Dans un bilan patrimonial, le quasi-usufruit se valorise comme un actif détenu en pleine disposition par l'usufruitier, compensé à l'identique par une dette de restitution envers le nu-propriétaire. Ce mécanisme se distingue du calcul des droits de donation ou de succession, qui repose lui sur le barème fiscal de l'article 669 du code général des impôts.

Comment le quasi-usufruit est-il valorisé dans le patrimoine de l'usufruitier ?

L'usufruitier détient juridiquement la pleine propriété de la somme d'argent ou du bien consomptible concerné, il peut donc l'inscrire à l'actif de son patrimoine pour sa valeur intégrale. En contrepartie, la dette de restitution due au nu-propriétaire figure au passif de son bilan, pour un montant équivalent. L'effet net sur son patrimoine propre reste donc nul au moment de la constitution du quasi-usufruit, l'actif et le passif s'équilibrant exactement, avant même toute utilisation de la somme.

Comment la créance de restitution est-elle valorisée dans le patrimoine du nu-propriétaire ?

Le nu-propriétaire détient une créance à l'égard de l'usufruitier, exigible au terme du quasi-usufruit, le plus souvent au décès de ce dernier. Cette créance s'inscrit à l'actif de son propre patrimoine, généralement à sa valeur nominale, c'est à dire le montant initial de la somme concernée, sauf clause d'indexation prévue dans la convention. Il s'agit toutefois d'un actif peu liquide, puisque son exigibilité dépend d'un événement futur et incertain dans sa date, ce qui la distingue nettement d'une épargne disponible immédiatement.

Faut-il indexer la créance de restitution ?

L'article 587 du code civil laisse le choix entre deux modalités de restitution, rendre des choses de même quantité et qualité, ou leur valeur estimée à la date de la restitution. Sans clause d'indexation expresse dans la convention de quasi-usufruit, la créance reste généralement fixée à sa valeur nominale d'origine, ce qui peut désavantager le nu-propriétaire en cas d'inflation prolongée entre la constitution du quasi-usufruit et son dénouement. Prévoir une clause d'indexation, sur un indice économique reconnu, permet de mieux protéger la valeur réelle de la créance dans le temps, un point à intégrer dès la rédaction de la convention.

Le quasi-usufruit est-il pris en compte à l'impôt sur la fortune immobilière ?

La créance de restitution elle même, en tant qu'actif financier détenu par le nu-propriétaire, n'entre pas dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière, cet impôt ne visant que le patrimoine immobilier. En revanche, si l'usufruitier réinvestit la somme reçue en quasi-usufruit dans l'acquisition d'un bien immobilier, ce bien intègre alors pleinement son propre patrimoine taxable à l'IFI, en tant que plein propriétaire de ce nouvel actif. Pour comprendre le traitement général du démembrement à l'IFI, au delà du cas spécifique du quasi-usufruit, l'article consacré à l'IFI et le démembrement détaille les règles applicables aux autres formes de démembrement.

Comment valoriser un quasi-usufruit dans l'inventaire d'une succession ?

Lorsque le quasi-usufruit s'éteint au décès de l'usufruitier, la déclaration de succession doit faire apparaître la dette de restitution au passif de son actif successoral, sous réserve des règles de déductibilité applicables depuis la réforme de 2024 selon l'origine du quasi-usufruit concerné. Parallèlement, le nu-propriétaire créancier voit sa créance se transformer en liquidités effectivement recouvrables sur cette succession, ce qui met fin à la situation de valorisation différée qui prévalait jusque là. Pour le détail complet du calcul des droits applicables à ce moment précis, l'article consacré au calcul du quasi-usufruit présente un exemple chiffré complet.

Comment un quasi-usufruit est-il traité en cas de divorce ou de liquidation d'indivision ?

Lorsqu'un époux détient un quasi-usufruit constitué avant ou pendant le mariage, par exemple à la suite d'une succession familiale, la dette de restitution qu'il porte doit être intégrée dans le bilan patrimonial établi lors de la liquidation du régime matrimonial, au même titre que ses autres dettes personnelles. Cette dette reste propre à l'époux quasi-usufruitier et ne concerne pas son conjoint, sauf si les fonds concernés ont été mêlés à des biens communs sans traçabilité suffisante, une situation qui complique alors sensiblement l'évaluation du patrimoine réel de chacun au moment de la séparation.

