La vente à réméré, ou vente avec faculté de rachat, est une solution patrimoniale encadrée par le Code civil. Elle permet à un propriétaire de vendre son bien tout en gardant la possibilité de le racheter ultérieurement.
Ce montage est souvent choisi pour éviter une saisie immobilière, sortir d’un surendettement, financer une soulte de divorce ou régler une dette fiscale urgente. Mais comment fonctionne concrètement une vente à réméré ?
Un mécanisme en deux temps
Le réméré repose sur deux étapes juridiques et financières :
- La vente initiale : le propriétaire cède son bien à un investisseur, pour un prix représentant environ 60 % de la valeur réelle.
- La faculté de rachat : le vendeur conserve le droit de racheter son bien à ce même prix, pendant une durée déterminée (6 à 36 mois en pratique).
Pendant toute la durée du montage, le vendeur reste dans son logement, grâce à une indemnité d’occupation prépayée lors de la signature.
Étape 1 – L’évaluation du bien et la fixation du prix
Le fonctionnement commence par une expertise du bien immobilier. La valeur retenue sert de base pour fixer le prix de rachat. En règle générale, l’investisseur achète à 60 % de la valeur vénale.
Exemple :
- Bien estimé : 1 000 000 €
- Prix de vente en réméré : 600 000 €
Cet écart n’est pas une perte définitive : si le vendeur revend plus tard son bien à un tiers, il garde la différence au-delà des 600 000 €.
Étape 2 – Le passage obligatoire chez le notaire
Une vente à réméré doit obligatoirement être réalisée par acte notarié. Le notaire vérifie :
- La situation hypothécaire du bien,
- La capacité du vendeur à racheter,
- L’équilibre du contrat,
- Le respect des délais légaux (maximum 5 ans).
L’acte notarié consigne les conditions de l’opération, notamment l’indemnité d’occupation, la durée et les modalités de rachat.
Un contrat mal rédigé peut être contesté. C’est le cas si des clauses abusives empêchent le vendeur de revendre à un tiers, comme expliqué dans l’article dédié à la contestation des clauses abusives en réméré.
Étape 3 – Le décaissement des fonds
Dès la signature de l’acte, les fonds sont débloqués en une dizaine de jours :
- Les dettes prioritaires (banque, impôts, huissiers) sont réglées directement par le notaire,
- Le vendeur perçoit le solde net.
C’est cette étape qui permet d’éviter une saisie ou de stopper une procédure judiciaire en cours.
Étape 4 – L’occupation du bien
Le vendeur reste occupant de son logement. Il ne paie pas de loyer mensuel : l’indemnité d’occupation est prélevée en une seule fois, lors de la signature.
Cette organisation donne au vendeur la tranquillité nécessaire pour préparer sa sortie, sans charges supplémentaires à assumer.
Étape 5 – La sortie du réméré : rachat ou revente
Le cœur du fonctionnement d’un réméré réside dans la sortie. Deux scénarios sont possibles :
- Rachat du bien : le vendeur exerce sa faculté de rachat au prix fixé dans l’acte, en général grâce à un crédit immobilier obtenu une fois revenu à meilleure fortune.
- Revente à un tiers : le vendeur peut revendre son bien au prix du marché, rembourser l’investisseur et conserver la différence.
Cette flexibilité distingue le réméré d’une simple vente. L’investisseur n’a pas vocation à garder le bien : il est remboursé de son apport et le vendeur récupère sa liberté.
Exemple chiffré concret
Bien estimé : 1 000 000 €
Prix de vente en réméré : 600 000 €
Honoraires : 36 000 €
Frais de notaire : 15 000 €
Indemnité d’occupation prépayée (24 mois) : 120 000 €
Montant net perçu : 429 000 €
Scénarios possibles :
- Rachat par le vendeur au prix de 600 000 €, grâce à un crédit bancaire,
- Revente à un tiers pour 950 000 € → remboursement de 600 000 € à l’investisseur → conservation de 350 000 € nets par le vendeur.
