La vente à réméré, ou vente avec faculté de rachat, est un mécanisme juridique ancien, prévu par le Code civil, qui permet à un propriétaire de vendre son bien tout en gardant la possibilité de le racheter plus tard. Ce montage est souvent utilisé pour éviter une saisie immobilière, régler des dettes urgentes ou obtenir une trésorerie rapide. Mais comment se déroule précisément la procédure chez le notaire ? Quelles sont les étapes et les délais à prévoir ? Cet article détaille pas à pas le processus complet d’une vente à réméré.
Étape 1 – Analyse de la situation du vendeur
Avant toute chose, le notaire doit connaître la situation exacte du propriétaire :
- Montant des dettes (crédit bancaire, impôts, huissiers),
- Niveau d’endettement global,
- Existence éventuelle d’une procédure de saisie en cours,
- Objectif : obtenir une trésorerie immédiate ou sauver son bien d’une saisie.
Dans certains cas, la vente à réméré s’inscrit comme la dernière alternative face au surendettement.
Étape 2 – Expertise du bien et détermination du prix
Le bien immobilier doit être estimé par un expert. La valeur retenue sert de base pour fixer le prix de vente en réméré. En règle générale, le prix d’achat par l’investisseur correspond à 60 % de la valeur vénale.
Exemple : pour un bien estimé à 1 000 000 €, l’investisseur verse 600 000 € au vendeur. Ce ratio permet de sécuriser l’opération et de couvrir les frais en cas de revente.
Étape 3 – Préparation du dossier par le notaire
Le notaire rassemble tous les documents nécessaires :
- Titre de propriété,
- Diagnostics techniques,
- État hypothécaire,
- Pièces d’identité et situation matrimoniale,
- Liste des créanciers à rembourser.
C’est une étape cruciale : l’acte ne pourra pas être signé tant que tous les éléments ne sont pas disponibles.
Étape 4 – Définition des conditions du réméré
Le notaire consigne dans l’acte plusieurs points essentiels :
- Durée du réméré : maximum légal de 5 ans, mais en pratique entre 6 et 36 mois. La majorité des vendeurs choisissent une durée de 18 à 24 mois, suffisante pour se rétablir financièrement.
- Indemnité d’occupation : calculée sur la base de 8 à 12 % par an du prix de vente, prépayée à l’acte.
- Faculté de rachat : exclusive pour le vendeur, avec la possibilité de revendre à un tiers si besoin.
Un contrat équilibré doit toujours laisser au vendeur une véritable chance de rachat. Si une clause abusive est insérée (par exemple, interdiction de revendre à un tiers), elle peut être contestée comme expliqué dans l’article sur les clauses abusives dans un contrat de réméré.
Étape 5 – Signature de l’acte chez le notaire
La signature se déroule dans l’étude notariale, en présence du vendeur et de l’investisseur. À ce moment précis, la vente est juridiquement effective.
L’acte prévoit :
- Le prix de vente en réméré,
- Les délais pour exercer la faculté de rachat,
- Les conditions de sortie (rachat ou revente à un tiers),
- Les frais liés à l’opération.
Le notaire enregistre ensuite l’acte à la publicité foncière pour le rendre opposable aux tiers.
Étape 6 – Décaissement des fonds
Après la signature, les fonds sont libérés sous une dizaine de jours. Le notaire se charge de :
- Rembourser directement les créanciers (banque, impôts, huissiers),
- Verser le solde au vendeur.
Le montant net perçu par le vendeur dépend du prix d’achat par l’investisseur, déduction faite des honoraires, frais de notaire et indemnité d’occupation prépayée.
Exemple chiffré concret
Bien estimé : 1 000 000 €
Prix de vente en réméré : 600 000 €
Honoraires : 36 000 €
Frais de notaire : 15 000 €
Indemnité d’occupation prépayée pour 24 mois : 120 000 €
Montant net perçu : 429 000 €
Pendant 24 mois, le vendeur reste occupant sans loyer supplémentaire. Il peut racheter son bien au prix de 600 000 € ou le revendre à un tiers et conserver la différence.
