Quels sont les risques d’une vente à terme ?

La vente à terme est une solution qui attire de nombreux propriétaires, notamment les seniors, car elle permet de céder un bien immobilier tout en percevant des paiements échelonnés dans le temps. Mais comme toute opération patrimoniale, elle comporte des risques financiers, fiscaux et juridiques.

Rappel : qu’est-ce qu’une vente à terme ?

La vente à terme est une vente immobilière où le prix n’est pas payé en une seule fois mais par mensualités. Le vendeur transfère immédiatement la propriété du bien, mais il perçoit son prix de manière progressive.

Le principe est reconnu par l’article 1583 du Code civil, qui prévoit que la vente est parfaite dès accord sur la chose et le prix, même si le paiement est différé.

Pour une présentation générale, voir vente à terme ou vente avec complément de prix.

Risque n°1 : les impayés

Le risque principal d’une vente à terme réside dans les impayés des mensualités.

• Une défaillance de l’acquéreur peut mettre en péril la perception du solde.
• Le vendeur doit alors engager une procédure judiciaire, longue et coûteuse.
• En cas de saisie, il récupère souvent un bien dévalorisé ou grevé de charges.

À la différence, la vente avec complément de prix prévoit un paiement complémentaire garanti par le prix de revente.

Risque n°2 : l’immobilisation longue

Une vente à terme peut durer plusieurs années. Pendant ce temps, le vendeur dépend entièrement de la solvabilité de l’acquéreur. Cela peut poser problème si le vendeur a besoin de liquidités immédiates.

Pour les situations d’urgence, une vente immobilière rapide ou une vente avec faculté de rachat est souvent plus adaptée.

Risque n°3 : la fiscalité

La vente à terme entraîne une imposition particulière :

• Chaque mensualité perçue est imposable.
• La fiscalité peut être lourde si le vendeur ne bénéficie pas d’exonération.

La plus-value immobilière est calculée sur la totalité du prix convenu, même si celui-ci est payé par tranches.

En revanche, une vente avec complément de prix bénéficie de l’exonération de la résidence principale, y compris sur le complément versé ultérieurement.

Risque n°4 : la dépendance au marché

Si l’acquéreur souhaite revendre le bien avant la fin des paiements, cela peut entraîner un blocage ou une requalification du contrat. Le vendeur, bien qu’ayant déjà cédé la propriété, reste exposé aux aléas du marché immobilier.

Pour contourner ce risque, certains privilégient des schémas hybrides comme la vente avec complément de prix et prêt senior.

Storytelling : l’exemple de Bernard

Bernard, 70 ans, vend son appartement à 300 000 € en vente à terme. Il reçoit 50 000 € à la signature, puis 2 000 € par mois pendant 10 ans. Après trois ans, l’acquéreur cesse de payer. Bernard doit entamer une procédure judiciaire. Entre les frais d’avocat et le temps perdu, il n’a jamais perçu la totalité de la somme prévue.

À l’inverse, s’il avait choisi une vente avec complément de prix, il aurait encaissé immédiatement 200 000 €, puis un complément lors de la revente du bien.

Risque n°5 : la complexité successorale

En cas de décès du vendeur avant la fin des paiements, ses héritiers doivent gérer la perception des mensualités, ce qui complique la succession. Cela peut générer des conflits familiaux.

Un mécanisme comme la vente à terme vs vente avec complément de prix doit donc être étudié attentivement avec un notaire.

Risque n°6 : la protection juridique limitée

Le vendeur dispose de garanties, mais elles restent limitées. Contrairement à un crédit immobilier, il n’existe pas d’organisme de cautionnement protecteur. Tout repose sur la capacité de l’acquéreur à payer dans la durée.

C’est pourquoi il est essentiel de rédiger un contrat précis, avec l’appui d’un notaire.

Comparaison avec la vente avec complément de prix

La vente à terme présente des risques structurels que n’a pas la vente avec complément de prix.

• Dans la vente à terme, le prix est payé par échéances, avec un risque d’impayés.
• Dans la vente avec complément de prix, le vendeur encaisse une avance immédiate, puis un solde lors de la revente, ce qui limite le risque de défaillance.

Pour un exemple détaillé, voir exemple concret d’une vente avec complément de prix.

Quels sont les risques d’une vente à terme ? Analyse et précautions en 2025

La vente à terme est une transaction immobilière où l’acquéreur règle le prix de vente par des versements échelonnés, souvent proches d’une rente. L’acte de vente et l’acte authentique sont signés devant notaire, avec frais de notaire et contrat de vente sécurisés. Cette solution concerne des biens immobiliers variés : maison, appartement, patrimoine immobilier en copropriété ou locatif. Le propriétaire d’un bien immobilier peut continuer à habiter le logement, céder l’usufruit ou la nue-propriété. Mais les risques existent : décote importante, versements interrompus, dépendance à la solvabilité de l’emprunteur ou de l’acquéreur, et complexité en cas de remboursements anticipés. Un courtier ou un notaire peut conseiller pour limiter ces dangers. Contrairement à un prêt immobilier ou un emprunt garanti par hypothèque, la vente à terme repose sur la confiance entre vendeur et acquéreurs. La signature du contrat ou du compromis de vente doit être encadrée par des notaires pour éviter tout litige. Elle s’apparente parfois à une vente en viager, mais avec des modalités différentes sur la durée, l’apport personnel et le prix d’achat. Les investisseurs et foncières y trouvent un intérêt, notamment sur des biens immobiliers générant loyers, mais les vendeurs doivent anticiper les risques pour bien sécuriser leur patrimoine.

FAQ

Quels sont les risques principaux d’une vente à terme ?
Les impayés, la fiscalité, la dépendance au marché et la complexité successorale.

Peut-on sécuriser une vente à terme ?
Oui, avec un acte notarié précis, mais le risque d’impayés ne disparaît pas.

La vente à terme est-elle fiscalement intéressante ?
Elle peut l’être, mais la plus-value immobilière reste due, sauf exonération sur résidence principale.

Quelle alternative existe-t-il à la vente à terme ?
La vente avec complément de prix et la vente avec faculté de rachat.