Un marchand de biens vit de la rotation de son stock, et le portage immobilier fait partie des outils qui permettent de la préserver. Quand la banque refuse de financer une opération, quand un bien ne se vend pas au rythme prévu ou quand un chantier s'arrête faute de trésorerie, céder le bien à un investisseur avec un engagement de rachat permet de libérer des liquidités sans le brader. Cette page explique comment fonctionnent la vente à réméré et le portage pour un professionnel, ce qu'ils coûtent et les points à vérifier.
Dans quelles situations ?
- Refus ou retard de financement bancaire sur une acquisition déjà engagée.
- Stock bloqué : un bien rénové qui tarde à se vendre, alors que d'autres opérations attendent des fonds.
- Chantier à l'arrêt, faute de trésorerie pour finir les travaux.
- Échéance d'un crédit à rembourser avant la revente du bien.
- Dettes fiscales ou sociales de la société à régulariser.
Comment fonctionne le portage immobilier pour un marchand de biens ?
Le marchand de biens, ou sa société, vend le bien à un investisseur pour 50 % à 60 % de sa valeur. Dans une vente à réméré, il conserve dans l'acte le droit de le racheter dans un délai de 5 ans au plus ; dans un portage, ce droit prend la forme d'une promesse de vente consentie par l'investisseur. Le notaire solde les créanciers inscrits sur le bien et verse le solde. À l'échéance, le marchand rachète le bien, ou le revend à un acquéreur final au prix du marché et conserve la différence avec le prix de rachat. Les deux montages sont comparés dans portage ou réméré : les différences.
Si le rachat ou la revente n’intervient pas avant l’échéance, l’acquéreur devient propriétaire irrévocable du bien (article 1662 du Code civil) : le délai est de rigueur et la perte est définitive. Le marchand de biens conserve le prix perçu à la signature, mais perd la marge qu’il espérait sur l’opération. Il doit remettre le bien à l’investisseur, libre de toute occupation, dans les conditions prévues par l’acte.
Les conditions et le coût
- Montant : 50 % à 60 % de la valeur du bien, diminués des frais et des dettes à solder.
- Frais : environ 8,5 % du prix à la signature, frais d'acte et honoraires compris, puis une indemnité d'occupation de 10 à 12 % par an, payée d'avance.
- Durée : en pratique 6 à 36 mois, calibrée sur le calendrier de revente.
- Délai : 10 à 20 jours à Paris, 30 à 60 jours en province, en raison du droit de préemption.
- Bien : d'au moins 300 000 €, situé dans une zone où il se revend facilement.
Le détail des postes figure dans notre guide du coût d'une vente à réméré.
Le montage doit rester une véritable vente, et non un prêt déguisé. Lorsque le prix est très inférieur à la valeur, que le vendeur reste en possession contre une indemnité qui s’analyse en intérêts, ou que les parties ont en réalité voulu un prêt dont le bien sert de sûreté, le juge peut requalifier l’opération en contrat pignoratif et l’annuler. Une indemnité proportionnée et un prix de rachat égal au prix de vente, augmenté des seuls frais de l’article 1673 du Code civil, limitent ce risque.
Exemple chiffré
Un marchand de biens détient un appartement rénové estimé à 800 000 €, grevé d'un crédit de 250 000 € arrivé à échéance. Il le cède à réméré pour 480 000 € sur 12 mois : 40 800 € de frais à la signature (environ 8,5 %), 48 000 € d'indemnité prépayée et 250 000 € de remboursement du crédit. Il perçoit 141 200 € pour financer sa prochaine opération. Six mois plus tard, il revend l'appartement 800 000 € à un acquéreur final, rembourse les 480 000 € du prix de rachat et conserve la marge de son opération.
TVA immobilière et engagements fiscaux : les points à vérifier
- La TVA immobilière : si le bien est achevé depuis moins de 5 ans, ou si le marchand a soumis son acquisition à la TVA sur marge, les conséquences de la vente et du rachat doivent être analysées par le notaire avant la signature.
- Les engagements fiscaux du marchand de biens : la cession à un investisseur et le rachat peuvent interférer avec l'engagement de revente pris lors de l'acquisition. À faire valider par le notaire et l'expert-comptable.
- Le calendrier de revente : la durée du réméré doit laisser une marge au-delà du délai de commercialisation réaliste du bien. Le délai est de rigueur et ne peut pas être prolongé par le juge.
- L'équilibre du montage : refusez tout prix de rachat majoré ou délai trop court. Voir les arnaques à éviter.
Les alternatives
Si le bien doit de toute façon être vendu, la vente avec complément de prix permet de percevoir immédiatement une partie du prix, puis le complément à la revente, sans rachat à financer. Pour une société en difficulté plus large, voir le réméré pour les entreprises en difficulté.
Questions fréquentes
Quel montant un marchand de biens peut-il obtenir ?
Le prix de vente représente 50 % à 60 % de la valeur du bien, diminués des frais et des dettes à solder.
Une société peut-elle vendre à réméré ?
Oui, si ses statuts l'autorisent et si l'organe compétent a donné son accord. Voir le réméré en SCI.
Peut-on revendre directement à l'acquéreur final ?
Oui. L'investisseur est remboursé du prix de rachat et le marchand conserve la différence.
Combien de temps faut-il pour obtenir les fonds ?
10 à 20 jours à Paris, 30 à 60 jours en province.
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