Pour un marchand de biens, chaque bien immobilier représente à la fois une opportunité et une contrainte. Tant qu’il est en portefeuille, il immobilise du capital ; dès qu’il est vendu, il génère la trésorerie qui permet d’enchaîner les opérations. Mais que se passe-t-il lorsque la revente tarde, que la banque bloque un financement ou qu’un crédit relais ne se concrétise pas ? Le refinancement d’actif s’impose alors comme une réponse stratégique. Il permet de transformer un bien détenu en liquidités disponibles, sans vente définitive, en mobilisant sa valeur patrimoniale. Ce mécanisme, autrefois réservé aux grandes foncières, est désormais accessible aux marchands de biens, qui y trouvent un moyen rapide de relancer leurs opérations sans dépendre du crédit bancaire. PraxiFinance accompagne de nombreux marchands dans ce type d’opération, souvent couplée à des solutions comme le portage immobilier pour marchand de biens ou le crédit hypothécaire marchand de biens.
Comprendre le refinancement d’actif
Le refinancement d’actif consiste à mobiliser la valeur d’un bien déjà détenu afin d’obtenir des liquidités immédiates. Autrement dit, au lieu de vendre un bien pour récupérer du capital, le marchand le conserve tout en en tirant une avance de trésorerie. Le principe est simple : un bien immobilier évalué à sa juste valeur sert de support à une opération financière (portage, vente temporaire ou crédit hypothécaire). Le marchand reçoit jusqu’à 50 à 60 % de la valeur du bien sous forme de capital, utilisable pour financer une autre acquisition, achever des travaux ou rembourser une dette. C’est un outil de respiration dans un cycle d’investissement, permettant d’éviter la paralysie de trésorerie entre deux opérations.
Pourquoi les marchands de biens ont-ils besoin de refinancer leurs actifs ?
Le métier de marchand de biens est soumis à des cycles financiers serrés. Chaque opération implique un enchaînement précis : achat, rénovation, revente, réinvestissement. Le moindre décalage de trésorerie peut mettre en péril tout l’équilibre du portefeuille. Les banques, de leur côté, ont considérablement réduit leur exposition à ce type de profils. Les refus de financement sont désormais fréquents, comme le montre l’analyse de Refus de financement marchand de biens : que faire ?.
Le refinancement devient donc un levier vital pour :
- relancer une opération bloquée ;
- éviter une vente précipitée ;
- remplacer un financement bancaire retardé ;
- ou tout simplement libérer du capital pour saisir une nouvelle opportunité.
Les différentes formes de refinancement
Il existe plusieurs manières de refinancer un actif immobilier. Chacune répond à un besoin et à un horizon de temps spécifique :
Le crédit hypothécaire – décrit en détail dans crédit hypothécaire marchand de biens – consiste à adosser un prêt sur la valeur du bien détenu. C’est une solution rapide et confidentielle pour obtenir des liquidités sans vendre.
Le portage immobilier, développé dans portage immobilier pour marchand de biens, repose sur une cession temporaire du bien à un investisseur avec faculté de rachat.
C’est une solution de court terme pour contourner un blocage bancaire.
La vente temporaire avec faculté de rachat, présentée dans rachat de bien marchand de biens, permet de céder le bien tout en conservant le droit de le reprendre à un prix fixé.
C’est un montage très utilisé pour refinancer un stock.
Ces trois approches constituent l’ossature du financement patrimonial moderne.
Les étapes d’un refinancement d’actif
- Identification du bien éligible
- Le marchand sélectionne un bien libre de charges importantes, ou dont la valeur de marché dépasse le niveau d’endettement.
- Évaluation du bien
- Un expert immobilier détermine la valeur vénale du bien pour fixer le montant mobilisable.
- Choix de la solution
- Selon les besoins (rapidité, durée, fiscalité), le montage retenu peut être un crédit hypothécaire, un portage ou une vente temporaire.
- Signature notariale et versement des fonds
- L’acte est signé devant notaire ; les fonds sont versés en moyenne sous trois semaines.
- Remboursement ou rachat à terme
- À l’échéance, le marchand rembourse le financement ou revend le bien pour solder l’opération.
Ce processus fluide, encadré juridiquement, garantit la sécurité de toutes les parties.
Les avantages concrets du refinancement d’actif
Le principal avantage du refinancement d’actif est la rapidité. Là où une banque met trois mois à valider un dossier, une solution patrimoniale se concrétise en moins d’un mois. Le deuxième atout est la souplesse : le marchand décide librement de l’usage des fonds. Aucune affectation n’est imposée. Troisièmement, la confidentialité : le refinancement ne figure pas dans les bilans comptables de l’entreprise, et n’affecte pas sa capacité future d’endettement. Enfin, il offre une stabilité fiscale, car la transaction repose sur une mobilisation d’actif et non sur un revenu imposable. Ces atouts font du refinancement d’actif un outil stratégique pour anticiper, corriger et accélérer les cycles d’investissement.
Quand recourir à un refinancement d’actif
Le refinancement d’actif peut intervenir à différents moments du cycle :
- Avant une revente, pour dégager des liquidités et finaliser des travaux ;
- Pendant un blocage bancaire, afin d’éviter la rupture de financement ;
- Après un refus de prêt, pour contourner l’obstacle ;
- En cas de surcharge de dettes, pour apurer le passif et restaurer la capacité d’investissement.
