Une résidence secondaire reste soumise à la taxe d'habitation et à la taxe foncière, avec une majoration pouvant atteindre 60 pour cent dans les zones tendues. Plusieurs leviers permettent néanmoins d'alléger cette fiscalité, la location meublée, le démembrement de propriété, ou une gestion optimisée de la revente selon la durée de détention.

Quelles taxes s'appliquent à une résidence secondaire ?

La taxe d'habitation, supprimée pour les résidences principales depuis 2023, reste due pour toute résidence secondaire, en complément de la taxe foncière. Dans les communes situées en zone tendue, c'est à dire les agglomérations de plus de 50 000 habitants marquées par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, le conseil municipal peut voter une majoration de cette taxe comprise entre 5 et 60 pour cent, la moyenne constatée en 2025 se situant autour de 41 pour cent. Le montant moyen d'une taxe d'habitation sur résidence secondaire s'élevait à 1 125 euros en 2024, en nette progression par rapport aux années précédentes.

Peut-on échapper à la taxe d'habitation sur une résidence secondaire ?

Les cas d'exonération restent limités et strictement encadrés, une entrée en établissement spécialisé comme un EHPAD, un rapatriement d'expatriés dans des conditions contraintes, ou une localisation dans une zone France ruralités revitalisation sous certaines conditions. Détenir le bien via une société civile immobilière ne permet plus d'échapper à cette taxe depuis la loi de finances 2025, qui a supprimé l'exonération dont bénéficiaient certaines sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés. La seule véritable façon de sortir durablement du champ de cette taxe consiste à transformer le bien en résidence principale effective, ou à le louer de façon continue à l'année plutôt qu'en usage personnel occasionnel.

La location en LMNP permet-elle de réduire la fiscalité d'une résidence secondaire ?

Louer une résidence secondaire sous le statut de loueur en meublé non professionnel permet de déduire les charges, dont la taxe d'habitation et la taxe foncière, ainsi que d'amortir le bien pour réduire l'imposition des revenus locatifs. Ce statut ne supprime toutefois pas automatiquement la taxe d'habitation, celle ci restant due dès lors que le propriétaire conserve la possibilité de se réserver des périodes d'usage personnel, seule une location continue à l'année en faisant disparaître l'application. Un changement important est également intervenu depuis la loi de finances 2025, les amortissements pratiqués en LMNP doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien, ce qui réduit l'avantage fiscal auparavant obtenu à la sortie du dispositif.

La SCI reste-t-elle utile pour une résidence secondaire ?

La société civile immobilière ne permet plus d'optimiser la taxe d'habitation depuis 2025, mais elle conserve un intérêt réel pour organiser la détention et la transmission d'une résidence secondaire familiale. Elle facilite notamment la répartition des parts entre plusieurs héritiers, évite les blocages liés à l'indivision classique, et permet d'organiser un démembrement des parts sociales entre usufruit et nue-propriété, plutôt que directement sur le bien immobilier lui même.

Comment optimiser la fiscalité de la plus-value à la revente ?

La plus-value réalisée lors de la vente d'une résidence secondaire est imposée au taux global de 36,2 pour cent, avant application d'abattements croissants selon la durée de détention du bien, jusqu'à une exonération totale de l'impôt sur le revenu après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans. Ces règles s'appliquent de la même façon qu'un bien reçu en héritage, comme le détaille l'article consacré à la plus-value sur un terrain reçu en héritage. Conserver le bien suffisamment longtemps avant de le revendre reste ainsi le levier le plus direct pour réduire, voire annuler, l'imposition sur la plus-value.

Le démembrement de propriété permet-il d'optimiser la fiscalité d'une résidence secondaire ?

Oui, donner la nue-propriété d'une résidence secondaire à ses enfants tout en en conservant l'usufruit permet de réduire la base taxable retenue pour le calcul des droits de donation, selon le barème fiscal applicable à l'âge du donateur. Cette stratégie prépare également la transmission future du bien dans de meilleures conditions fiscales que si elle intervenait uniquement au décès. Pour le détail du calcul selon l'âge du donateur, l'article consacré à un exemple de donation en nue-propriété présente plusieurs cas chiffrés applicables à ce type de bien.

