En cas de démembrement de propriété, c'est en principe l'usufruitier qui doit déclarer la valeur en pleine propriété du bien à l'impôt sur la fortune immobilière, le nu-propriétaire n'ayant rien à déclarer à ce titre. Cette règle, posée par l'article 968 du code général des impôts, ne comporte que trois exceptions strictement encadrées par la loi.

Une donation de nue-propriété à ses enfants réduit-elle l'IFI du donateur ?

Non, et c'est l'idée reçue la plus répandue en la matière. Lorsqu'un parent donne la nue-propriété d'un bien à ses enfants tout en conservant l'usufruit, il continue de déclarer l'intégralité de la valeur du bien à l'IFI, exactement comme s'il en était resté plein propriétaire. La donation avec réserve d'usufruit reste un outil de transmission efficace, puisque les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété transmise, mais elle ne procure aucun avantage sur le plan de l'impôt sur la fortune immobilière du donateur.

Quelles sont les trois exceptions où l'imposition est répartie entre usufruitier et nu-propriétaire ?

L'article 968 du code général des impôts prévoit une liste limitative de trois situations où chacun déclare sa propre quote-part selon le barème de l'article 669. La première concerne l'usufruit légal, notamment celui du conjoint survivant lorsque le défunt laisse des enfants, ou l'usufruit forcé imposé au second conjoint en présence d'enfants d'un premier lit. La deuxième concerne la vente d'un bien avec réserve d'usufruit au profit du vendeur, à condition que l'acquéreur de la nue-propriété ne soit pas un héritier présomptif du vendeur ni une personne interposée. La troisième concerne les dons ou legs consentis avec réserve d'usufruit au profit de l'État, d'une collectivité territoriale ou d'une association ou fondation reconnue d'utilité publique.

Comment l'usufruit légal du conjoint survivant est-il traité à l'IFI ?

Lorsque le conjoint survivant recueille un usufruit d'origine légale à la suite d'un décès, cette situation relève de la première exception, l'imposition étant alors répartie entre le conjoint usufruitier et les enfants nus-propriétaires selon le barème fiscal lié à l'âge du conjoint survivant au jour de la succession. Cette répartition ne s'applique en revanche pas lorsque l'usufruit résulte d'une convention entre les parties, par exemple d'une clause insérée dans un testament ou dans un contrat de mariage, ce type d'usufruit conventionnel restant soumis au principe général de taxation intégrale chez l'usufruitier.

Pourquoi l'achat en nue-propriété permet-il de sortir de l'assiette de l'IFI ?

À la différence d'une donation, un investisseur qui achète directement la nue-propriété d'un bien immobilier ou de parts de SCPI, sans en conserver l'usufruit, devient lui même nu-propriétaire au sens du principe général de l'article 968. Il n'a alors rien à déclarer sur ce bien pendant toute la durée du démembrement, l'usufruit appartenant à un tiers, souvent un bailleur social ou un investisseur institutionnel dans le cas des SCPI démembrées. Cette stratégie d'acquisition, différente de la donation de nue-propriété à ses propres enfants, permet une véritable sortie de l'assiette IFI tant que dure le démembrement.

Quelles dettes l'usufruitier peut-il déduire de l'IFI ?

L'usufruitier peut déduire de son actif imposable les dettes qui lui incombent personnellement au titre du bien démembré, dans les conditions prévues par l'article 974 du code général des impôts. Il ne peut en revanche pas déduire les dettes qui incombent au nu-propriétaire, et ce dernier ne peut pas non plus déduire ses propres dettes puisqu'il n'a rien à déclarer au titre de ce bien dans le cas général. Cette règle change uniquement dans les trois exceptions évoquées plus haut, où chacun déduit ses propres dettes à hauteur de sa quote-part respective.

Qu'en est-il de la donation temporaire d'usufruit ?

La donation temporaire d'usufruit fonctionne différemment des trois exceptions présentées ici, puisqu'elle inverse directement les rôles, le donateur devient nu-propriétaire et le bénéficiaire devient usufruitier temporaire. Le donateur sort ainsi son bien de l'assiette IFI selon le principe général applicable au nu-propriétaire, sans avoir besoin de remplir les conditions des trois exceptions légales. Pour le détail complet de ce mécanisme, l'article consacré à la donation temporaire d'usufruit en présente le fonctionnement et les précautions à prendre.