C’est une solution curative et préventive à la fois : elle résout une tension de trésorerie immédiate tout en offrant un nouvel élan pour l’avenir.
Une alternative à la vente définitive
Le principal risque du métier est de devoir vendre un bien dans la précipitation, souvent en dessous de sa valeur. Le refinancement d’actif permet d’éviter cette issue. Le marchand conserve le bien, tout en obtenant le capital nécessaire pour poursuivre son activité. Cette souplesse patrimoniale est particulièrement utile sur un marché ralenti, où les délais de vente s’allongent. Plutôt que de subir, le marchand reprend la main.
Les biens éligibles
Sont généralement éligibles :
- les immeubles de rapport ;
- les appartements rénovés en attente de revente ;
- les biens à usage mixte ;
- les terrains en portefeuille ;
- ou encore les biens détenus via une SCI.
L’essentiel est que la valeur du bien permette une couverture suffisante du montant refinancé. Chaque dossier est analysé individuellement afin d’adapter le montage au besoin réel du marchand.
Le rôle du refinancement dans la stratégie globale
Le refinancement d’actif n’est pas une solution isolée : c’est un maillon d’une stratégie patrimoniale cohérente. En 2025, les marchands les plus performants ne se limitent plus au crédit bancaire ; ils alternent entre plusieurs leviers pour optimiser leur capital. Le refinancement sert souvent de passerelle entre deux opérations : il libère la trésorerie nécessaire pour lancer un nouveau projet, en attendant la revente d’un autre. C’est une logique de liquidité circulante, essentielle à la rentabilité du métier.
Refinancement et remboursement de PGE
De nombreux marchands de biens sont confrontés à l’échéance de leur Prêt Garanti par l’État. Ce passif, contracté en période de crise, pèse lourdement sur leur trésorerie. Le refinancement d’actif offre ici une issue pragmatique : en monétisant un bien, le marchand peut rembourser le PGE d’un seul coup, sans puiser dans sa trésorerie d’exploitation. Cette stratégie, décrite dans PGE marchand de biens : comment le rembourser ?, permet de préserver la stabilité financière de l’entreprise tout en maintenant sa capacité d’investissement.
Refinancer un actif bloqué ou hypothéqué
Il est fréquent qu’un bien soit déjà partiellement financé ou hypothéqué. Dans ce cas, un refinancement partiel peut être envisagé, en complément d’un portage ou d’un crédit hypothécaire. Ce montage hybride permet d’optimiser la valeur mobilisée, en s’appuyant sur la partie libre du bien. C’est une pratique courante pour les marchands disposant de plusieurs opérations en parallèle.
Les erreurs à éviter
Trois erreurs reviennent fréquemment :
- attendre trop longtemps avant d’agir, au risque d’épuiser la trésorerie ;
- sous-évaluer la valeur du bien pour aller vite, ce qui réduit le montant mobilisable ;
- ne pas structurer le refinancement dans une logique patrimoniale globale.
Le refinancement d’actif n’est pas une rustine : c’est un outil de stratégie financière qui doit s’inscrire dans une vision à moyen terme.
En résumé
Le refinancement d’actif pour marchand de biens est une solution rapide, flexible et confidentielle pour restaurer la trésorerie, éviter les ventes précipitées et maintenir le rythme des opérations. En s’appuyant sur la valeur des biens détenus, il transforme le patrimoine en moteur de croissance, sans recourir à l’endettement classique. Cette approche complète les autres leviers patrimoniaux : rachat de bien marchand de biens, portage immobilier, crédit hypothécaire et financer un achat marchand de biens sans banque. Mais pour ceux qui recherchent un levier encore plus souple, sans dette ni engagement bancaire, la vente avec complément de prix s’impose désormais comme la solution de référence. Elle permet d’obtenir jusqu’à 50 % de la valeur du bien sous trois semaines, tout en conservant la maîtrise totale de la revente et du projet.
FAQ
Qu’est-ce que le refinancement d’actif ?
C’est une opération qui consiste à transformer la valeur d’un bien détenu en liquidités immédiates, sans le vendre définitivement.
Combien de temps faut-il pour obtenir les fonds ?
En moyenne entre deux et trois semaines selon la complexité du dossier.
Quels biens peuvent être refinancés ?
Immeubles, appartements, terrains ou biens détenus via une société civile immobilière.
Quelle somme peut-on mobiliser ?
Entre 50 et 60 % de la valeur vénale du bien.
Le refinancement implique-t-il un risque de perte du bien ?
Non, le bien reste la propriété du marchand et l’opération est encadrée par un acte notarié.
Quelle différence avec une vente classique ?
Le refinancement n’entraîne pas de cession définitive, il permet seulement d’en extraire la valeur économique.
Peut-on refinancer un bien déjà hypothéqué ?
Oui, sous réserve d’une marge de valeur suffisante pour sécuriser la nouvelle opération.
Quelle est la solution la plus rapide pour refinancer un actif sans dette ?
La vente avec complément de prix, qui offre un capital immédiat tout en préservant la propriété du bien.
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