Une résidence secondaire entre dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière pour sa valeur vénale réelle, sans bénéficier de l'abattement de 30 pour cent réservé à la résidence principale. Seules certaines décotes limitées et la déduction des dettes qui s'y rattachent permettent de réduire cette base taxable.

À partir de quel patrimoine une résidence secondaire est-elle soumise à l'IFI ?

L'impôt sur la fortune immobilière concerne tout contribuable dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 euros au 1er janvier de l'année d'imposition, le barème progressif s'appliquant ensuite à partir de 800 000 euros avec un mécanisme de décote pour les patrimoines proches du seuil d'entrée. L'assiette taxable comprend l'ensemble des biens immobiliers non affectés à une activité professionnelle, détenus directement ou via une société civile immobilière ou une société à prépondérance immobilière, qu'il s'agisse d'une résidence principale, secondaire, ou d'un bien locatif.

Une résidence secondaire bénéficie-t-elle d'un abattement comme la résidence principale ?

Non, l'abattement légal de 30 pour cent prévu par l'article 973 du code général des impôts est strictement réservé à la résidence principale occupée effectivement par son propriétaire. Une résidence secondaire est donc retenue dans l'assiette IFI pour l'intégralité de sa valeur vénale, sans réduction automatique, ce qui en fait souvent un poste bien plus lourd que la résidence principale dans le calcul de cet impôt pour les propriétaires concernés.

Peut-on appliquer une décote sur la valeur d'une résidence secondaire à l'IFI ?

Une décote reste possible, mais uniquement lorsque le bien est loué plutôt qu'occupé à titre personnel. L'administration fiscale admet une décote comprise entre 15 et 20 pour cent pour une location nue classique, et entre 5 et 10 pour cent pour une location meublée, en raison de la moindre liquidité et de la contrainte locative pesant sur ce type de bien. Une résidence secondaire occupée uniquement à titre personnel, sans mise en location, ne bénéficie en revanche d'aucune décote spécifique liée à cet usage.

Quelles dettes liées à une résidence secondaire sont déductibles de l'IFI ?

Les emprunts contractés pour l'acquisition d'une résidence secondaire imposable sont déductibles de l'assiette IFI, au même titre que les dettes liées à des travaux de réparation, d'amélioration, de construction ou d'agrandissement réalisés sur ce bien. Le paiement de la taxe foncière ou de droits de succession afférents au bien peut également constituer une dette déductible. En revanche, les revenus fonciers générés par le bien et l'impôt sur le revenu qui s'y rattache ne sont jamais déductibles de l'assiette IFI.

Les prêts in fine et les prêts familiaux sont-ils traités différemment ?

Oui, l'article 974 du code général des impôts prévoit des règles spécifiques pour limiter les optimisations artificielles. Un prêt in fine, dont le capital est remboursé en une seule fois à l'échéance, fait l'objet d'un amortissement fictif pour le calcul de l'IFI, comme s'il était remboursé de manière linéaire, ce qui réduit progressivement le montant déductible chaque année alors même que le capital réellement dû reste inchangé. Les prêts contractés auprès de membres de la famille ne peuvent quant à eux pas être déduits de l'assiette IFI, une restriction destinée à éviter les montages purement internes au cercle familial.

Le démembrement de propriété permet-il de sortir une résidence secondaire de l'IFI ?

En principe non, la règle générale posée par l'article 968 du code général des impôts prévoit que c'est l'usufruitier qui doit déclarer la pleine valeur du bien démembré à l'IFI, le nu-propriétaire n'ayant rien à déclarer à ce titre. Un propriétaire qui donne la nue-propriété de sa résidence secondaire tout en conservant l'usufruit continue donc de déclarer l'intégralité de sa valeur. Une exception notable existe toutefois pour la donation temporaire d'usufruit, où le donateur devient nu-propriétaire et sort ainsi le bien de son assiette IFI pendant la durée de l'opération, comme le détaille l'article consacré à la donation temporaire d'usufruit.

Comment un crédit hypothécaire peut-il réduire la base taxable à l'IFI ?

