En 2025, le métier de marchand de biens traverse une période paradoxale. D’un côté, les opportunités d’achat-revente se multiplient : baisse des prix, délais rallongés, tensions de trésorerie chez les vendeurs… Autant de contextes propices à l’investissement. Mais de l’autre, les banques ferment progressivement le robinet du crédit. Les conditions d’octroi se sont durcies, les délais s’allongent, et la complexité réglementaire freine de nombreux projets. Résultat : des marchands de biens solides, expérimentés et rentables se retrouvent aujourd’hui bloqués dans leur développement. Le financement classique — prêt professionnel ou crédit relais — ne répond plus aux besoins du terrain. C’est dans ce contexte qu’émergent des solutions patrimoniales innovantes, fondées sur la monétisation de la valeur immobilière plutôt que sur l’endettement bancaire. Parmi elles, la vente avec complément de prix s’impose comme la solution la plus rapide, la plus souple et la plus adaptée aux contraintes du métier.
Les difficultés croissantes du financement bancaire des marchands de biens
Depuis plusieurs années, les établissements de crédit traditionnels ont resserré leurs critères d’octroi pour les opérations de marchand de biens. L’objectif : limiter les risques liés à la spéculation, à la volatilité du marché et à la rotation rapide des actifs.
Les conséquences sont immédiates :
- Délais d’instruction qui dépassent trois mois.
- Exigence d’apports supérieurs à 30 %.
- Refus quasi systématique pour les marchands en phase de reconstitution de trésorerie.
- Financement partiel des projets, entraînant des blocages de chantiers ou d’acquisitions.
Or, le temps est la première contrainte du marchand de biens. Chaque jour de retard peut signifier une opportunité perdue ou une plus-value compromise. Cette réalité conduit de nombreux professionnels à se tourner vers des solutions alternatives, explorées dans Refus de financement marchand de biens : que faire ?.
Comprendre les besoins spécifiques du marchand de biens
Le financement d’un marchand de biens ne se résume pas à un simple prêt immobilier. Il s’agit d’une activité de rotation de capital rapide et exigeante :
acquisition d’un bien, valorisation, revente. Les flux financiers doivent être souples, immédiats et modulables, contrairement au cadre figé d’un crédit bancaire classique.
Les besoins de financement peuvent concerner :
- L’achat d’un nouveau bien ;
- Le refinancement d’un actif déjà détenu ;
- Le rachat d’un bien temporairement bloqué ;
- Le remboursement d’un PGE ou d’un crédit relais ;
- Ou simplement la libération de liquidités pour lancer une nouvelle opération.
Ces situations nécessitent une réponse sur mesure, explorée dans Financer un achat marchand de biens sans banque.
Les alternatives patrimoniales au crédit bancaire
Face au blocage du financement bancaire, plusieurs dispositifs de monétisation patrimoniale ont émergé :
Le crédit hypothécaire marchand de biens, expliqué dans Crédit hypothécaire marchand de biens, permet d’obtenir des liquidités immédiates en adossant un prêt à un bien déjà détenu. Le portage immobilier, développé dans Portage immobilier pour marchand de biens, consiste à céder temporairement un bien à un investisseur tout en conservant la faculté de le racheter. Enfin, la vente avec complément de prix représente une approche hybride : elle combine la rapidité de la cession à la sécurité de la propriété. Le marchand obtient jusqu’à 50 % de la valeur du bien en quelques semaines, sans passer par la banque, tout en gardant la maîtrise du projet.
Les avantages du financement patrimonial
Contrairement aux solutions bancaires, le financement patrimonial s’appuie sur la valeur réelle du bien, et non sur la capacité d’endettement. Cela permet de contourner les refus de prêt, de raccourcir les délais, et de préserver la trésorerie d’exploitation.
Les atouts sont nombreux :
- Rapidité d’exécution (souvent moins de 3 semaines) ;
- Discrétion et confidentialité ;
- Absence de fichage bancaire ;
- Aucun apport exigé ;
- Maintien du contrôle opérationnel sur le bien.
C’est la logique suivie dans Rachat de bien marchand de biens, où la vente temporaire avec faculté de rachat devient un outil de gestion de trésorerie souple et puissant.
Pourquoi les banques refusent de financer les marchands de biens
Les marchands de biens sont souvent perçus par les banques comme des profils “risqués”. Leur modèle repose sur la spéculation immobilière : achat rapide, travaux, revente. Cette dynamique, pourtant saine et créatrice de valeur, est jugée trop instable par les établissements traditionnels De plus, la fiscalité spécifique des marchands de biens, la multiplicité des opérations et les structures juridiques (SCI, SAS, holding) rendent les dossiers complexes à évaluer. Les banques préfèrent financer des profils stables, dotés de revenus réguliers plutôt que des investisseurs opportunistes, même expérimentés. Cette frilosité explique la multiplication des refus, désormais traités dans Refus de financement marchand de biens : que faire ?.