Tableau frais d'une vente à réméré chez le notaire
Étape 7 – Suivi de la période d’occupation
Durant la durée du contrat, le vendeur reste occupant de son logement. L’indemnité d’occupation étant prépayée, il n’a rien à débourser.
Ce délai doit être mis à profit pour préparer la sortie :
- Négocier un prêt bancaire,
- Se rétablir financièrement,
- Organiser une revente.
Étape 8 – La sortie : rachat ou revente
Au terme du réméré, deux options s’offrent au vendeur :
- Racheter son bien au prix fixé dans l’acte, généralement grâce à un nouveau crédit immobilier.
- Revendre à un tiers : dans ce cas, l’investisseur récupère le montant qu’il avait avancé, et le vendeur conserve la différence.
Si le vendeur ne fait rien, l’investisseur devient propriétaire définitif. Toutefois, un protocole complémentaire peut parfois prolonger le délai de quelques mois pour finaliser le rachat.
Délais moyens observés
- Préparation du dossier : 2 à 4 semaines,
- Signature chez le notaire : sous un mois en moyenne,
- Décaissement des fonds : environ 10 jours après signature,
- Durée du réméré : 18 à 24 mois dans la majorité des cas.
Ces délais rapides expliquent pourquoi le réméré est souvent choisi en urgence, lorsqu’il faut stopper une procédure judiciaire ou obtenir une trésorerie immédiate.
L’importance de choisir un opérateur fiable
Certaines sociétés ou particuliers peu scrupuleux insèrent des conditions abusives. Si le montage est mal encadré, il peut être requalifié en pacte commissoire (interdit par la loi). La jurisprudence rappelle régulièrement ce risque, comme l’a fait la Cour de cassation.
Chez PraxiFinance, nous travaillons uniquement avec des notaires spécialisés dans ce type d’opération. Nos investisseurs privés et institutionnels financent des rémérés équilibrés, où l’objectif n’est jamais de garder le bien, mais d’aider le vendeur à rebondir.
FAQ – Étapes exactes d’une vente à réméré chez le notaire
Quelles sont les étapes principales d’une vente à réméré ?
Expertise du bien, préparation du dossier, signature chez le notaire, décaissement des fonds, période d’occupation, puis rachat ou revente.
Combien de temps faut-il pour débloquer les fonds ?
Environ 10 jours après la signature de l’acte.
Quelle est la durée moyenne d’un réméré ?
Entre 18 et 24 mois, car il s’agit d’un montage temporaire et coûteux.
Peut-on prolonger la durée prévue dans l’acte ?
Oui, via un protocole complémentaire négocié avec l’investisseur.
Est-il possible de revendre à un tiers ?
Oui. Le vendeur peut céder son bien à un tiers, rembourser l’investisseur et conserver la différence.
Le notaire peut-il refuser de signer un réméré ?
Oui, s’il considère que les conditions sont abusives ou déséquilibrées.
Étapes d’une vente à réméré chez le notaire : schéma et délais
Lors d’une vente à réméré, le vendeur doit signer un contrat de vente ou un compromis de vente devant notaire avec l’acquéreur ou l’acheteur du bien immobilier, qu’il s’agisse d’une résidence principale, d’un locatif ou d’autres biens immobiliers. L’acte authentique ou acte notarié fixe le prix, le dépôt de garantie, les sommes versées et les conditions du transfert de propriété, tout en inscrivant les hypothèques servant de gage pour le prêteur. La promesse ou le séquestre précise aussi les délais, les frais liés à la copropriété et les droits de préemption éventuels. L’opération peut inclure un prêt immobilier, un emprunt ou un rachat de crédit afin de solder les dettes de l’emprunteur ou du débiteur. Selon la situation, la vente immobilière peut aboutir à une revente classique, une plus-value, voire une vente aux enchères en cas de défaut. Avec l’appui d’un courtier, il est possible d’obtenir un prêt ou de financer un nouvel achat immobilier dans le respect des délais fixés.
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