Une donation en nue-propriété transmet un bien immobilier à un montant réduit par rapport à sa valeur réelle, le donateur conservant l'usufruit jusqu'à son décès. La valeur fiscale de la nue-propriété donnée dépend de l'âge du donateur au jour de l'acte, selon le barème de l'article 669 du code général des impôts, ce qui permet de calculer précisément les droits de donation dus.

Qu'est-ce qu'une donation en nue-propriété ?

Donner la nue-propriété d'un bien immobilier consiste à transmettre le droit de propriété tout en conservant l'usufruit, c'est à dire le droit d'occuper le bien ou d'en percevoir les revenus locatifs jusqu'au décès du donateur. Seule la nue-propriété change de mains au moment de l'acte, ce qui réduit d'autant la valeur fiscale retenue pour le calcul des droits de donation. Au décès du donateur, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien, sans droits de succession supplémentaires à payer, l'usufruit s'éteignant de plein droit.

Comment calculer la valeur de la nue-propriété donnée ?

Le barème de l'article 669 du code général des impôts répartit la valeur d'un bien entre usufruit et nue-propriété selon l'âge du donateur, par tranches de dix ans, inchangé depuis 2004. Avant 21 ans révolus, l'usufruit vaut 90 pour cent et la nue-propriété 10 pour cent. De 21 à 30 ans, la répartition est de 80 et 20 pour cent, puis 70 et 30 pour cent de 31 à 40 ans, 60 et 40 pour cent de 41 à 50 ans, 50 et 50 pour cent de 51 à 60 ans, 40 et 60 pour cent de 61 à 70 ans, 30 et 70 pour cent de 71 à 80 ans, 20 et 80 pour cent de 81 à 90 ans, et enfin 10 et 90 pour cent au delà de 90 ans. Pour obtenir la valeur taxable, il suffit de multiplier la valeur vénale du bien par le pourcentage de nue-propriété correspondant à l'âge du donateur au jour de la signature.

Exemple de calcul d'une donation en nue-propriété à 58 ans

Un donateur de 58 ans relève de la tranche 51 à 60 ans, sa nue-propriété vaut 50 pour cent de la valeur du bien. Pour un bien estimé à 350 000 euros, la valeur de la nue-propriété transmise s'élève donc à 175 000 euros. Après application de l'abattement de 100 000 euros accordé pour une donation d'un parent à un enfant, la base taxable ressort à 75 000 euros. En appliquant le barème progressif des droits de donation en ligne directe, les droits dus s'élèvent à environ 13 200 euros, une somme à confirmer précisément par le notaire chargé de l'acte.

Exemple de calcul d'une donation en nue-propriété à 68 ans

Un donateur de 68 ans relève de la tranche 61 à 70 ans, sa nue-propriété vaut 60 pour cent de la valeur du bien. Pour un bien estimé à 500 000 euros, la nue-propriété transmise représente 300 000 euros. Après abattement de 100 000 euros, la base taxable atteint 200 000 euros. Les droits de donation calculés selon le barème progressif s'élèvent alors à environ 38 200 euros. Ce montant illustre l'écart avec une donation en pleine propriété, qui aurait porté sur une base taxable de 400 000 euros et généré des droits nettement plus élevés.

Exemple de calcul d'une donation en nue-propriété à 76 ans

Un donateur de 76 ans relève de la tranche 71 à 80 ans, sa nue-propriété vaut 70 pour cent de la valeur du bien. Pour un bien estimé à 300 000 euros, la nue-propriété transmise s'élève à 210 000 euros. Après abattement de 100 000 euros, la base taxable atteint 110 000 euros, générant des droits de donation d'environ 20 200 euros selon le barème progressif en ligne directe. Cet exemple confirme que la donation en nue-propriété reste avantageuse même à un âge avancé, la seule variable étant le pourcentage retenu par la tranche d'âge concernée.

Comment les droits de donation sont-ils calculés après application du barème ?

Une fois la valeur taxable de la nue-propriété déterminée, l'abattement applicable selon le lien de parenté est déduit, 100 000 euros pour une donation d'un parent à un enfant. Le solde est ensuite soumis au barème progressif des droits de donation en ligne directe, qui varie de 5 pour cent sur les premières tranches à 45 pour cent au delà d'environ 1,8 million d'euros de base taxable. Ce barème progressif s'applique par tranches successives, chaque portion de la base taxable étant imposée au taux correspondant à sa tranche, et non l'ensemble au taux le plus élevé atteint.

