Quand les mensualités dérapent et que les relances s’enchaînent, le surendettement n’est plus une théorie : c’est votre quotidien. Déposer un dossier auprès de la Banque de France allège la pression, mais ne crée pas de liquidités. Or c’est bien de trésorerie immédiate dont vous avez besoin pour respirer et protéger votre logement. C’est ici que la vente à réméré devient un levier utile dans ou autour d’un plan BDF : elle solde les dettes urgentes, fait tomber le fichage et vous redonne du temps pour vous rétablir.
Le surendettement : cadre, acteurs, effets concrets
Le surendettement des particuliers est défini et encadré par le Code de la consommation : définition, recevabilité, mesures imposées, rétablissement personnel et conséquences juridiques sont détaillées dans les textes officiels (définition et recevabilité, mesures de traitement, rétablissement personnel).
La commission de surendettement examine votre dossier, peut suspendre des poursuites, proposer un plan, imposer des mesures, ou effacer tout (ou partie) des dettes en cas d’insolvabilité durable.
Effets immédiats côté financement : inscription au FICP, quasi-impossibilité d’obtenir un nouveau crédit, fragilisation du projet patrimonial. Effets côté patrimoine : le créancier peut viser la vente forcée si rien n’est fait. La procédure de saisie immobilière – commandement de payer, audience d’orientation, ventes aux enchères – est strictement balisée par le CPCE (saisie et mesures conservatoires, vente forcée, livre III dispositions).
Pour les bases pratiques : Dossier de surendettement : définition, procédure et solutions, Saisie immobilière : procédure complète.
Pourquoi un plan BDF ne suffit pas toujours à « sauver la maison »
Un plan BDF rééchelonne, gèle, parfois efface. Mais il ne fabrique pas d’argent. Beaucoup de propriétaires ont besoin de cash pour solder des arriérés (fisc, charges, pénalités), lever une déchéance du terme déjà prononcée, stopper une mise en demeure, ou renverser une procédure de saisie déjà lancée. Sans liquidités, le plan peut tenir sur le papier mais se déliter dans la vraie vie.
C’est ici que la vente à réméré devient un outil complémentaire : elle apporte une trésorerie immédiate tout en conservant la faculté de rachat, donc sans perdre la main sur le logement.
Rappels juridiques : qu’est-ce que la vente à réméré ?
La vente avec faculté de rachat (réméré) est prévue par le Code civil (articles 1659 à 1673 : section dédiée; voir aussi l’article 1659 et dispositions voisines ici).
Le mécanisme : vous vendez temporairement votre bien à un investisseur, restez occupant, encaissez des fonds, et gardez un droit exclusif de rachat pendant une durée convenue (6 à 36 mois en pratique). L’opération est notariée, la faculté de rachat est inscrite dans l’acte.
Point de vigilance : un montage mal conçu peut être requalifié (ex. en pacte commissoire). La jurisprudence et la doctrine (ex. Cour de cassation – décision, Cour de cassation – EN, décision Légifrance, guide notarial Defrénois) impose un encadrement sérieux. C’est précisément pour cela que l’accompagnement par des notaires et avocats spécialisés est indispensable.
Pour les implications et limites, lire : Vente à réméré : conditions et risques, Arnaques possibles en vente à réméré : comment les éviter ?, Réméré vs saisie immobilière : lequel est le plus risqué ?.
Dans un plan BDF, quand et comment utiliser le réméré ?
Il existe trois scénarios fréquents.
1) Avant la recevabilité du dossier : « éviter l’incendie »
Vous êtes en amont de la procédure. Le risque de fichage au FICP et/ou de déchéance du terme est imminent. Le réméré peut :
- apurer les impayés clés (prêt immo, dettes fiscales),
- éteindre l’escalade vers la saisie,
- éviter l’inscription au FICP en régularisant à temps,
- remettre le compteur à zéro avant même d’entrer dans une procédure.
À lire : Vente à réméré pour éviter le fichage Banque de France.
2) Entre la recevabilité et l’élaboration du plan : « gagner le temps utile »
Votre dossier est accepté (protection partielle), mais un arriéré fiscal ou une mise en demeure persiste. La trésorerie issue du réméré peut solder ces points bloquants, sécuriser le plan et éviter les ruptures.
Ressource utile : Vente à réméré pour régler une dette fiscale.