Tableau exemple frais d'une vente à réméré
Les délais typiques
La loi autorise jusqu’à 5 ans, mais les rémérés durent rarement aussi longtemps. En pratique :
- Durée minimale : 6 mois,
- Durée maximale : 36 mois,
- Durée la plus fréquente : 18 à 24 mois.
Une durée trop longue serait trop coûteuse, car l’indemnité d’occupation est calculée sur la durée totale.
L’exemple de Nathalie
Nathalie, 52 ans, propriétaire d’une villa en PACA estimée à 1 200 000 €, était menacée d’une procédure de saisie. En signant un réméré de 24 mois, elle a perçu 520 000 € nets. Elle a réglé ses dettes fiscales et stoppé la saisie.
Deux ans plus tard, elle revend sa maison 1 050 000 €. Elle rembourse 720 000 € à l’investisseur (prix de rachat + frais) et conserve 330 000 € de solde. Sans ce montage, elle aurait perdu son bien aux enchères.
Les risques liés au fonctionnement
Le fonctionnement du réméré est sûr juridiquement, mais il comporte un risque majeur : ne pas anticiper la sortie. Si le vendeur ne rachète pas et ne revend pas dans les délais, il perd définitivement son bien.
C’est pourquoi un accompagnement spécialisé est indispensable. PraxiFinance met en place des stratégies dès la signature, pour sécuriser le rachat futur.
L’accompagnement PraxiFinance
Depuis 1990, PraxiFinance réalise des ventes à réméré sécurisées grâce à :
- Un réseau d’investisseurs privés et institutionnels,
- Des notaires spécialisés,
- Une expertise en montage juridique et financier,
- Des durées adaptées (6 à 36 mois).
Nous n’intervenons que sur des biens d’une valeur supérieure à 400 000 €, situés dans des grandes villes, stations balnéaires ou de ski, et pour des besoins représentant au maximum 50 % de la valeur du bien.
FAQ – Comment fonctionne une vente à réméré ?
Comment se calcule le prix d’un réméré ?
Environ 60 % de la valeur vénale du bien, déterminée par expertise.
Combien de temps dure une vente à réméré ?
Entre 6 et 36 mois en pratique, même si la loi autorise jusqu’à 5 ans.
Que se passe-t-il si je ne rachète pas ?
L’investisseur devient propriétaire définitif. Dans certains cas, un protocole peut prolonger légèrement le délai.
Puis-je revendre à un tiers ?
Oui, le contrat prévoit cette possibilité. Le vendeur conserve la différence au-delà du prix de rachat.
Le réméré est-il risqué ?
Non si la sortie est préparée. Le risque principal est de ne pas anticiper le rachat ou la revente.
Pourquoi faut-il passer par un notaire ?
Parce que seul un acte notarié rend l’opération valide et opposable aux tiers.
Comment fonctionne une vente à réméré ? Explications simples
La vente à réméré permet à un propriétaire d’un bien immobilier, résidence principale ou locatif, de céder temporairement son patrimoine immobilier à un acquéreur tout en conservant la possibilité de le racheter. L’acte authentique ou acte de vente signé devant notaire fixe le montant du prêt, le prix de cession, les échéances, les mensualités et les conditions du remboursement anticipé. L’opération implique souvent un prêt immobilier, un prêt hypothécaire, un crédit immobilier ou un rachat de crédit, garantis par une hypothèque ou un gage. Le débiteur ou emprunteur doit verser un apport personnel et gérer son endettement, tandis que le prêteur ou le créancier bénéficie de la publicité foncière et des garanties. Avec l’appui d’un courtier, les emprunteurs peuvent déposer une demande de prêt, renégocier leurs crédits et sécuriser leurs remboursements en fonction de leur situation financière et du marché immobilier.
.svg)
