Recevoir une notification de déchéance du terme est l’un des moments les plus redoutés par un emprunteur. Du jour au lendemain, la banque exige le remboursement intégral du capital restant dû. Une situation qui peut précipiter la saisie immobilière si rien n’est fait. Qu’est-ce que la déchéance du terme ? Dans quels cas peut-elle être prononcée ? Et surtout, quelles solutions concrètes existent pour s’en sortir ?
Qu’est-ce que la déchéance du terme ?
La déchéance du terme est la décision d’un prêteur de rendre immédiatement exigible tout le capital restant dû d’un crédit. Autrement dit, au lieu de rembourser progressivement par mensualités, l’emprunteur doit rembourser la totalité en une seule fois.
Elle est encadrée par le Code civil et par le Code de la consommation. Elle doit être prévue dans le contrat de prêt (clause spécifique).
Dans quels cas la déchéance du terme est-elle prononcée ?
La banque peut prononcer la déchéance du terme en cas de :
- Retards répétés de paiement (impayés sur plusieurs mensualités),
- Incident grave unique (refus de paiement, chèque sans provision),
- Aggravation de la situation financière (surendettement avéré, fichage FICP),
- Déclaration inexacte lors de la souscription (faux revenus ou mensonges),
- Procédure collective (liquidation judiciaire pour un professionnel).
Conséquences immédiates pour l’emprunteur
La déchéance du terme entraîne :
- L’exigibilité du capital restant dû en intégralité,
- L’ajout éventuel d’intérêts de retard et pénalités,
- La possibilité pour la banque d’engager une procédure de saisie immobilière.
C’est un basculement brutal qui laisse très peu de temps pour agir. En pratique, beaucoup de propriétaires se retrouvent démunis, alors que des solutions existent.
Exemple chiffré
Prenons un propriétaire ayant contracté un prêt de 500 000 € sur 20 ans. Après 8 ans, il lui reste 350 000 € de capital à rembourser. S’il reçoit une déchéance du terme, il doit régler immédiatement ces 350 000 €, sous peine de saisie immobilière.
Que faire face à une déchéance du terme ?
1. Vérifier la validité de la procédure
Le prêteur doit respecter certaines conditions :
- La clause de déchéance doit exister dans le contrat,
- L’emprunteur doit avoir été mis en demeure au préalable,
- Le montant dû doit être clairement indiqué.
En cas de manquement, un avocat spécialisé peut contester la validité de la déchéance devant le juge.
2. Négocier avec la banque
Même après déchéance, un accord est parfois possible :
- Échelonnement partiel,
- Remise des pénalités,
- Plan de remboursement transitoire.
La banque préfère souvent un règlement amiable plutôt qu’une longue et coûteuse saisie immobilière.
3. Déposer un dossier de surendettement
Si la dette est personnelle, le dépôt d’un dossier de surendettement auprès de la Banque de France peut suspendre les poursuites. La commission peut rééchelonner la dette, voire effacer une partie des sommes. Mais attention : vous restez fiché au FICP.
4. La vente amiable
Le juge peut autoriser une vente amiable, qui permet de solder la dette au prix du marché, plutôt que de subir une vente forcée aux enchères.
5. La vente à réméré : une alternative puissante
La vente à réméré est une solution patrimoniale pour éviter la perte de son bien. Vous cédez temporairement votre logement à un investisseur, percevez une trésorerie immédiate, remboursez vos créanciers et gardez la faculté de rachat.
Exemple concret :
- Valeur du bien : 1 000 000 €
- Achat investisseur (60 %) : 600 000 €
- Honoraires (6 %) : 36 000 €
- Frais de notaire (2,5 %) : 15 000 €
- Indemnité d’occupation prépayée (10 %/an, 2 ans) : 120 000 €
- Net perçu : 429 000 €
Avec cette somme, le propriétaire rembourse ses 350 000 € de dette, solde la déchéance et garde même une réserve de trésorerie.
Tableau des coûts d'une vente à réméré pour déchéance du terme
Les risques du réméré mal encadré
Le réméré est prévu par le Code civil. Mais mal encadré, il peut être requalifié en pacte commissoire, interdit par la loi. Il est donc impératif de passer par un notaire spécialisé et une société sérieuse. PraxiFinance travaille depuis 1990 avec des praticiens de confiance.
Pour aller plus loin :
Pourquoi PraxiFinance ?
- Expérience depuis 1990,
- Intervention sur des biens à partir de 400 000 €,
- Besoin limité à 50 % de la valeur du bien,
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- Zones : grandes agglomérations, littoraux, stations de ski,
- Réseau d’investisseurs privés et institutionnels exigeant une rentabilité de 10 à 12 %.
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Déchéance du terme : définition et conséquences
La déchéance du terme intervient lorsqu’un débiteur n’honore plus ses échéances de prêt immobilier, de crédit immobilier ou de crédit à la consommation souscrit auprès d’un organisme prêteur ou d’un établissement de crédit. Le créancier peut alors exiger immédiatement le paiement de toutes les sommes dues, ce qui alourdit l’endettement et entraîne souvent une procédure de recouvrement. Si le contrat est garanti par une hypothèque ou une caution, le bien immobilier – y compris la résidence principale ou un bien locatif – peut être saisi et vendu devant notaire, via un acte notarié inscrit à la publicité foncière. En cas de non-paiement, les emprunteurs risquent de perdre leurs biens immobiliers, avec une vente forcée dont le prix de vente sert à apurer la créance et les dettes. La mensualité impayée peut déclencher cette procédure, et seul un rachat de crédit, un plan de remboursements adaptés ou un accord avec le créancier peut éviter la perte du bien. Certaines irrégularités peuvent conduire à la nullité de l’acte, mais la décision reste généralement exécutoire, sauf prescription ou contestation.
Questions fréquentes
La déchéance du terme est-elle automatique après un impayé ?
Non. Elle doit être prévue dans le contrat et notifiée après mise en demeure.
Puis-je contester une déchéance du terme ?
Oui, si la procédure est irrégulière ou si la clause est abusive. Consultez un avocat.
La déchéance entraîne-t-elle toujours une saisie immobilière ?
Pas forcément. Vous pouvez négocier, déposer un dossier de surendettement ou recourir à un réméré.
Combien de temps après la déchéance la banque agit-elle ?
Souvent rapidement : huissier, commandement de payer, puis audience d’orientation.
Le réméré est-il risqué ?
Encadré par notaire et spécialistes, non. Le vrai danger est de ne pas prévoir la sortie (rachat ou revente).
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