Imaginons : vous êtes propriétaire, vous avez besoin d’argent rapidement — pour rembourser une dette, financer un projet, ou simplement garder la tête hors de l’eau. Deux solutions s’offrent à vous, souvent peu connues : la vente à réméré et la vente avec complément de prix. Ces deux mécanismes permettent d’obtenir une avance de trésorerie, mais leurs modalités, leurs risques et leurs avantages diffèrent fortement. Le but ici est de vous éclairer, de vous donner les clés juridiques et pratiques afin que vous fassiez un choix éclairé. Et, bien sûr, de vous rassurer sur le fait que ces dispositifs, bien encadrés, peuvent être de puissants outils patrimoniaux.
Qu’est-ce que la vente à réméré ?
La vente à réméré, régie par les articles 1659 à 1673 du Code civil, est une solution de financement temporaire qui permet au propriétaire de vendre son bien immobilier tout en conservant une faculté de rachat.
Pendant une durée de 6 à 36 mois, vous restez dans votre logement en versant une indemnité d’occupation, tout en ayant la possibilité de redevenir propriétaire au prix convenu dès le départ. Cette opération, très utilisée en cas de surendettement, de menace de saisie immobilière ou de dette fiscale, permet d’obtenir des liquidités immédiates sans vendre définitivement le bien. Pour un décryptage complet, consultez le guide de la vente à réméré.
Qu’est-ce que la vente avec complément de prix ?
La vente avec complément de prix est un autre mécanisme juridique qui permet au propriétaire de percevoir une avance représentant 40 % à 60 % de la valeur du bien, puis de récupérer le complément lors de la revente finale à un tiers acquéreur. L’acte est notarié ; vous continuez d’occuper votre logement pendant cette période, en contrepartie d’une indemnité d’occupation, souvent prépayée. Découvrez la page dédiée pour comprendre les avantages et inconvénients de la vente avec complément de prix.
Tableau des frais d'une vente à réméré
Comparaison : réméré vs vente avec complément de prix
1. Propriété et faculté de rachat
Dans la vente à réméré, vous restez prioritaire pour racheter votre bien au prix fixé dès le départ. Si le rachat n’est pas exercé dans le délai convenu, le bien devient la propriété définitive de l’investisseur.
Dans la vente avec complément de prix, il n’y a pas de faculté de rachat directe : le vendeur perçoit le solde du prix une fois le bien revendu à un tiers, dans le délai contractuel.
2. Occupation du bien
En réméré, le vendeur continue à habiter le logement en versant une indemnité d’occupation, souvent prépayée à l’acte. Le bien reste juridiquement la propriété de l’investisseur jusqu’au rachat.
En complément de prix, le vendeur peut également occuper les lieux, mais la perception du complément dépend du bon déroulement de la vente finale.
3. Avance de trésorerie et urgences financières
Le réméré permet de dégager rapidement jusqu’à 60 % de la valeur du bien, sous 15 à 30 jours. C’est une solution idéale pour éviter la saisie immobilière ou régler des dettes fiscales urgentes (voir la page dédiée).
La vente avec complément de prix, elle, vise davantage les propriétaires qui veulent optimiser le prix de revente à moyen terme sans subir une décote immédiate.
4. Risques et protection juridique
Le réméré est encadré par le Code civil et formalisé par un acte notarié, ce qui offre une sécurité juridique importante. Mais attention : si le vendeur ne parvient pas à racheter à temps, le bien est définitivement perdu (voir ce qu’il se passe en cas de non-rachat).
Le complément de prix est plus souple, mais dépend de la revente effective du bien ; si le marché se dégrade ou que le bien ne trouve pas preneur, le complément peut être réduit.
5. Coûts
Dans les deux cas, il faut anticiper :
- Frais de notaire réduits à 2,5 % (en régime marchand de biens) : voir la page sur les frais de notaire ;
- Honoraires d’intermédiation (environ 6 %) ;
- Indemnité d’occupation (10 %/an en moyenne).
Les modalités varient selon le type de contrat ; d’où l’importance de comparer les coûts réels (guide détaillé ici).
Exemple chiffré comparatif
Prenons un bien estimé à 1 000 000 € :
- Avance (60 %) : 600 000 €
- Honoraires (~6 %) : 36 000 €
- Frais de notaire (~3 %) : 18 000 €
- Indemnité d’occupation (10 % par an sur l’avance) : 60 000 €/an
Vente à réméré
Vous recevez à l’acte : 600 000 − 36 000 − 18 000 = 546 000 €, puis l’indemnité d’occupation peut être prépayée selon le contrat ou réglée séparément. Vous gardez la faculté de rachat du bien dans le délai prévu.
Vente avec complément de prix
Vous recevez initialement (avance) : environ la même somme (après frais). Puis, lorsque vous trouverez un acquéreur, vous toucherez le complément : si le bien se vend finalement 1 000 000 €, vous percevrez les 40 % restants (soit 400 000 € moins les frais sur le complément le cas échéant). Si vous vendez au-dessus ou en dessous, le complément suit les conditions fixées.
Dans quels cas choisir l’un ou l’autre ?
Si vous êtes dans une situation urgente : dettes fiscales, risque de saisie, besoin d’une trésorerie rapide, la vente à réméré peut apporter plus de sûreté : faculté de rachat vous permet de préserver le bien.
Si vous avez un peu plus de temps, voulez maximiser la valeur, éviter de vendre en urgence, ou voulez une solution moins risquée de perte définitive, la vente avec complément de prix offre cette flexibilité.
FAQ
- Le complément de prix est‑il garanti ?
Oui, sous réserve que le contrat prévoit une clause claire de revente et les modalités du complément. Si le bien est revendu dans le délai, vous percevez ce complément selon les conditions établies. - Puis‑je rester dans mon logement autant de temps que je veux ?
Non, le droit d’usage ou d’occupation est défini dans l’acte. Au-delà du délai prévu, vous devez respecter les termes du contrat ou l’investisseur peut exiger la vente. - Quels frais dois‑je anticiper ?
Honoraires d’intermédiation, frais de notaire, indemnité d’occupation, potentiellement coûts liés à la mise en vente finale (diagnostics, publicité, etc.). - Existe‑t‑il des risques de perte de propriété ?
Oui, principalement si dans le réméré vous ne rachetez pas dans le délai ou si les conditions contractuelles ne sont pas respectées, ou si dans la vente à complément de prix vous ne parvenez pas à vendre le bien (ou à un prix convenable) dans le délai.
Réméré vs complément de prix
La vente à réméré et la vente avec complément de prix sont deux opérations immobilières proches, mais leur fonctionnement diffère. Dans le réméré, le vendeur doit signer un acte notarié ou acte authentique devant notaires, qui fixe le prix de vente, le prix d’achat ultérieur et le transfert de propriété, souvent garanti par une hypothèque et publié à la publicité foncière. Le contrat de vente ou le compromis de vente précise les conditions de rachat, tandis que la vente avec complément de prix repose sur un compromis ou une promesse de vente où une partie du paiement est différée. Ces deux ventes immobilières concernent des biens immobiliers (résidence principale, copropriété ou foncière) et obéissent aux mêmes formalités : acte de vente, signature du compromis, droits éventuels de préemption, voire enchères en cas de défaut du débiteur. Avec un prêt immobilier, un crédit immobilier ou un emprunt adapté, l’acquéreur sécurise l’achat immobilier, mais chaque formule présente des implications différentes en termes d’endettement, de rétractation et de marché immobilier.
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