Différences entre réméré et vente avec complément de prix

Imaginons : vous êtes propriétaire, vous avez besoin d’argent rapidement — pour rembourser une dette, financer un projet, ou simplement garder la tête hors de l’eau. Deux solutions s’offrent à vous, souvent peu connues : la vente à réméré et la vente avec complément de prix. Ces deux mécanismes permettent d’obtenir une avance de trésorerie, mais leurs modalités, leurs risques, et leurs avantages diffèrent fortement.
Le but ici est de vous éclairer, de vous donner les clés juridiques et pratiques, afin que vous fassiez un choix éclairé. Et, bien sûr, de vous rassurer sur le fait que ces dispositifs, bien entourés, peuvent être des outils puissants — sans risque quand ils sont maîtrisés.

Qu’est-ce que la vente à réméré ?

La vente à réméré est régie par le Code civil, articles 1659 à 1673. Vous vendez votre bien immobilier tout en conservant une faculté de rachat dans un délai défini, souvent entre 6 et 36 mois. Pendant cette période, vous vivez dans votre bien, mais n’en êtes plus juridiquement propriétaire ; l’investisseur détient la propriété, mais c’est vous qui pouvez le reprendre selon les conditions initialement fixées. Ce dispositif permet de libérer de la trésorerie immédiatement tout en gardant la porte ouverte pour récupérer le bien. Pour le fondement juridique, voir les textes officiels sur Legifrance : Code civil – articles 1659 à 1673.
La vente à réméré est souvent utilisée dans des situations de surendettement, de menaces de saisie immobilière ou de besoin urgent de liquidités. PraxiFinance explique très clairement la mécanique de la vente à réméré dans son guide complet sur vente à réméré.

Qu’est-ce que la vente avec complément de prix ?

La vente avec complément de prix est un autre mécanisme immobilier permettant au propriétaire de percevoir une avance (souvent 40‑60 % de la valeur du bien), puis de recevoir le complément du prix lorsque le bien est revendu à un acquéreur définitif dans un délai convenu (12 à 36 mois typiquement). L’acte est authentique, signé devant notaire. Vous conservez l’usage de votre bien pendant ce délai, en contrepartie d’une indemnité d’occupation, parfois prépayée. Selon PraxiFinance, c’est une solution pour obtenir des liquidités sans sacrifier la valorisation future du bien.

Tableau des frais d'une vente à réméré

Comparaison : réméré vs vente avec complément de prix

Voici comment ces deux dispositifs diffèrent concrètement :

1. Propriété et faculté de rachat

• Dans le réméré, le vendeur a une faculté de rachat : il peut récupérer le bien au prix fixé dès le départ, dans le délai prévu. Si le vendeur ne rachète pas, le bien reste à l’investisseur de manière définitive.
• Dans la vente avec complément de prix, il n’y a pas de faculté de rachat par le vendeur lui-même. Le bien est vendu à un investisseur, mais le vendeur conserve le droit de toucher le reste du prix lors de la revente à un tiers acquéreur. L’acheteur final doit être trouvé pour déclencher le paiement du complément.

2. Occupation du bien

• En réméré, le vendeur demeure occupant, payé en indemnité d’occupation qui peut être prépayée ou réglée selon les modalités convenues, mais il y a un risque si le délai ou les conditions ne sont pas respectés.
• En complément de prix, c’est similaire : vous conservez l’usage, souvent contre une indemnité d’occupation, mais la condition de perception du complément passe par la revente à un tiers.

3. Avance de trésorerie et urgences financières

• Le réméré permet une avance importante, souvent aux alentours de 60 % de la valeur du bien, déduction faite des frais. Cette avance est immédiate à la signature.
• La vente avec complément de prix fonctionne pareillement pour l’avance, mais son usage cible souvent des propriétaires qui ne veulent pas vendre dans l’urgence du marché, pour maximiser le prix futur.