Comment financer un projet patrimonial tout en générant une dette déductible de l'IFI ?

Un usufruitier redevable de l'IFI sur la valeur en pleine propriété de son bien peut avoir intérêt à financer des travaux ou d'autres besoins via un crédit hypothécaire, la dette ainsi contractée pouvant réduire son actif imposable sous réserve de respecter les conditions de déductibilité prévues par la loi. Cette solution s'adresse à un propriétaire qui apporte son bien en garantie pour emprunter, sous réserve de disposer de revenus stables permettant d'assumer les échéances du prêt. Le montant emprunté démarre à 100 000 euros et peut atteindre jusqu'à 70 pour cent de la valeur du bien, ce plafond restant un maximum et non un montant automatiquement accordé. Pour un cas d'application chiffré à une résidence secondaire, l'article consacré à l'IFI et la résidence secondaire détaille ce mécanisme avec un exemple complet.

Gérard, redevable de l'impôt sur la fortune immobilière, avait initialement envisagé de donner la nue-propriété de l'un de ses biens à ses enfants en pensant réduire son IFI, avant de constater que cette opération n'aurait aucun effet sur son imposition tant qu'il en resterait usufruitier. Il a finalement préféré financer la rénovation d'un autre bien locatif via un crédit hypothécaire, générant ainsi une dette déductible tout en valorisant son patrimoine. Il disposait de revenus stables lui permettant d'assumer une mensualité. Il a finalement emprunté 100 000 euros sur 25 ans à un taux de 5,69 pour cent par an, pour une mensualité de 625 euros, avec des frais de mise en place de 8,5 pour cent du montant emprunté, soit 8 500 euros. Ce montant reste très en deçà du plafond de 70 pour cent applicable à son bien, ce qui a facilité l'étude de son dossier.

FAQ

Le nu-propriétaire doit-il déclarer quelque chose à l'IFI ?
Non, dans le principe général posé par l'article 968 du code général des impôts, le nu-propriétaire n'a rien à déclarer au titre du bien démembré, c'est l'usufruitier qui déclare la valeur en pleine propriété, sauf dans les trois exceptions légales limitatives.

Peut-on appliquer une décote sur la valeur d'un bien détenu en usufruit ?
Non, l'administration fiscale n'admet aucun abattement lié au démembrement sur la valeur vénale d'un bien détenu en usufruit dans le cadre du principe général, l'usufruitier devant déclarer la valeur intégrale en pleine propriété.

La donation de la nue-propriété d'une résidence secondaire à ses enfants réduit-elle l'IFI ?
Non, comme pour tout autre bien, le donateur qui conserve l'usufruit continue de déclarer la valeur pleine du bien à l'IFI. Seule une donation temporaire d'usufruit, où le donateur devient lui même nu-propriétaire, permet réellement de sortir le bien de son assiette.

Un usufruit issu d'un testament bénéficie-t-il d'une imposition répartie ?
En principe non, un usufruit résultant d'un testament est considéré comme un usufruit conventionnel et reste soumis au principe général, l'usufruitier déclarant la pleine valeur du bien, sauf s'il s'agit spécifiquement de l'usufruit légal du conjoint survivant prévu par le code civil.

Acheter la nue-propriété d'une SCPI permet-il d'éviter l'IFI ?
Oui, tant que dure le démembrement, l'acquéreur de la nue-propriété n'a rien à déclarer sur ces parts au titre de l'IFI, l'usufruit appartenant à un tiers qui perçoit les revenus pendant cette période, ce qui en fait une stratégie recherchée par les redevables de cet impôt.

Les trois exceptions de l'article 968 sont-elles cumulables avec d'autres montages ?
Chaque exception s'apprécie indépendamment selon l'origine précise du démembrement concerné. Un même patrimoine peut comporter plusieurs biens relevant de situations différentes, certains soumis au principe général et d'autres relevant de l'une des trois exceptions légales, chacun étant alors traité selon ses propres règles.