3) En cours d’exécution du plan : « ne pas le laisser tomber »
Un aléa (chômage, séparation, sinistre) met le plan en péril. Plutôt que de défaillir et d’ouvrir la voie à la saisie, un réméré ponctuel réinjecte de la trésorerie, maintient le respect des échéances, évite la résolution des mesures.
Pour approfondir : Saisie immobilière : procédure et alternatives.
Ce que le réméré change vraiment pour un propriétaire surendetté
- Trésorerie immédiate : là où le plan rééchelonne, le réméré paye.
- Maintien dans le logement : vous restez occupant.
- Main sur la sortie : vous rachetez ou revendez à un tiers et gardez la différence, au lieu de subir une vente forcée.
- Crédibilité bancaire : des dettes soldées et un FICP levé rouvrent des portes à terme.
Pour le mode d’emploi complet : Comment fonctionne une vente à réméré ? et Étapes exactes chez le notaire.
Exemple chiffré (réaliste et pédagogique)
- Valeur du bien : 1 000 000 €
- Achat investisseur (60 %) : 600 000 €
- Honoraires (6 %) : 36 000 €
- Frais de notaire (2,5 %) : 15 000 €
- Indemnité d’occupation prépayée : 10 %/an des 600 000 €, pour 2 ans ⇒ 60 000 € × 2 = 120 000 €
- Montant net perçu : 600 000 – 36 000 – 15 000 – 120 000 = 429 000 €
Ce que cela change pour vous
- Pendant 24 mois, vous ne payez aucune indemnité mensuelle (prépayée).
- Vous pouvez racheter votre bien à 600 000 € sans plus-value, à tout moment.
- Vous pouvez revendre à un tiers : tout ce qui dépasse 600 000 € (dues à l’investisseur) vous revient intégralement.
- Les loyers prépayés non consommés sont restitués au prorata temporis si rachat/revente anticipé(e).
Règle d’or : la réussite tient au plan de sortie (refinancement, vente organisée). Ce n’est pas dangereux quand c’est bien monté, suivi et encadré ; ce qui l’est, c’est de laisser filer la durée sans préparer la sortie.
Tableau des frais d'un réméré pour sortir d'un plan BDF
Pour le coût global et ses postes : Quel est le coût d’une vente à réméré ?, Frais de notaire réméré, Qui paye quoi ?.
Storytelling : Claire, 39 ans, plan BDF sous tension
Claire, deux enfants, propriétaire d’un appartement à Lyon. Plan BDF recevable, mais dette fiscale de 95 000 € hors plan, menace d’inscription hypothécaire et déchéance du terme en embuscade.
Elle met en place un réméré sur son bien (valeur 700 000 €) et dégage environ 300 000 € nets. Elle règle le fisc, rachète ses arriérés, stabilise son plan. Quinze mois plus tard, fichage levé, banque OK : elle rachète son bien et clôt la séquence sans vente judiciaire.
Banque de France et réméré : articulation pratique
- Information transparente : si un réméré intervient pendant la procédure, votre gestionnaire BDF doit savoir pourquoi et comment vous l’utilisez (apurer, consolider le plan).
- Hiérarchie des créanciers : commencez par les créances stratégiques (fisc, URSSAF, prêt immo) qui, si elles dérapent, font tomber tout le reste.
- Délai utile : ne poussez pas le réméré en fin de parcours. Plus tôt il éteint les foyers, plus la trajectoire s’ancre.
- Sortie planifiée : ciblez un refinancement après 12–24 mois (fiche BDF purgée, revenus stabilisés) ou une revente maîtrisée.
Pour approfondir : Surendettement : définition et solutions possibles et Comment sortir du surendettement ?.
Storytelling : Henri, 62 ans, dirigeant et plan personnel
Henri a cautionné son entreprise. Le plan BDF personnel est recevable, mais deux créances hors plan l’exposent à une saisie. Grâce à la vente à réméré sur un local commercial (éligible), il injecte 400 000 € dans sa situation personnelle, régularise les points durs, garde la possession, puis revend à un tiers avec plus-value. Le plan tient, l’appartement familial est sauvé.
Les limites et risques
- Coût : c’est une opération lourde de frais (honoraires, notaire, indemnités d’occupation). On la choisit quand il faut du cash et du temps.
