Qui paye quoi en réméré (investisseur, vendeur, notaire) ?

Une vente à réméré est une transaction spécifique prévue par les articles 1659 à 1673 du Code civil : le propriétaire vend son bien à un investisseur tout en conservant la faculté exclusive de le racheter. Ce montage permet de dégager rapidement de la trésorerie tout en préservant une issue de rachat ou de revente. Mais une question revient systématiquement : qui paie quoi dans une telle opération ?
Cet article détaille précisément la répartition des frais entre le vendeur, l’investisseur et le notaire. Objectif : éviter les zones d’ombre, sécuriser l’opération et donner au vendeur une vision claire de ce qu’il percevra réellement.

Les frais liés à l’acte de vente initial

Droits et frais notariés

Comme pour toute mutation immobilière, la vente en réméré donne lieu à des frais d’acte comprenant :

• les droits d’enregistrement ou taxe de publicité foncière ;
• les débours (frais administratifs, documents d’urbanisme, etc.) ;
• les émoluments du notaire, fixés par décret.
  

Dans le réméré, ces frais sont généralement supportés par le vendeur, puisqu’ils viennent en déduction du prix payé par l’investisseur. Le montant varie selon la valeur du bien, mais il se situe autour de 2 à 3 % dans ce type d’opérations spécifiques.

Honoraires de l’intermédiaire

L’opération implique souvent un intermédiaire spécialisé. Ses honoraires, de l’ordre de 6 % TTC du prix d’acquisition, sont imputés sur le prix payé par l’investisseur. Là encore, c’est donc le vendeur qui les supporte indirectement.

L’indemnité d’occupation

La vente à réméré prévoit presque toujours une indemnité d’occupation, équivalente à un loyer, permettant au vendeur de rester dans son bien.

• Elle est calculée en pourcentage du prix payé par l’investisseur (généralement 10 % par an).
• Elle est le plus souvent prépayée à l’acte, ce qui évite au vendeur de devoir verser une mensualité pendant la durée du réméré.
• C’est le vendeur qui supporte cette charge, mais elle est directement déduite du prix payé à l’acte.
  

Exemple : pour un bien acheté 600 000 € par l’investisseur, l’indemnité prépayée est de 60 000 €/an. Si le réméré dure 2 ans, on retire donc 120 000 € dès la signature.

Le rôle et la rémunération du notaire

Le notaire est l’acteur pivot :

• Il rédige l’acte de vente et la clause de rachat ;
• Il sécurise juridiquement l’opération (publicité foncière, vérification des créanciers, purge des hypothèques) ;
• Il répartit les sommes entre créanciers, vendeur et intermédiaires ;
• Il veille au respect du Code civil et des textes applicables (guide Lextenso).
  

Ses honoraires sont inclus dans les frais de notaire évoqués plus haut. Le notaire n’est donc pas payé “en plus” par le vendeur ou l’investisseur, mais par le biais de la taxation réglementaire.

Qui paie au final ?

• L’investisseur : il verse 60 % de la valeur expertisée du bien.
• Le vendeur : il supporte, via déduction, l’ensemble des frais (honoraires, frais de notaire réduits, indemnité d’occupation).
• Le notaire : il perçoit ses émoluments, mais ne coûte rien “de plus” en dehors de ce schéma, son rôle étant de répartir.
  

En résumé : c’est le vendeur qui paie, mais de manière indirecte. Tous les frais sont prélevés en amont, ce qui permet de connaître le net perçu immédiatement.

Exemple chiffré complet

• Valeur du bien : 1 000 000 €
• Achat par l’investisseur (60 %) : 600 000 €
• Honoraires (6 % TTC) : 36 000 €
• Frais de notaire (2,5 %) : 15 000 €
• Indemnité d’occupation prépayée (10 % par an sur 600 000 €, pour 2 ans) : 120 000 €
• Net perçu : 429 000 €
  

Pendant 24 mois, le vendeur n’a rien à payer : l’indemnité est déjà réglée. Il peut :

• Racheter au prix de 600 000 €, sans plus-value imposée,
• ou revendre à un tiers : il conserve la différence entre le prix de vente et les 600 000 € dus à l’investisseur.
  

Si le rachat intervient avant terme, les indemnités non consommées sont remboursées au prorata.

Tableau des frais payés par le vendeur en réméré

Les risques en cas de mauvaise anticipation

Le danger ne réside pas dans les frais (connus et fixes), mais dans la mauvaise préparation de la sortie. Si le vendeur n’est pas en mesure de financer son rachat ou d’organiser une revente, il perdra définitivement son bien.

À lire pour approfondir :

• Risques d’une vente à réméré
• Risque de perdre définitivement son bien en réméré : vrai ou faux ?
• Vente à réméré et saisie immobilière : quels risques spécifiques ?

Storytelling : le cas d’Henri, 62 ans

Henri, retraité, possédait un appartement estimé à 800 000 € à Nice. Surendetté après une déchéance du terme (explication juridique), il a signé une vente à réméré.

• L’investisseur a versé 480 000 € (60 %).
• Après déduction des frais et de l’indemnité d’occupation, Henri a perçu 340 000 €.
• Ce montant a servi à solder ses crédits et à lever son fichage Banque de France (référence FICP).
• Deux ans plus tard, il a obtenu un nouveau crédit hypothécaire et racheté son bien au prix initial.

FAQ – Qui paie quoi en réméré ?

Quels frais sont à la charge du vendeur en réméré ?

Le vendeur supporte les honoraires, les frais de notaire et l’indemnité d’occupation, déduits directement du prix versé par l’investisseur.

Le notaire est-il payé en plus ?

Non. Ses émoluments sont inclus dans les frais d’acte, réglés à partir du prix versé.

L’investisseur paie-t-il des frais supplémentaires ?

Non. L’investisseur paie seulement le prix d’acquisition (60 % de la valeur expertisée). Tous les frais sont imputés au vendeur.

Que se passe-t-il si le vendeur rachète avant la fin ?

Les indemnités d’occupation non consommées sont restituées au prorata. Le vendeur rembourse le prix initial et récupère son bien.

Le vendeur paie-t-il une plus-value au rachat ?

Non. Le rachat est une résolution de la vente et ne déclenche pas d’impôt supplémentaire, sauf si le délai ou les conditions ne sont pas respectés.

Qui paye les frais en vente à réméré : investisseur, vendeur ou notaire ?

Dans une vente à réméré, chaque partie supporte une part précise des frais liés à la transaction immobilière. L’acquéreur ou acheteur d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un logement neuf ou ancien, doit assumer les droits de mutation, les frais d’acquisition, les frais annexes et parfois les frais d’agence. Ces coûts réglementés incluent le calcul des frais de notaire, les honoraires du notaire et les taxes versées au Trésor public, calculés selon un barème proportionnel au prix d’achat. L’acte authentique ou acte notarié, signé devant notaire, précise aussi la répartition des frais liés à l’emprunt, à l’hypothèque, au crédit immobilier ou au prêt immobilier. L’emprunteur, en tant que vendeur, peut utiliser le produit de la vente immobilière pour solder ses dettes et couvrir les frais restants, tandis que l’acquéreur garantit la bonne fin de l’acquisition d’un bien immobilier. Dans tous les cas, le compromis de vente fixe les modalités de règlement, assurant la transparence du montant des frais et la sécurité des biens immobiliers concernés.