mandat de commercialisation exclusif,
- calendrier de revente,
- obligations réciproques (accès, diagnostics, vacance).
3. Recours à un tiers estimateur
Si la formule renvoie à une estimation, il faut prévoir la désignation d’un notaire ou expert, et une procédure supplétive.
4. Délais et échéances
Préciser la fenêtre de revente (souvent 12–24 mois), et les conséquences en cas de dépassement.
5. Garanties
Pratique recommandée : une hypothèque de 1er rang au profit du vendeur pour garantir le complément.
6. Occupation et charges
Définir : indemnité d’occupation (montant, prépaiement, restitution prorata), assurance, taxes foncières.
7. Pièces et traçabilité
Mandats d’agence, calendrier, diagnostics, attestations… pour prouver le respect des conditions.
Exemple chiffré concret
- Valeur de marché estimée : 500 000 €
- Prix de base (avance) : 250 000 €
- Frais d’agence : 15 000 €
- Indemnité d’occupation : 20 000 € (12 mois prépayés)
- Revente : 560 000 €
Complément brut = 560 000 – 250 000 – 15 000 = 295 000 €
Voir : Exemple concret d’une vente avec complément de prix
Fiscalité du prix conditionné
Principe
Le complément de prix s’ajoute au prix de cession initial et suit le régime des plus-values.
Résidence principale
En cas de résidence principale, l’exonération s’applique également au complément, selon les conditions légales.
Déclarations
Un complément perçu postérieurement peut nécessiter une déclaration rectificative.
Storytelling : Henri, 62 ans
Henri, 62 ans, chef d’entreprise à Toulon, avait besoin de liquidités rapides pour sauver son activité. Sa banque refuse un prêt. Il opte pour une vente avec complément de prix :
- il encaisse 55 % de la valeur de sa maison immédiatement,
- il reste occupant via une indemnité,
- au bout de 11 mois, son bien est revendu,
- il touche le complément convenu.
Henri a injecté plus de 200 000 € dans son entreprise, tout en évitant une saisie.
PraxiFinance a déposé la dénomination “Vente avec complément de prix” à l’INPI sous le n° FR5068025.
Risques et limites
Tout prix conditionné comporte des risques :
- non-revente dans les délais,
- perte d’une partie de la valeur,
- coûts plus élevés qu’un financement bancaire.
Lire aussi :
- Vente avec complément de prix : avantages et inconvénients
- Quels sont les risques d’une vente à terme ?
Vendre vite et en sécurité
Le prix conditionné est utile si vous avez un besoin urgent de liquidités mais souhaitez préserver la valeur finale.
Voir aussi :
- Comment vendre sa maison rapidement en 2025 ?
- Que faire si mon bien immobilier ne se vend pas ?
- Comment vendre un bien immobilier en urgence ?
- Peut-on forcer la vente d’un bien immobilier ?
Alternatives stratégiques
Le prix conditionné s’inscrit dans un arsenal plus large :
- prêt viager hypothécaire,
- solutions seniors,
- vente à terme.
Est-ce légal de vendre un bien avec un prix conditionné ? Règles et cadre juridique
La vente d’un bien immobilier avec un prix conditionné est légale si elle est encadrée par un contrat de vente signé devant notaire. L’acte de vente, rédigé sous forme d’acte authentique, fixe le prix de vente, les conditions et les droits de chaque acquéreur ou acheteur. Les frais de notaire, le dépôt de garantie et la signature de l’acte authentique assurent la validité de la transaction immobilière. Dans ce type de montage, l’acquéreur ou l’investisseur règle une partie du prix du marché immédiatement, puis le solde lors de la revente des biens immobiliers. Cette formule peut inclure une décote, une plus-value différée ou des loyers locatifs si le vendeur continue à habiter le logement. Le compromis de vente ou la promesse de vente doivent mentionner clairement ces modalités pour éviter tout litige. Le recours à une agence immobilière, un agent immobilier ou un professionnel permet de sécuriser la transaction, qu’il s’agisse d’un achat immobilier classique, d’un prêt immobilier, d’un crédit immobilier ou d’un emprunt. Même en cas de vente aux enchères, le vendeur doit respecter les règles de publicité et informer les acquéreurs. Cette pratique, utilisée sur le marché immobilier par des foncières et investisseurs, reste une alternative légale pour acheter un bien et revendre dans de bonnes conditions.
FAQ
Est-ce légal de vendre avec un prix conditionné ?
Oui, si le prix est déterminable par une formule claire ou fixé par un tiers (Code civil, art. 1591–1592).
Le vendeur peut-il refuser une offre au prix ?
Oui, dans certaines conditions (motifs légitimes, conditions suspensives). Voir notre article dédié.
La fiscalité est-elle défavorable ?
Non, elle suit les règles classiques des plus-values ; exonération possible pour la résidence principale.
Et si la revente n’a pas lieu ?
La clause doit prévoir la déchéance ou le maintien d’un prix minimum.
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