Comment financer des travaux ou l'achat d'une résidence secondaire sans mobiliser toute son épargne ?

Rénover une résidence secondaire pour la rendre éligible à la location meublée, ou simplement financer un projet lié à ce bien, suppose souvent de disposer d'une trésorerie que le propriétaire ne souhaite pas prélever sur son épargne de précaution. Le crédit hypothécaire permet de mobiliser la valeur d'un bien immobilier détenu en propre pour financer ce type de projet, sans vendre ni changer de banque. Cette solution s'adresse à un propriétaire qui apporte son bien en garantie pour emprunter, sous réserve de disposer de revenus stables permettant d'assumer les échéances du prêt. Le montant emprunté démarre à 100 000 euros et peut atteindre jusqu'à 70 pour cent de la valeur du bien, ce plafond restant un maximum et non un montant automatiquement accordé.

Ce mécanisme ne nécessite ni assurance emprunteur ni questionnaire de santé, et reste accessible sans limite d'âge pour l'emprunteur. Les conditions d'obtention d'un crédit hypothécaire reposent sur deux éléments cumulatifs, la garantie apportée par le bien et la capacité de remboursement de l'emprunteur, le bien seul ne suffisant jamais à garantir l'octroi du prêt.

Bernard, propriétaire d'une résidence secondaire soumise à une taxe d'habitation majorée de 60 pour cent dans sa commune, souhaitait financer des travaux de rénovation énergétique afin de pouvoir la proposer en location meublée à l'année et réduire ainsi cette charge fiscale, sans puiser dans son épargne personnelle. Il disposait de revenus stables lui permettant d'assumer une mensualité. Il a finalement emprunté 100 000 euros sur 25 ans à un taux de 5,69 pour cent par an, pour une mensualité de 625 euros, avec des frais de mise en place de 8,5 pour cent du montant emprunté, soit 8 500 euros. Ce montant reste très en deçà du plafond de 70 pour cent applicable à son bien, ce qui a facilité l'étude de son dossier.

FAQ

Peut-on éviter la taxe d'habitation en mettant sa résidence secondaire en SCI ?
Non, depuis la loi de finances 2025, les sociétés civiles immobilières ne bénéficient plus d'exonération de taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Seule une location continue à l'année ou une transformation en résidence principale effective permet d'y échapper.

La location meublée fait-elle disparaître la taxe d'habitation sur une résidence secondaire ?
Pas automatiquement, la taxe reste due tant que le propriétaire conserve la possibilité de se réserver des périodes d'usage personnel. Seule une location exclusive et continue à l'année, sans réservation possible par le propriétaire, permet réellement de sortir du champ de cette taxe.

Les amortissements LMNP restent-ils avantageux à la revente en 2026 ?
Moins qu'auparavant, depuis la loi de finances 2025 les amortissements pratiqués doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, ce qui réduit l'avantage fiscal qui existait précédemment à la sortie du dispositif.

Combien de temps faut-il attendre pour vendre une résidence secondaire sans plus-value ?
L'exonération totale de l'impôt sur le revenu intervient après 22 ans de détention, et celle des prélèvements sociaux après 30 ans. Avant ce délai, des abattements progressifs réduisent la plus-value dès la sixième année de détention.

Le démembrement d'une résidence secondaire réduit-il l'impôt sur la fortune immobilière ?
Donner la nue-propriété d'une résidence secondaire à ses enfants tout en conservant l'usufruit peut réduire l'assiette taxable à l'impôt sur la fortune immobilière du donateur, ce dernier n'étant en principe imposé que sur la valeur de son usufruit conservé.

Existe-t-il des exonérations de taxe d'habitation pour les personnes âgées ?
Oui, sous conditions de ressources, notamment lorsque la résidence secondaire constitue le seul logement du propriétaire en dehors d'un établissement spécialisé, ou en cas d'entrée en EHPAD, sous réserve de respecter les seuils de revenu fiscal de référence en vigueur.