Réméré vs viager : quelles différences ?

Quand un propriétaire cherche à libérer rapidement de la trésorerie, deux options reviennent fréquemment : la vente à réméré (ou vente avec faculté de rachat) et la vente en viager.

Si ces deux mécanismes impliquent la cession du bien, leur philosophie est radicalement différente :

• le réméré est temporaire et réversible,
• le viager est définitif et sans retour possible.
  

Nous allons détailler point par point leurs différences, leurs coûts, leurs avantages et leurs limites.

Qu’est-ce qu’une vente à réméré ?

La vente à réméré est encadrée par le Code civil – articles 1659 à 1673.

Elle permet à un propriétaire de :

• céder son bien à un investisseur (souvent marchand de biens),
• obtenir jusqu’à 60 % de la valeur de son bien en liquidités,
• conserver le droit exclusif de le racheter dans un délai de 6 à 36 mois.
  

Lire aussi : Comment fonctionne une vente à réméré ?.

Pendant toute la durée, le vendeur reste occupant du bien en payant une indemnité d’occupation (prépayée à l’acte dans les montages PraxiFinance).

Tableau des frais d'une vente à réméré

Qu’est-ce qu’un viager ?

Le viager est une vente immobilière particulière :

• le vendeur, appelé crédirentier, vend son bien,
• il perçoit un bouquet initial (somme versée comptant),
• et une rente viagère mensuelle jusqu’à son décès.
  

Le viager est donc basé sur l’espérance de vie du vendeur. Plus il vit longtemps, plus il perçoit de rentes.

Durée : temporaire vs définitif

• Réméré : durée limitée (jusqu’à 5 ans légalement). À l’issue, le vendeur peut racheter son bien ou le revendre à un tiers.
• Viager : durée illimitée. La cession est définitive et le vendeur n’a plus aucun droit de rachat.
  

Lire aussi : Durée d’une vente à réméré.

Objectif : trésorerie immédiate vs revenu à vie

• Réméré : vise à dégager une trésorerie immédiate pour régler une dette, éviter une saisie immobilière ou financer un projet.
• Viager : vise à obtenir un revenu complémentaire régulier jusqu’à la fin de la vie du vendeur.

Exemple chiffré comparatif

Prenons une maison estimée à 1 000 000 €.

En réméré (cas PraxiFinance)

• Achat par investisseur : 60 % → 600 000 €.
• Honoraires PraxiFinance : 36 000 €.
• Frais de notaire réduits (marchand de biens) : 15 000 €.
• Indemnité d’occupation prépayée pour 2 ans : 120 000 €.
• ➡️ Trésorerie nette disponible : 429 000 €.
  

Le vendeur peut racheter au prix de 600 000 € ou revendre à un tiers et conserver la plus-value.

Lire aussi : Quel est le coût d’une vente à réméré ?.

En viager

• Bouquet : 300 000 €.
• Rente mensuelle : 3 500 € à vie.
  

Si le vendeur vit 20 ans, il aura perçu 1 140 000 € au total (bouquet + rentes).
S’il décède au bout de 3 ans, il n’aura perçu que 426 000 €.

Avantages et inconvénients du réméré

Avantages

• Trésorerie immédiate et importante.
• Droit de racheter son bien.
• Possibilité de revendre à un tiers.
• Solution adaptée pour sortir du surendettement ou éviter la saisie.
  

Inconvénients

• Frais importants (honoraires, indemnité d’occupation).
• Obligation de prévoir la sortie (rachat ou revente).
• Risque de perdre le bien si aucune solution n’est trouvée.
  

Lire aussi : Risques d’une vente à réméré.

Avantages et inconvénients du viager

Avantages

• Rente garantie à vie.
• Bouquet immédiat (selon négociation).
• Aucune obligation de rachat ou de revente.
  

Inconvénients

• Cession définitive du bien.
• Dépendance à l’espérance de vie (risque de percevoir peu).
• Fiscalité spécifique sur les rentes viagères (impots.gouv.fr).

À qui s’adresse chaque solution ?

• Réméré : aux propriétaires actifs (entrepreneurs, salariés, retraités) confrontés à un besoin urgent de liquidités ou à un blocage bancaire.
• Viager : aux seniors qui cherchent à améliorer leur retraite avec un revenu régulier, sans volonté de récupérer leur bien.

Témoignage fictif : Henri, chef d’entreprise

Henri, 58 ans, possédait un immeuble à Paris estimé à 1,5 M€. Sa société traversait une crise de trésorerie.
Il a choisi le réméré, a récupéré 650 000 € nets et a pu relancer son activité. Deux ans plus tard, il a revendu son bien 1,8 M€, a remboursé l’investisseur et a conservé 200 000 € de plus-value.
S’il avait opté pour un viager, il aurait définitivement perdu son immeuble.

Pourquoi PraxiFinance privilégie le réméré

• Nous ne faisons pas de viager : trop définitif et aléatoire.
• Nos clients recherchent une solution transitoire : préserver leur patrimoine, pas le céder à vie.
• Avec plus de 30 ans d’expérience, nous accompagnons chaque dossier avec notaires et avocats spécialisés pour sécuriser l’opération.

FAQ – Réméré vs viager

1. Peut-on transformer un viager en réméré ?

Non. Le viager est définitif, le réméré est temporaire et encadré par le Code civil.

2. Quel est le plus avantageux ?

Tout dépend de l’objectif : le réméré pour une trésorerie immédiate, le viager pour un revenu à vie.

3. Est-ce que les frais de notaire sont les mêmes ?

Non. En viager, ils s’élèvent à environ 7,5 %. En réméré avec marchand de biens, ils tombent à 2,5 %.

4. Puis-je racheter mon bien en viager ?

Non. Une fois vendu, le viager est définitif. Seul le réméré permet le rachat.

5. Quelle est la fiscalité ?

Les rentes viagères sont imposables. En réméré, seule la plus-value éventuelle lors de la revente peut être taxée.

6. Est-ce que PraxiFinance propose du viager ?

Non. Nous sommes spécialisés dans la vente à réméré, car c’est la seule solution permettant de conserver la main sur son patrimoine.

Réméré vs viager

La vente à réméré et le viager sont deux contrats distincts concernant un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’autres biens immobiliers. Dans le réméré, l’acte authentique ou acte notarié fixe le prix de vente et permet au vendeur de racheter le logement, souvent grevé d’une hypothèque, pour préserver son patrimoine immobilier. À l’inverse, le viager implique un acte de vente définitif : l’acquéreur verse un bouquet et des versements réguliers en contrepartie du droit d’usage, de la nue-propriété ou de l’usufruit conservé par le vendeur. La valeur vénale, la revalorisation et l’abattement fiscal influencent l’imposable et la clause du contrat de vente. Le réméré repose sur une clause résolutoire et une décote temporaire, tandis que le viager engage l’acquéreur et les héritiers sur la durée, avec donation éventuelle et jouissance maintenue. Dans les deux cas, la signature du contrat devant notaire sécurise la transaction, qu’il s’agisse d’une vente immobilière classique ou d’une opération viagère.