La vente temporaire : un levier pour débloquer la trésorerie
Lorsqu’un marchand de biens se retrouve avec un crédit bloqué ou une trésorerie saturée, la priorité est de gagner du temps sans perdre le bien. La vente temporaire avec faculté de rachat répond parfaitement à cet impératif. En cédant temporairement un bien à un investisseur, le marchand obtient jusqu’à la moitié de sa valeur en capital en moins d’un mois. Il conserve son droit de rachat et peut ainsi poursuivre son activité en toute autonomie. Cette approche, présentée dans Crédit bloqué marchand de biens : comment débloquer ?, permet d’éviter la liquidation forcée, de financer des travaux ou de racheter une créance en souffrance.
Le refinancement d’actifs : un outil sous-estimé
Le refinancement d’actif consiste à dégager de la liquidité à partir d’un bien déjà acquis ou payé. C’est une stratégie particulièrement efficace pour les marchands disposant d’un stock important ou d’un actif immobilisé temporairement. Plutôt que de vendre un bien en urgence, ils peuvent en extraire une partie de la valeur pour financer un nouveau projet. PraxiFinance accompagne ces opérations via des montages personnalisés détaillés dans Refinancement d’actif pour marchand de biens. Ce mécanisme est aujourd’hui un pilier des financements hors banque.
Le cas particulier du PGE pour les marchands de biens
Depuis la crise sanitaire, de nombreux marchands de biens ont contracté un Prêt Garanti par l’État (PGE). Cinq ans plus tard, ces dettes arrivent à échéance et pèsent lourdement sur les trésoreries. Le rachat de PGE grâce à des solutions patrimoniales, comme expliqué dans PGE marchand de biens : comment le rembourser ?, permet de lisser la dette et d’éviter les contentieux bancaires.
En refinançant via un actif immobilier, le marchand reprend le contrôle de son équilibre financier.
La fiscalité du financement marchand de biens
Les solutions de financement patrimonial présentent un avantage fiscal non négligeable : elles ne génèrent pas de revenu imposable immédiat. Il s’agit d’une mobilisation d’actif, et non d’un bénéfice. Les intérêts ou compléments de prix sont déductibles dans certains cas, selon la structure juridique. Cette optimisation renforce encore l’intérêt de ces solutions pour les marchands souhaitant sécuriser leur flux de trésorerie sans alourdir leur fiscalité.
Marchand de biens : quelles perspectives en 2025 ?
Le durcissement du crédit ne freine pas l’activité des marchands de biens ; il la transforme. Ceux qui réussissent aujourd’hui sont ceux qui maîtrisent les solutions alternatives, capables d’agir rapidement et sans dépendre d’une validation bancaire. En 2025, les professionnels les plus performants ne sont pas ceux qui attendent un feu vert de la banque, mais ceux qui savent monétiser leur patrimoine. C’est cette philosophie que défend PraxiFinance : offrir des outils de financement patrimoniaux flexibles, humains et rapides.
En résumé
Le financement des marchands de biens évolue vers un modèle plus indépendant et plus agile. Face aux blocages bancaires, la monétisation patrimoniale s’impose comme la clé de la pérennité et du développement des opérations. Crédit hypothécaire, portage immobilier, refinancement d’actif, vente temporaire… toutes ces stratégies poursuivent un même objectif : libérer la trésorerie sans rompre la dynamique d’investissement. Et parmi elles, la vente avec complément de prix incarne aujourd’hui la solution la plus efficace. Elle permet d’obtenir rapidement jusqu’à 50 % de la valeur d’un bien sous trois semaines, sans passer par la banque, tout en gardant la maîtrise de l’actif. C’est la voie choisie par de plus en plus de marchands de biens en 2025 : vente avec complément de prix.
FAQ
Comment financer un projet marchand de biens sans passer par la banque ?
Grâce à des solutions patrimoniales comme la vente avec complément de prix, le portage ou le crédit hypothécaire.
Quel apport minimum faut-il prévoir pour une opération ?
Aucun apport n’est nécessaire avec un financement adossé à un bien déjà détenu.
Que faire en cas de refus de prêt ?
Recourir à un financement patrimonial permet d’éviter le blocage bancaire et de poursuivre les opérations.
Quels types de biens peuvent être refinancés ?
Biens résidentiels, commerciaux, terrains, immeubles de rapport ou actifs détenus via une société.
Quelle différence entre portage immobilier et réméré ?
Le portage est une cession temporaire à un investisseur ; le réméré est un montage notarié avec faculté de rachat.
En combien de temps les fonds sont-ils débloqués ?
En général sous 3 semaines, selon la nature du bien et la complexité du dossier.
La vente avec complément de prix est-elle risquée ?
Non, elle est encadrée par acte notarié et sécurisée par la valeur du bien.
Pourquoi les banques refusent-elles les marchands de biens ?
Elles considèrent cette activité trop spéculative et préfèrent financer des profils stables.
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