Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier avec une hypothèque existante et vous vous demandez s’il est possible de le vendre en réméré ? Cette question complexe suscite de nombreuses interrogations, surtout lorsque la trésorerie manque et que la pression des créanciers monte. Le réméré est une solution souvent méconnue mais puissante pour retrouver rapidement des liquidités tout en gardant la possibilité de racheter son bien. Toutefois, la présence d’une hypothèque implique des démarches et précautions particulières, car elle peut compliquer la vente, voire entraîner des conséquences juridiques majeures. Dans cet article, nous vous expliquons précisément comment fonctionne la vente à réméré avec une hypothèque existante, les conditions indispensables pour sécuriser cette opération, et pourquoi il est essentiel de s’entourer de spécialistes pour éviter toute mauvaise surprise.
Qu’est-ce qu’une hypothèque et quel impact sur la vente à réméré ?
Une hypothèque est une garantie réelle prise par un créancier sur un bien immobilier pour sécuriser le remboursement d’un prêt. En cas de défaut de paiement, l’hypothèque permet au créancier d’obtenir la saisie et la vente forcée du bien.
Lorsqu’on envisage une vente à réméré d’un bien hypothéqué, plusieurs points essentiels doivent être pris en compte :
- L’hypothèque grève la propriété et peut limiter la capacité du vendeur à transférer un titre libre de charges.
- L’investisseur ou l’acquéreur en réméré doit être informé et prendre en compte cette hypothèque dans son analyse de risque.
- Le rachat du bien par le vendeur devra intégrer la levée ou le remboursement de l’hypothèque.
- Selon l’article L313-22 du Code de la consommation, une hypothèque ne fait pas obstacle en soi à la vente, mais elle doit être levée à la fin du réméré ou la vente peut être contestée.
Pour mieux comprendre le cadre juridique de ce type de transaction, vous pouvez consulter la définition légale de la vente à réméré.
Vente en réméré avec hypothèque : comment ça marche concrètement ?
Les étapes clés
Diagnostic juridique : Il est primordial d’analyser la situation hypothécaire auprès d’un notaire spécialisé. Cette vérification fait partie intégrante des démarches classiques présentées dans les étapes d’une vente à réméré chez le notaire.
Négociation avec l’investisseur : Celui-ci achètera le bien en tenant compte de la valeur nette après prise en compte de l’hypothèque et des frais.
Montage financier : Le prix d’achat sera généralement de 60 % de la valeur expertisée (voir l’exemple chiffré ci-dessous).
Levée de l’hypothèque : Au terme de la période de réméré, le vendeur devra racheter son bien et procéder au remboursement intégral de l’hypothèque pour libérer le titre.
Préparation notariale : Le notaire formalise la vente, la clause de rachat, et les garanties nécessaires pour éviter un pacte commissoire (requalification de la vente en saisie).
Exemple chiffré d’une vente à réméré avec hypothèque existante
Valeur du bien : 1 000 000 €
Prix d’achat par l’investisseur : 60 % de la valeur = 600 000 €
Honoraires (6 % TTC) : 36 000 €
Frais de notaire (2,5 %) : 15 000 €
Indemnité d’occupation prépayée à l’acte (10 % par an sur 600 000 € x 2 ans) : 120 000 €
Montant net perçu par le vendeur :
600 000 € – (36 000 € + 15 000 €) – 120 000 € = 429 000 €
Le vendeur ne paie pas d’indemnité d’occupation pendant 2 ans car elle est prépayée. Il pourra racheter son bien à 600 000 € sans plus-value, ou le revendre à un tiers en conservant la différence entre le prix de vente final et 600 000 €. Les loyers prépayés non consommés sont réduits au prorata temporis en cas de rachat anticipé.
Pour comprendre la fiscalité associée à ce type de montage, consultez la page Fiscalité du réméré : impôts, plus-value et droits à connaître.
Quels sont les risques spécifiques liés à l’hypothèque ?
L’existence d’une hypothèque crée plusieurs risques si elle n’est pas bien gérée :
- Déchéance du terme : En cas de non-paiement des échéances, le créancier hypothécaire peut demander la déchéance du terme, ce qui accélère la saisie. Les mécanismes et recours sont expliqués sur la page dédiée à la déchéance du terme.
- Perte du bien : Si le vendeur ne rachète pas dans les délais ou ne rembourse pas l’hypothèque, le bien peut être vendu aux enchères. Les conséquences de cette situation sont décrites dans Que se passe-t-il si on ne rachète pas son bien en fin de réméré.
- Requalification judiciaire : Une vente à réméré mal encadrée avec hypothèque peut être requalifiée en pacte commissoire, conduisant à la perte automatique du bien. Pour en savoir plus, voyez les références jurisprudentielles dans Vente à réméré : jurisprudence.
Erreur à éviter : croire que toutes les solutions sont réversibles. Certaines sont irrévocables une fois signées devant notaire.
Pourquoi faire appel à un spécialiste pour vendre en réméré avec hypothèque ?
La vente à réméré avec hypothèque est une opération complexe, qui nécessite un accompagnement juridique et financier rigoureux :
- Nos experts interviennent depuis 1990, avec un réseau de notaires et avocats spécialisés en réméré.
- Nous proposons des opérations sécurisées sur des biens supérieurs à 400 000 €, avec des besoins en trésorerie ne dépassant pas 50 % de la valeur du bien.
- Nos investisseurs privés et institutionnels attendent une rentabilité de 10 % à 12 % selon les dossiers.
- Montage et décaissement en moins de 10 jours pour des dossiers complets à Paris et grandes métropoles.
- Nous accompagnons nos clients sur l’ensemble du territoire, notamment dans les grandes villes, stations balnéaires ou de ski, avec une expertise reconnue et des opérations souvent supérieures à 20 millions d’euros.
Pour aller plus loin, découvrez les avantages et inconvénients du réméré et les garanties offertes par une opération bien encadrée.
Foire aux questions (FAQ)
Peut-on faire une vente à réméré si l’hypothèque est en cours de saisie ?
Oui, c’est possible, mais cela nécessite un accompagnement très strict pour stopper la procédure. Lisez notre article complet sur Vente à réméré et saisie immobilière.
Quels sont les frais liés à la vente à réméré avec hypothèque ?
Les frais comprennent honoraires (6 % TTC), frais de notaire (environ 2,5 %), et indemnité d’occupation prépayée, qui couvrent la durée du réméré. Détails sur les frais de notaire en réméré.
Comment éviter les arnaques en réméré ?
Se faire accompagner par un spécialiste reconnu, vérifier les références des investisseurs, et s’assurer que le contrat est conforme à la législation. Plus d’infos dans Vente à réméré : arnaques possibles et précautions à prendre.
Que se passe-t-il si je ne rachète pas mon bien dans le délai ?
La faculté de rachat est perdue, et l’investisseur peut disposer du bien librement. Il est parfois possible de négocier un délai supplémentaire, comme expliqué dans Que se passe-t-il si on ne rachète pas son bien en fin de réméré.
Pour une vision complète du fonctionnement, des risques et des stratégies de sortie, consultez la page Vente à réméré.
.svg)
