Qu’est-ce qu’une vente à réméré ?

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, mais vous manquez de trésorerie ? Le prêt vous est refusé, ou vous êtes en situation de surendettement ? Vous avez entendu parler de la vente à réméré, mais vous ne savez pas ce que cela signifie exactement. Est‑ce un prêt déguisé ? Est‑ce légal ? Est‑ce risqué ?
Marie, 48 ans, artisan à Lyon, était dans cette situation : fichée FICP, un prêt refusé, des dettes urgentes, mais propriétaire de la maison de ses parents, héritée il y a plusieurs années. Elle découvre la vente à réméré, l’étudie, la met en place avec Prudence, et parvient à débloquer des fonds sans quitter son logement, tout en se donnant une période de rachat qui lui permet de se remettre à flot.
Cet article vous explique quoi, comment, quand et pour qui est une vente à réméré. Vous saurez définir le concept légal, comprendre ses implications, connaître les étapes, ses avantages et ses risques, et comment sécuriser l’opération ― notamment avec l’aide de PraxiFinance.

Définition de la vente à réméré

Terme et base légale

La vente à réméré, désormais appelée vente avec faculté de rachat, est définie dans les articles 1659 à 1673 du Code civil. (labase-lextenso.fr).
Par l’article 1659, « la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l’article 1673 ».

Qui sont les parties impliquées ?

Le mécanisme implique deux parties principales :

• Le vendeur‑à‑réméré : le propriétaire initial du bien qui cède temporairement la propriété mais conserve le droit de rachat.
• L’acquéreur‑investisseur : celui qui achète le bien pour un montant convenu, en sachant que le vendeur pourra le racheter dans un délai fixé.

Le vendeur, dès la signature, perd la propriété mais peut continuer à occuper le bien selon les modalités prévues (indemnité d’occupation, etc.).

Durée légale et limites temporelles

• Le délai de la faculté de rachat ne peut pas dépasser 5 ans selon l’article 1660 du Code civil.
• En pratique, beaucoup de contrats de réméré sont conclus pour des durées de 12 à 36 mois.

Fonctionnement : comment se déroule une vente à réméré ?

Étapes concrètes de l’opération

1. Expertise du bien : estimation de la valeur vénale, diagnostic immobilier, vérification des charges (hypothèque, servitudes, etc.).
2. Négociation avec l’investisseur : prix proposé souvent autour de 50‑60 % de la valeur expertisée ; modalités de l’indemnité d’occupation, durée, conditions du rachat.
3. Rédaction de l’acte notarié : acte de vente avec clause de faculté de rachat, durée, prix, indemnité d’occupation, modalités de rachat.
4. Décaissement des fonds : une fois l’acte signé, vous recevez la somme convenue.
5. Occupation du bien : vous pouvez continuer d’habiter, ou percevoir les loyers si le bien était loué, selon ce que prévoit l’acte.
6. Exercice de la faculté de rachat ou non : vous avez le choix, dans le délai fixé, de racheter le bien au prix fixé + frais + indemnité.

Exemple chiffré concret

Prenons le cas de Pierre, 55 ans, propriétaire d’un appartement à Marseille de valeur expertisée 1 000 000 €, en situation de refus de prêt bancaire, besoin de trésorerie urgente.

• Prix d’achat par l’investisseur (60 %) : 600 000 €
• Honoraires (6 % TTC) : 36 000 €
• Frais de notaire (≈ 2,5 %) : 15 000 €
• Indemnité d’occupation prépayée à l’acte (10 %/an sur 600 000 €, pour 2 ans) : 120 000 €

Montant net perçu : 600 000 − (36 000 + 15 000 + 120 000) = 429 000 €

Tableau des frais d'un réméré

Avantages de la vente à réméré

Liquidité immédiate sans emprunt bancaire

Quand les banques ferment la porte (FICP, refus de prêt, surendettement), le réméré permet d’obtenir des fonds rapidement. Vous n’avez pas besoin de passer par les critères classiques d’un crédit.

Possibilité de conserver le bien

Contrairement à une vente classique, vous gardez une option de rachat. Vous pouvez rester dans le logement, ce qui permet une stabilité, particulièrement utile pour les familles.

Protection juridique

L’opération est encadrée par les articles 1659 à 1673 du Code civil, ce qui réduit les risques d’abus et offre un cadre légal clair.

Risques & limites

Perte du bien si rachat non exercé

Si vous ne rachetez pas dans le délai convenu, vous perdez définitivement le bien. Le délai est impératif.

Frais élevés

Honoraires, frais de notaire, indemnité d’occupation : le coût total peut être conséquent, et le montant net perçu en est réduit.

Encadrement strict et risques juridiques

• Le contrat doit être parfaitement rédigé.
• Risque de requalification juridique si les clauses sont floues.
• Prescription de 5 ans pour exercer l’action en rachat.

Limite du montant avancé

Le montant proposé est souvent ≤ 60 % de la valeur vénale. Pour des biens très endettés, cela peut ne pas suffire à désintéresser les créanciers.

Conditions essentielles pour être éligible

• Le bien doit être immobilier (maison, appartement, immeuble).
• La valeur du bien doit permettre de couvrir la somme demandée + frais.
• Le besoin de trésorerie doit être inférieur à 50‑60 % de la valeur du bien.
• Tous les engagements en cours (crédits, hypothèques, saisies) doivent être intégrés dans le montage.

Pour les cas spécifiques, comme les impayés fiscaux, consultez notre page : Vente à réméré et dettes fiscales : une solution contre le fisc ?

Pourquoi choisir PraxiFinance

Depuis 1990, PraxiFinance accompagne les propriétaires en difficulté grâce au réméré. Nous travaillons uniquement sur des biens d’une valeur > 400 000 €, avec des besoins ≤ 50 % de la valeur.

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FAQ

La vente à réméré est‑elle un prêt ?
Non. Ce n’est pas un crédit bancaire. C’est une vente avec possibilité de rachat.

Quelle est la durée maximale ?
5 ans. Passé ce délai, la faculté de rachat est légalement caduque.

Que se passe-t-il si je ne rachète pas ?
Le bien reste définitivement la propriété de l’acquéreur.

Puis-je vendre même si mon bien est hypothéqué ?
Oui, si la dette est couverte par le montant de la vente. En savoir plus

Puis-je racheter ou faire racheter le bien par un tiers ?
Oui, à condition que ce soit prévu dans l’acte.

Le réméré est-il adapté si je suis fiché Banque de France ?
Oui, c’est une des principales utilisations du réméré.

Vente à réméré : définition

La vente à réméré est une opération immobilière qui permet à un débiteur en difficulté de vendre temporairement un bien immobilier — résidence principale ou locatif — tout en conservant la possibilité de le racheter. L’acte authentique ou le compromis de vente, signé devant notaire, fixe le prix de vente, les échéances, les mensualités et les remboursements dus au prêteur ou au créancier. Cette solution, utilisée pour rembourser un prêt immobilier, un crédit immobilier ou procéder à un rachat de crédit, permet d’éviter une revente forcée, une vente immobilière aux enchères ou la perte définitive du patrimoine immobilier. Encadré par les notaires, le contrat de vente précise la situation financière de l’emprunteur, les apports personnels éventuels, la demande de prêt ou l’offre de prêt pour un futur financement. Avec l’aide d’un courtier, l’emprunteur peut anticiper un remboursement anticipé, protéger ses biens immobiliers et sécuriser son projet en fonction du marché immobilier.