Usufruit et succession : qui hérite de quoi et comment calculer les droits

Usufruit, succession et nue-propriété vont de pair dès qu'un conjoint survivant hérite : il reçoit souvent l'usufruit des biens, c'est-à-dire le droit de les utiliser ou d'en percevoir les revenus, tandis que les enfants reçoivent la nue-propriété. Les enfants paient des droits sur la seule valeur de la nue-propriété, fixée selon l'âge de l'usufruitier par l'article 669 du Code général des impôts, et le conjoint est exonéré. Au décès de l'usufruitier, les nus-propriétaires deviennent pleins propriétaires sans droits de succession supplémentaires.

Comment fonctionne l'usufruit dans une succession ?

L'usufruit est le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus sans pouvoir le vendre ; la nue-propriété est le droit d'en disposer, sans en avoir l'usage, jusqu'à l'extinction de l'usufruit. Ce partage de la propriété, appelé démembrement, naît dans une succession de quatre façons :

• l'option légale du conjoint survivant pour l'usufruit de la totalité des biens ;
• une donation entre époux ou un testament qui attribue un usufruit au conjoint ;
• un legs d'usufruit au profit d'une autre personne ;
• un démembrement antérieur, par exemple une donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit, qui se dénoue au décès.

Pendant le démembrement, l'usufruitier habite le bien ou encaisse les loyers et assume l'entretien courant ainsi que la taxe foncière ; le nu-propriétaire supporte les grosses réparations. Notre article sur le démembrement de propriété détaille ces règles.

Conjoint survivant : usufruit ou pleine propriété ?

Sans testament ni donation entre époux, le conjoint survivant choisit entre l'usufruit de la totalité des biens et le quart en pleine propriété lorsque tous les enfants sont communs au couple ; s'il existe au moins un enfant d'une autre union, il reçoit le quart en pleine propriété, sans option (article 757 du Code civil).

• L'option se prouve par tout moyen. Tout héritier peut inviter le conjoint, par écrit, à choisir : faute d'avoir pris parti par écrit dans les trois mois, il est réputé avoir opté pour l'usufruit.
• L'usufruit peut être converti en rente viagère, à la demande du conjoint ou d'un héritier.
• Le conjoint bénéficie en outre d'un droit d'occupation gratuite du logement pendant un an, puis d'un droit viager d'habitation qu'il doit demander dans l'année du décès.

Une donation entre époux élargit le choix : usufruit de la totalité, quotité disponible en pleine propriété, ou un quart en pleine propriété et trois quarts en usufruit. Cette dernière formule est fréquente.

Exemple : succession avec 1/4 en pleine propriété et 3/4 en usufruit

Un époux décède en laissant une maison de 300 000 € et un compte bancaire de 100 000 €, sa veuve de 70 ans et deux enfants. Grâce à une donation entre époux, la veuve opte pour un quart en pleine propriété et trois quarts en usufruit.

• La veuve reçoit 100 000 € en pleine propriété et l'usufruit de 300 000 €, sans droits à payer.
• Les deux enfants se partagent la nue-propriété de 300 000 €, soit 150 000 € chacun en valeur de pleine propriété.
• À 70 ans, l'usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 % : chaque enfant est taxé sur 90 000 €, entièrement couverts par l'abattement de 100 000 €. Aucun droit n'est dû.
• Sur le compte bancaire, la veuve devient quasi-usufruitière des trois quarts, soit 75 000 € : elle peut les dépenser, à charge de restituer cette somme à ses enfants à son décès.

Comment calculer les droits de succession sur la nue-propriété ?

Chaque nu-propriétaire est taxé sur la valeur fiscale de sa nue-propriété, égale à la valeur du bien multipliée par le pourcentage de l'article 669 du CGI correspondant à l'âge de l'usufruitier au jour du décès ; l'abattement et le barème habituels s'appliquent ensuite. Ce barème fiscal est publié dans la doctrine fiscale officielle (BOFiP).

Le barème fiscal de l'usufruit

La valeur de l'usufruit viager dépend uniquement de l'âge de l'usufruitier :

• moins de 21 ans révolus : usufruit 90 %, nue-propriété 10 % ;
• moins de 31 ans : usufruit 80 %, nue-propriété 20 % ;
• moins de 41 ans : usufruit 70 %, nue-propriété 30 % ;
• moins de 51 ans : usufruit 60 %, nue-propriété 40 % ;
• moins de 61 ans : usufruit 50 %, nue-propriété 50 % ;
• moins de 71 ans : usufruit 40 %, nue-propriété 60 % ;
• moins de 81 ans : usufruit 30 %, nue-propriété 70 % ;
• moins de 91 ans : usufruit 20 %, nue-propriété 80 % ;
• 91 ans révolus et plus : usufruit 10 %, nue-propriété 90 %.

Un usufruit à durée fixe vaut 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans pouvoir dépasser la valeur de l'usufruit viager. Ce barème fiscal diffère des valeurs économiques utilisées lors d'une vente, comme l'explique notre article sur le barème de l'usufruit et de la nue-propriété.

Exemple de calcul : usufruit ou quart en pleine propriété

Un patrimoine de 800 000 €, une veuve de 66 ans, deux enfants communs. Le choix de la veuve change le montant des droits des enfants :

• Option usufruit de la totalité : à 66 ans, la nue-propriété vaut 60 %. Chaque enfant reçoit la nue-propriété de 400 000 €, soit 240 000 € taxables avant abattement, 140 000 € après. Droits : 26 194 € par enfant.
• Option quart en pleine propriété : la veuve reçoit 200 000 €, chaque enfant 300 000 € en pleine propriété, soit 200 000 € taxables après abattement. Droits : 38 194 € par enfant.