Comment financer un projet quand son patrimoine inclut une créance de restitution peu liquide ?

Un nu-propriétaire titulaire d'une créance de restitution ne peut généralement pas mobiliser cette somme avant le dénouement du quasi-usufruit, ce qui peut limiter sa trésorerie disponible pour un projet immédiat, malgré un patrimoine théorique conséquent. Un propriétaire immobilier dans cette situation peut mobiliser la valeur d'un bien détenu en nom propre via un crédit hypothécaire, sans attendre le dénouement de sa créance. Cette solution s'adresse à un propriétaire qui apporte son bien en garantie pour emprunter, sous réserve de disposer de revenus stables permettant d'assumer les échéances du prêt. Le montant emprunté démarre à 100 000 euros et peut atteindre jusqu'à 70 pour cent de la valeur du bien, ce plafond restant un maximum et non un montant automatiquement accordé. Les conditions d'obtention d'un crédit hypothécaire reposent sur la garantie apportée par le bien et la capacité de remboursement de l'emprunteur.

Alain, titulaire d'une créance de restitution de 400 000 euros à la suite d'une donation consentie par son père avec réserve de quasi-usufruit, ne pouvait pas mobiliser cette somme avant le décès de ce dernier, malgré un patrimoine théorique important. Souhaitant financer un projet immobilier sans attendre, il a mobilisé la valeur d'un bien qu'il possédait déjà, estimé à 480 000 euros. Il disposait de revenus stables lui permettant d'assumer une mensualité. Il a finalement emprunté 100 000 euros sur 25 ans à un taux de 5,69 pour cent par an, pour une mensualité de 625 euros, avec des frais de mise en place de 8,5 pour cent du montant emprunté, soit 8 500 euros. Ce montant reste très en deçà du plafond de 70 pour cent applicable à son bien, ce qui a facilité l'étude de son dossier.

FAQ

La créance de restitution compte-t-elle comme un actif liquide dans un bilan patrimonial ?
Non, malgré sa valeur nominale parfois élevée, cette créance reste peu liquide, son exigibilité dépendant d'un événement futur et incertain dans sa date, le plus souvent le décès du quasi-usufruitier, ce qui la distingue d'une épargne disponible immédiatement.

L'usufruitier s'appauvrit-il en constituant un quasi-usufruit ?
Non, au moment de sa constitution, l'actif qu'il détient et la dette de restitution qu'il porte s'équilibrent exactement, l'effet net sur son patrimoine propre reste nul, seule l'utilisation ultérieure de la somme modifie la composition réelle de son patrimoine.

Pourquoi prévoir une clause d'indexation dans une convention de quasi-usufruit ?
Sans cette clause, la créance de restitution reste généralement fixée à sa valeur nominale d'origine, ce qui peut désavantager le nu-propriétaire en cas d'inflation prolongée entre la constitution du quasi-usufruit et son dénouement plusieurs années plus tard.

Le bien acquis grâce à une somme en quasi-usufruit appartient-il au nu-propriétaire ?
Non, tant que le quasi-usufruit n'est pas dénoué, le bien acquis par réinvestissement appartient pleinement à l'usufruitier, qui en dispose librement, la dette de restitution portant sur la valeur de la somme d'origine et non sur ce nouveau bien.

Comment traiter un quasi-usufruit lors d'un divorce ?
La dette de restitution reste propre à l'époux quasi-usufruitier et doit être intégrée à son passif personnel lors de la liquidation du régime matrimonial, sauf mélange avéré avec des biens communs qui compliquerait alors la traçabilité des fonds concernés.

Peut-on emprunter en donnant en garantie une créance de restitution ?
Ce n'est pas la pratique la plus courante compte tenu du caractère incertain de son exigibilité, un propriétaire immobilier privilégiera plutôt un crédit hypothécaire adossé à un bien immobilier détenu en propre pour obtenir une trésorerie immédiate.