Un crédit hypothécaire dont les fonds financent des travaux sur un bien immobilier imposable, ou le paiement de droits de succession afférents à ce bien, constitue une dette potentiellement déductible de l'assiette IFI, sous réserve de respecter les conditions posées par l'article 974 du code général des impôts. Ce mécanisme permet ainsi à un propriétaire de financer l'amélioration de sa résidence secondaire tout en réduisant simultanément sa base taxable, à condition que l'usage des fonds reste bien rattaché à un actif immobilier imposable. Cette solution s'adresse à un propriétaire qui apporte son bien en garantie pour emprunter, sous réserve de disposer de revenus stables permettant d'assumer les échéances du prêt. Le montant emprunté démarre à 100 000 euros et peut atteindre jusqu'à 70 pour cent de la valeur du bien, ce plafond restant un maximum et non un montant automatiquement accordé.

Ce mécanisme ne nécessite ni assurance emprunteur ni questionnaire de santé, et reste accessible sans limite d'âge pour l'emprunteur. Pour une vue d'ensemble des autres leviers fiscaux applicables à ce type de bien, l'article consacré à l'optimisation fiscale d'une résidence secondaire complète utilement cette analyse centrée sur l'IFI.

Christine, redevable de l'impôt sur la fortune immobilière et propriétaire d'une résidence secondaire estimée à 590 000 euros nécessitant d'importants travaux de rénovation, souhaitait financer ces travaux tout en générant une dette déductible de son assiette IFI, plutôt que de puiser dans son épargne financière non concernée par cet impôt. Elle disposait de revenus stables lui permettant d'assumer une mensualité. Elle a finalement emprunté 100 000 euros sur 25 ans à un taux de 5,69 pour cent par an, pour une mensualité de 625 euros, avec des frais de mise en place de 8,5 pour cent du montant emprunté, soit 8 500 euros. Ce montant reste très en deçà du plafond de 70 pour cent applicable à son bien, ce qui a facilité l'étude de son dossier.

FAQ

Une résidence secondaire vide et non louée bénéficie-t-elle d'une décote à l'IFI ?
Non, la décote pour occupation n'est admise que lorsque le bien est effectivement loué, entre 15 et 20 pour cent pour une location nue et entre 5 et 10 pour cent pour une location meublée. Un bien occupé uniquement à titre personnel ou laissé vacant ne bénéficie d'aucune décote spécifique à ce titre.

Peut-on déduire un prêt familial contracté pour une résidence secondaire de l'IFI ?
Non, l'article 974 du code général des impôts exclut explicitement les prêts contractés auprès de membres de la famille de la liste des dettes déductibles à l'IFI, quelle que soit leur destination réelle.

Le crédit immobilier restant dû sur une résidence secondaire est-il toujours déductible ?
Il l'est en principe, à condition d'avoir été contracté pour l'acquisition, la construction ou l'amélioration du bien, et sous réserve du plafonnement applicable lorsque le patrimoine taxable dépasse 5 millions d'euros et que les dettes représentent plus de 60 pour cent de sa valeur.

Donner la nue-propriété d'une résidence secondaire réduit-il l'IFI du donateur ?
En principe non, puisque c'est l'usufruitier qui continue de déclarer la pleine valeur du bien démembré à l'IFI selon la règle générale. Seule la donation temporaire d'usufruit permet au donateur, devenu nu-propriétaire, de sortir le bien de son assiette pendant la durée de l'opération.

Une résidence secondaire détenue en SCI est-elle imposée différemment à l'IFI ?
Les parts de la société entrent dans l'assiette IFI de l'associé à proportion de ses droits, sans bénéficier de l'abattement de 30 pour cent réservé à la détention directe d'une résidence principale, mais une décote pour illiquidité des parts, généralement comprise entre 10 et 20 pour cent, peut s'appliquer selon les situations.

Le prêt in fine reste-t-il intéressant pour réduire l'IFI sur une résidence secondaire ?
Son intérêt diminue avec le temps, puisque le montant déductible est recalculé chaque année comme si le prêt s'amortissait de manière linéaire, alors que le capital réellement dû reste inchangé jusqu'à l'échéance du prêt.