4. Risques et protection juridique

• Le réméré est bien défini dans la loi, ce qui offre des protections (mais aussi des obligations strictes). Il y a un risque de perte définitive si le rachat ne se réalise pas.
• Le complément de prix dépend de la capacité de revendre le bien au bon prix dans le délai fixé. Si le marché baisse, ou si l’acheteur n’est pas trouvé, le complément peut être faible ou retardé.

5. Coûts

• Les frais de notaire, les honoraires, l’indemnité d’occupation… tous sont présents dans les deux cas. Mais le mode de calcul, la façon dont l’indemnité est payée (prépayée ou non), la part du prix avancée et les frais proportionnels changent les montants.

Exemple chiffré comparatif

Prenons un bien estimé à 1 000 000 € :

• Avance (60 %) : 600 000 €
• Honoraires (~6 %) : 36 000 €
• Frais de notaire (~3 %) : 18 000 €
• Indemnité d’occupation (10 % par an sur l’avance) : 60 000 €/an

Vente à réméré

Vous recevez à l’acte : 600 000 − 36 000 − 18 000 = 546 000 €, puis l’indemnité d’occupation peut être prépayée selon le contrat ou réglée séparément. Vous gardez la faculté de rachat du bien dans le délai prévu.

Vente avec complément de prix

Vous recevez initialement (avance) : environ la même somme (après frais). Puis, lorsque vous trouverez un acquéreur, vous toucherez le complément : si le bien se vend finalement 1 000 000 €, vous percevrez les 40 % restants (soit 400 000 € moins les frais sur le complément le cas échéant). Si vous vendez au-dessus ou en dessous, le complément suit les conditions fixées.

Dans quels cas choisir l’un ou l’autre ?

Si vous êtes dans une situation urgente : dettes fiscales, risque de saisie, besoin d’une trésorerie rapide, la vente à réméré peut apporter plus de sûreté : faculté de rachat vous permet de préserver le bien.
Si vous avez un peu plus de temps, voulez maximiser la valeur, éviter de vendre en urgence, ou voulez une solution moins risquée de perte définitive, la vente avec complément de prix offre cette flexibilité.

FAQ

1. Le complément de prix est‑il garanti ?
   Oui, sous réserve que le contrat prévoit une clause claire de revente et les modalités du complément. Si le bien est revendu dans le délai, vous percevez ce complément selon les conditions établies.
2. Puis‑je rester dans mon logement autant de temps que je veux ?
   Non, le droit d’usage ou d’occupation est défini dans l’acte. Au-delà du délai prévu, vous devez respecter les termes du contrat ou l’investisseur peut exiger la vente.
3. Quels frais dois‑je anticiper ?
   Honoraires d’intermédiation, frais de notaire, indemnité d’occupation, potentiellement coûts liés à la mise en vente finale (diagnostics, publicité, etc.).
4. Existe‑t‑il des risques de perte de propriété ?
   Oui, principalement si dans le réméré vous ne rachetez pas dans le délai ou si les conditions contractuelles ne sont pas respectées, ou si dans la vente à complément de prix vous ne parvenez pas à vendre le bien (ou à un prix convenable) dans le délai.

Réméré vs complément de prix

La vente à réméré et la vente avec complément de prix sont deux opérations immobilières proches, mais leur fonctionnement diffère. Dans le réméré, le vendeur doit signer un acte notarié ou acte authentique devant notaires, qui fixe le prix de vente, le prix d’achat ultérieur et le transfert de propriété, souvent garanti par une hypothèque et publié à la publicité foncière. Le contrat de vente ou le compromis de vente précise les conditions de rachat, tandis que la vente avec complément de prix repose sur un compromis ou une promesse de vente où une partie du paiement est différée. Ces deux ventes immobilières concernent des biens immobiliers (résidence principale, copropriété ou foncière) et obéissent aux mêmes formalités : acte de vente, signature du compromis, droits éventuels de préemption, voire enchères en cas de défaut du débiteur. Avec un prêt immobilier, un crédit immobilier ou un emprunt adapté, l’acquéreur sécurise l’achat immobilier, mais chaque formule présente des implications différentes en termes d’endettement, de rétractation et de marché immobilier.