Quand un propriétaire se retrouve acculé par les dettes, deux scénarios s’imposent souvent : la saisie immobilière, qui entraîne la vente forcée du bien, ou la vente à réméré, qui permet de dégager une trésorerie immédiate tout en gardant une chance de rachat. Mais lequel de ces dispositifs expose réellement à plus de risques ?
Comprendre la saisie immobilière
La procédure de saisie immobilière est encadrée par le Code des procédures civiles d’exécution. Lorsqu’un emprunteur cesse de payer ses dettes, le créancier peut demander au juge la mise en vente du bien. Le logement est alors vendu aux enchères publiques, souvent à un prix inférieur à sa valeur réelle. Le produit de la vente est distribué entre les créanciers, mais le propriétaire perd définitivement son patrimoine et n’a aucun contrôle sur la transaction.
Comprendre la vente à réméré
La vente à réméré repose sur les articles 1659 à 1673 du Code civil. Elle consiste à céder temporairement un bien immobilier à un investisseur, avec la faculté de le racheter dans un délai de 6 à 36 mois. Le vendeur peut rester occupant du bien en versant une indemnité d’occupation. Contrairement à la saisie, il garde donc une option de sortie : soit racheter au prix fixé à l’acte, soit revendre à un tiers et conserver la différence entre le prix définitif et le montant dû à l’investisseur.
Exemple chiffré
Imaginons une maison estimée à 1 000 000 €.
Un investisseur l’achète dans le cadre d’un réméré pour 600 000 € (60 % de la valeur).
- Honoraires : 36 000 € (6 % TTC).
- Frais de notaire : 15 000 € (2,5 %).
- Indemnité d’occupation prépayée : 120 000 € (10 % par an sur 600 000 € pendant 2 ans).
Le montant net perçu par le vendeur est de 429 000 €. Cette somme lui permet d’éviter une déchéance du terme, de solder ses dettes urgentes et de planifier un rachat.
À noter : si le rachat intervient avant la fin des 2 ans, les loyers prépayés et non consommés sont restitués au prorata.
Tableau des frais d'une vente à réméré pour saisie immobilière
Comparaison des risques
La saisie immobilière est un risque total : le propriétaire perd son bien, sans faculté de retour, et la vente est souvent réalisée en dessous du prix du marché. Le réméré présente lui aussi un risque : si le propriétaire ne parvient pas à racheter ou à revendre dans les délais, il perd définitivement le bien. Mais contrairement à la saisie, il a bénéficié d’une trésorerie immédiate et d’un délai pour organiser sa sortie.
Pour aller plus loin : vente à réméré et saisie immobilière : quels risques spécifiques ?.
Quand choisir le réméré plutôt que de subir une saisie ?
La vente à réméré n’est pas un dispositif anodin : elle implique des frais et un engagement. Mais elle reste une alternative stratégique pour les propriétaires disposant d’un bien de valeur et souhaitant éviter le fichage bancaire ou une procédure de surendettement. La saisie, elle, intervient en dernier recours, lorsque plus aucune solution n’a été mise en place. Elle se traduit toujours par une perte patrimoniale irréversible.
FAQ – Réméré et saisie immobilière
Le réméré permet-il d’éviter une saisie immobilière ?
Oui, il suspend la procédure et sauve le patrimoine en offrant un délai pour trouver une solution.
Quel est le risque principal d’un réméré ?
Ne pas racheter ou revendre dans les délais, ce qui entraîne la perte définitive du bien.
En cas de saisie, puis-je rester dans mon logement ?
Non, le bien est vendu aux enchères et vous devez le quitter.
La vente à réméré est-elle réservée aux grandes villes ?
La plupart des opérations concernent Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux ou Nice, mais elle s’applique aussi aux zones attractives comme les stations balnéaires ou de ski.
Le réméré est-il plus coûteux qu’une saisie ?
Oui, il comporte des frais notariés et des indemnités d’occupation, mais il permet de conserver une chance de rachat et donc de préserver une partie du patrimoine.
Réméré ou saisie : quel risque ?
Un débiteur en difficulté peut avoir plusieurs crédits en cours — prêts immobiliers, crédits immobiliers, emprunts ou crédits à la consommation — et se retrouver fiché FICP si sa situation financière se dégrade. Les emprunteurs qui ne parviennent plus à rembourser leurs mensualités ou leurs échéances doivent parfois regrouper leurs dettes via un rachat de prêt, un regroupement de crédits ou un regroupement de crédit. Avec l’aide d’un courtier, d’un prêteur ou d’un établissement de crédit, il est possible de renégocier la durée de remboursement, le capital restant, le montant total, le coût total et le taux d’intérêt, en optant par exemple pour un taux fixe ou un remboursement anticipé anticipé. Un nouveau prêt peut alors être souscrit pour alléger votre budget et mieux gérer vos remboursements, mais si la Banque de France refuse ou si le montage échoue, la saisie immobilière entraîne la perte définitive du bien immobilier hypothéqué. Le réméré, lui, offre une alternative : il permet de faire racheter le logement, d’éviter la vente forcée et de protéger son patrimoine, à condition d’anticiper les risques avec un simulateur et un plan financier solide.
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