En période de tension immobilière, certains acheteurs sont tentés de proposer plus que le prix affiché pour remporter un bien. Mais cette pratique soulève une question : est-ce légal ? La réponse est oui, mais elle doit respecter certaines règles de droit et ne pas basculer dans les pratiques interdites comme la surenchère organisée.
Nous allons voir quand une offre au-dessus du prix est valide, ses limites, et les stratégies à envisager si vous êtes vendeur ou acquéreur.
Le cadre légal des offres supérieures au prix
Liberté contractuelle
Le principe de liberté contractuelle (art. 1102 du Code civil) permet à l’acheteur de proposer un prix différent, qu’il soit inférieur ou supérieur.
Vente parfaite dès l’accord
Selon l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite dès que les parties sont d’accord sur la chose et sur le prix. Donc si le vendeur accepte une offre supérieure, le compromis de vente pourra être signé à ce montant.
Pas de loi interdisant une offre au-dessus du prix
Aucune disposition légale n’interdit à un acheteur de proposer plus cher. Toutefois, certaines situations doivent être encadrées (enchères sauvages, favoritisme illégal, conflits d’intérêts).
Les cas pratiques d’offres supérieures au prix
Concurrence entre acheteurs
Dans un marché tendu, il n’est pas rare que plusieurs candidats se disputent un bien. Certains formulent alors une offre au-dessus du prix pour convaincre le vendeur.
Biens rares ou atypiques
Pour un bien patrimonial rare (villa de prestige, terrain stratégique, immeuble de rapport), une offre supérieure peut être une manière de s’assurer de conclure l’opération.
Ventes urgentes
Un acheteur peut proposer davantage pour accélérer la transaction, comme lors d’une vente immobilière en urgence.
Exemple concret
Un appartement est affiché à 300 000 €. Deux acheteurs se positionnent :
- Acheteur A fait une offre au prix (300 000 €), avec condition suspensive de prêt.
- Acheteur B propose 315 000 €, avec un financement sans condition suspensive.
Le vendeur peut préférer l’offre B, non seulement parce qu’elle est plus élevée, mais aussi parce qu’elle est plus sécurisée.
Storytelling : Sophie et le marché tendu
Sophie, 35 ans, cherche un trois-pièces à Lyon. Sur un bien affiché à 280 000 €, elle propose 290 000 € pour devancer la concurrence. Le vendeur accepte son offre. La transaction est parfaitement légale.
Mais si l’agent immobilier avait organisé une surenchère ouverte entre acheteurs, cela aurait été illégal en dehors du cadre des enchères notariales.
Encadré : surenchère et enchères, attention à la confusion
- Offre au-dessus du prix : légale, libre entre parties.
- Surenchère organisée par un intermédiaire en dehors d’une vente aux enchères publiques : interdite.
- Vente aux enchères notariales : encadrée légalement (Code civil, Code des procédures civiles d’exécution).
Un vendeur doit donc accepter librement une offre supérieure, sans qu’il y ait organisation de pratiques déloyales.
Les limites et risques
Enchères illégales
Un agent immobilier ne peut pas organiser une vente aux enchères sauvages entre candidats. Cela relève du monopole des ventes notariales ou judiciaires.
Droit de préemption
Même avec une offre supérieure, la mairie ou un locataire titulaire d’un droit de préemption peut acheter au prix initial convenu.
Fiscalité
Une offre supérieure augmente mécaniquement la base taxable (droits de mutation, éventuelle plus-value immobilière).
Conflits entre acheteurs
Un acheteur évincé peut contester si le vendeur s’était engagé par écrit à accepter une offre au prix.
Connexions avec le prix conditionné
La question des offres supérieures rejoint celle du prix conditionné. Dans certains montages comme la vente avec complément de prix, le prix final peut évoluer selon la revente. Ce mécanisme est légal si le prix est déterminable, comme expliqué dans Est-ce légal de vendre un bien avec un prix conditionné ?.
De la même manière, un vendeur peut refuser ou accepter une offre supérieure en fonction de ses intérêts. Voir aussi : Est-ce que le vendeur peut refuser une offre au prix ?.
Est-ce légal de faire une offre au-dessus du prix de vente en immobilier ?
Oui, il est légal pour un acquéreur de présenter une offre d’achat supérieure au prix de vente initial. Cette offre immobilière est ensuite intégrée dans un avant-contrat (promesse de vente, compromis de vente, promesse unilatérale ou sous-seing privé). Le vendeur et l’acheteur, ou le vendeur et l’acquéreur, doivent signer l’acte authentique de vente devant notaire. Les notaires garantissent la validité du contrat de vente, du dépôt de garantie, de l’acompte versé et des conditions suspensives (obtention d’un prêt immobilier, crédit immobilier, absence de vices cachés).La transaction porte sur des biens immobiliers variés : maison, appartement, copropriété ou projet immobilier locatif. Les diagnostics obligatoires, les servitudes et l’hypothèque éventuelle doivent figurer dans l’acte de vente. Le transfert de propriété est effectif à la signature de l’acte authentique définitif.L’acquéreur peut financer son achat immobilier par un emprunt ou une offre de prêt. En cas de rétractation dans le délai de dix jours, l’indemnité d’immobilisation ou la clause pénale peut être appliquée. Si l’acheteur se rétracte hors délai, des dommages et intérêts peuvent être dus. La publicité foncière valide ensuite l’achèvement de la vente d’un bien immobilier.
FAQ
Est-il légal de proposer au-dessus du prix affiché ?
Oui. Rien n’interdit une offre supérieure tant qu’elle n’est pas organisée comme une enchère illégale.
Un vendeur doit-il choisir l’offre la plus élevée ?
Non. Il peut privilégier une offre plus sûre (sans condition suspensive, financement solide).
L’agent immobilier peut-il organiser une enchère entre acheteurs ?
Non. Seules les ventes notariales ou judiciaires autorisent la surenchère publique.
Une offre supérieure annule-t-elle une offre au prix déjà faite ?
Non. Tant que le vendeur n’a pas accepté par écrit, il reste libre de choisir.
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