L'option pour l'usufruit allège donc les droits immédiats des enfants, sans droits supplémentaires au décès de leur mère sur ces biens. Le calcul complet des tranches est détaillé dans notre guide sur le montant des droits de succession.

Peut-on différer le paiement des droits sur la nue-propriété ?

Oui. L'héritier qui reçoit la nue-propriété d'un bien peut demander le paiement différé de ses droits jusqu'à la réunion de l'usufruit à la nue-propriété, moyennant des garanties et le paiement d'intérêts. La demande se joint à la déclaration de succession, à déposer dans les six mois du décès, comme le rappelle notre article sur le délai pour payer les droits de succession.

Que se passe-t-il au décès de l'usufruitier ?

Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire, sans droits de succession sur cette reconstitution (article 1133 du CGI). Les droits ont en effet été payés une fois pour toutes sur la nue-propriété lors de la première succession.

• Le bien ne fait pas partie de la succession de l'usufruitier.
• Les sommes soumises à quasi-usufruit donnent lieu à une créance de restitution au profit des nus-propriétaires, réglée sur la succession de l'usufruitier.
• Lorsqu'un bien a été acheté en démembrement, l'usufruit au parent et la nue-propriété à l'enfant, l'article 751 du CGI présume que le bien dépend de la succession de l'usufruitier, sauf preuve contraire.

Quasi-usufruit et succession

Le quasi-usufruit porte sur des biens qui se consomment par l'usage, d'abord l'argent : l'usufruitier peut dépenser les sommes, à charge d'en restituer la valeur aux nus-propriétaires à la fin de l'usufruit (article 587 du Code civil). Au décès de l'usufruitier, cette dette de restitution est en principe déduite de sa succession.

Depuis la loi de finances pour 2024, pour les successions ouvertes à compter du 29 décembre 2023, l'article 774 bis du CGI interdit cette déduction lorsque le défunt s'était réservé l'usufruit d'une somme d'argent, par exemple après une donation de la nue-propriété de liquidités ou la vente d'un bien démembré avec report de l'usufruit sur le prix, sauf à prouver que l'opération n'avait pas un objectif principalement fiscal. Le quasi-usufruit issu de l'option du conjoint survivant ou d'une donation entre époux reste en revanche déductible. Pour sécuriser la créance, mieux vaut la constater par acte, avec son montant et ses modalités de restitution. Voir aussi notre article sur la valeur du quasi-usufruit, et pour les titres de société, l'usufruit du conjoint survivant sur une holding.

Vendre ou financer un bien démembré après une succession

Un bien démembré ne peut être vendu en pleine propriété qu'avec l'accord de l'usufruitier et de tous les nus-propriétaires ; à défaut, chacun ne peut céder que son propre droit, ce qui trouve rarement acquéreur.

• En cas de vente d'un commun accord, le prix se répartit entre usufruitier et nus-propriétaires selon la valeur de leurs droits, sauf accord pour reporter l'usufruit sur le prix.
• Un usufruitier ne peut pas imposer la vente aux nus-propriétaires, et réciproquement.
• Le partage entre conjoint et enfants peut aussi convertir l'usufruit en rente viagère ou en capital, d'un commun accord.

Quand il faut payer des droits ou racheter la part d'un cohéritier sans vendre, PraxiFinance, spécialiste du crédit hypothécaire depuis 1990, étudie le financement sur un bien détenu en pleine propriété. Le crédit hypothécaire mobilise jusqu'à 70 % de la valeur d'un bien de 300 000 € minimum, pour un besoin à partir de 100 000 €, à taux fixe, sans assurance emprunteur obligatoire, avec des revenus d'au moins trois fois la mensualité. Dès 60 ans, le prêt viager hypothécaire verse un capital en une fois, de 15 % à 50 % de la valeur du bien, sans aucune mensualité ni condition de revenus.

À retenir : dans une succession, l'usufruit revient le plus souvent au conjoint survivant et la nue-propriété aux enfants. Le conjoint est exonéré, et les enfants paient des droits sur la seule nue-propriété, évaluée selon l'âge de l'usufruitier (60 % du bien pour un usufruitier de 61 à 70 ans). Au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue sans nouveaux droits. Sur l'argent, le quasi-usufruit crée une dette de restitution dont la déductibilité est limitée depuis le 29 décembre 2023, sauf lorsqu'elle provient des droits du conjoint.

Questions fréquentes

Le conjoint survivant paie-t-il des droits sur son usufruit ?

Non. Le conjoint marié et le partenaire de PACS sont exonérés de droits de succession, y compris sur l'usufruit. Les autres frais sont présentés dans notre article sur la succession du conjoint survivant.

Quelle est la valeur de l'usufruit d'un conjoint de 75 ans ?

À 75 ans, l'usufruit vaut 30 % de la pleine propriété et la nue-propriété 70 %, selon l'article 669 du CGI.

Faut-il payer des droits au décès de l'usufruitier ?

Non. La réunion de l'usufruit à la nue-propriété au décès de l'usufruitier ne donne lieu à aucun droit de succession pour le nu-propriétaire.

Que signifie « 1/4 en pleine propriété et 3/4 en usufruit » ?

C'est une option ouverte au conjoint par une donation entre époux : il devient propriétaire d'un quart des biens et usufruitier des trois autres quarts, dont les enfants reçoivent la nue-propriété.

Qui paie la taxe foncière d'un bien démembré ?

L'usufruitier, puisqu'il a la jouissance du bien, sauf convention contraire entre les parties qui ne s'impose toutefois pas à l'administration.

Peut-on vendre un bien dont on n'a que la nue-propriété ?

Oui, mais seulement la nue-propriété, ce qui intéresse peu d'acquéreurs. Pour vendre en pleine propriété, l'accord de l'usufruitier est indispensable.