- Mauvais encadrement : un montage hasardeux peut dérailler juridiquement (cf. décisions Cour de cassation citées).
- Inaction : si vous n’achetez pas ou ne revendez pas avant l’échéance, vous perdez la faculté. Point.
Pour cadrer proprement : Vente à réméré : durée légale et prorogation, Peut-on annuler une vente à réméré ?, Que se passe-t-il si on ne rachète pas ?.
Zones, montants, délais : comment PraxiFinance opère
PraxiFinance opère depuis 1990. Nos investisseurs privés et institutionnels interviennent sur des biens à partir de 400 000 €, situés en grandes agglomérations, villes littorales ou stations de ski.
Le besoin (et le capital restant dû) ne doit pas dépasser 50 % de la valeur du bien. Les opérations durent 6 à 36 mois ; la rentabilité attendue est 10 % à 12 % selon les dossiers.
Décaissement en moins de 10 jours à Paris si le dossier est complet. Notre réseau de notaires spécialisés fluidifie actes et délais. Nous opérons sur habitation et locaux commerciaux (bureaux, magasin, restaurant), jusqu’à 20 M€+.
Pour des cas d’usage concrets :
- Vente à réméré pour sortir du surendettement
- Vente à réméré pour sauver sa maison de la saisie
- Vente à réméré pour obtenir une trésorerie immédiate
FAQ — Surendettement & Vente à réméré
Le réméré est-il compatible avec un plan BDF en cours ?
Oui. Il peut consolider un plan en apportant la trésorerie manquante. L’opération doit être expliquée à la Banque de France pour sécuriser la cohérence du plan.
Le réméré permet-il de lever un fichage FICP ?
Oui, dès que les dettes ayant provoqué l’inscription sont réglées grâce aux fonds libérés. Le créancier doit signaler la radiation au fichier FICP.
Peut-on stopper une saisie en cours avec un réméré ?
Oui. Si les fonds issus du réméré servent à rembourser intégralement le créancier, la procédure de saisie immobilière est arrêtée.
Combien de temps dure une vente à réméré dans ce cadre ?
La durée varie de 6 à 36 mois. Le rachat anticipé est possible à tout moment au prix fixé dans l’acte notarié.
Quels types de biens sont éligibles ?
Les rémérés concernent des biens d’habitation et des locaux commerciaux (bureaux, magasins, restaurants), à partir de 400 000 € de valeur, en grandes villes, zones littorales ou stations de ski.
Le réméré est-il risqué pour un propriétaire surendetté ?
Le cadre juridique est clair (Code civil). Le risque est de ne pas anticiper la sortie. Sans rachat ou revente avant l’échéance, la propriété est perdue.
Que se passe-t-il si le propriétaire revend à un tiers ?
Il rembourse l’investisseur au prix fixé (ex. 600 000 €) et conserve intégralement le complément du prix de vente définitif. Les indemnités prépayées non consommées sont restituées au prorata.
En quoi le réméré est-il différent d’un rachat de crédits ?
Le rachat de crédits allège les mensualités, mais ne génère pas de liquidités. Le réméré libère du cash immédiat pour solder dettes et arriérés, tout en laissant le choix de racheter ou revendre le bien.
Surendettement et plan BDF : recourir à la vente à réméré comme solution
Lorsqu’un débiteur en situation de surendettement dépose un dossier auprès de la Banque de France, la vente à réméré peut être envisagée comme alternative au plan conventionnel ou au plan de redressement. Cette opération permet de céder temporairement un bien immobilier, résidence principale incluse, afin de rembourser un prêt immobilier, un crédit immobilier, un crédit à la consommation ou des crédits aux particuliers. L’acte signé devant notaire donne à l’emprunteur ou au débiteur la possibilité de solder ses dettes, de restructurer ses emprunts et de réduire son taux d’endettement tout en évitant une liquidation judiciaire. En cas d’incidents de remboursement ou d’incidents financiers graves, la vente à réméré peut compléter un rachat de crédit et offrir une capacité de remboursement adaptée aux remboursements des crédits. Dans certains cas, la procédure de rétablissement ou la procédure de rétablissement personnel peut conduire à l’effacement partiel des dettes, mais la vente à réméré reste un recours conventionnel pour préserver le patrimoine et gagner du temps dans le traitement du surendettement.
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