Quels sont les avantages d'une donation en nue-propriété par rapport à une pleine propriété ?

La donation en nue-propriété réduit mécaniquement la base taxable, puisque seule une fraction de la valeur du bien est retenue pour le calcul des droits. Le donateur conserve l'usage du bien ou ses revenus locatifs jusqu'à son décès, ce qui permet de transmettre sans se démunir de ses revenus ni de son logement. Au décès du donateur, la réunion de l'usufruit et de la nue-propriété s'opère automatiquement au profit du nu-propriétaire, sans droits de succession supplémentaires à acquitter, ce qui distingue nettement ce mécanisme d'une donation en pleine propriété.

Donation en nue-propriété ou crédit hypothécaire, comment compléter la stratégie de transmission ?

Une donation en nue-propriété génère des droits à payer, comme le montrent les exemples précédents, et le donateur souhaite parfois aider ses enfants à régler cette somme sans qu'ils aient à puiser dans leur propre épargne. Tant qu'il reste encore pleinement propriétaire de son bien, avant toute donation, le propriétaire peut mobiliser la valeur de son patrimoine immobilier via un crédit hypothécaire pour dégager cette trésorerie, sans vendre ni attendre la transmission complète du bien. Cette solution s'adresse à un propriétaire qui apporte son bien en garantie pour emprunter de la trésorerie, sous réserve de disposer de revenus stables permettant d'assumer les échéances du prêt. Le montant emprunté démarre à 100 000 euros et peut atteindre jusqu'à 70 pour cent de la valeur du bien, ce plafond restant un maximum et non un montant automatiquement accordé.

Contrairement à la donation en nue-propriété, qui engage définitivement une partie du bien, le crédit hypothécaire ne modifie pas la propriété du bien immobilier, il en mobilise seulement la valeur pour une durée déterminée. Il ne nécessite ni assurance emprunteur ni questionnaire de santé, et reste accessible sans limite d'âge pour l'emprunteur, un point utile pour un donateur déjà avancé en âge. Pour approfondir la question légale de l'âge du donateur, indépendamment du calcul fiscal détaillé ici, l'article dédié à l'âge limite pour faire une donation immobilière rappelle qu'aucune limite légale n'encadre l'acte lui même.

Christine, propriétaire d'une résidence secondaire estimée à 430 000 euros, envisageait de donner la nue-propriété de ce bien à ses deux enfants, mais souhaitait leur éviter d'avancer eux mêmes les droits de donation correspondants. Elle disposait de revenus stables lui permettant d'assumer une mensualité. Elle a finalement emprunté 100 000 euros sur 25 ans à un taux de 5,69 pour cent par an, pour une mensualité de 625 euros, avec des frais de mise en place de 8,5 pour cent du montant emprunté, soit 8 500 euros. Ce montant reste très en deçà du plafond de 70 pour cent applicable à son bien, ce qui a facilité l'étude de son dossier. Les conditions d'obtention d'un crédit hypothécaire lui ont permis de régler les droits de donation de ses enfants avant même la signature de l'acte notarié.

FAQ

Quelle est la valeur de la nue-propriété à 65 ans ?
À 65 ans, le donateur relève de la tranche 61 à 70 ans du barème de l'article 669 du CGI, la nue-propriété vaut donc 60 pour cent de la valeur du bien et l'usufruit conservé 40 pour cent. Pour un bien de 300 000 euros, la nue-propriété transmise représente ainsi 180 000 euros.

L'abattement de 100 000 euros s'applique-t-il à la donation en nue-propriété ?
Oui, l'abattement de 100 000 euros par parent et par enfant s'applique sur la valeur taxable de la nue-propriété, après application du barème de l'article 669, et non sur la valeur totale du bien en pleine propriété. C'est ce mécanisme qui réduit fortement les droits dus lors d'un démembrement.

Que se passe-t-il si le donateur change de tranche d'âge entre deux donations ?
Le pourcentage retenu est celui de la tranche d'âge du donateur au jour de la signature de chaque acte. Un donateur qui passe d'une tranche à l'autre entre deux donations verra la valeur fiscale de sa nue-propriété augmenter, ce qui explique l'intérêt d'anticiper une donation avant un anniversaire décennal.

Le nu-propriétaire peut-il vendre le bien avant le décès du donateur ?
La vente d'un bien démembré nécessite l'accord conjoint de l'usufruitier et du nu-propriétaire, le prix de vente étant ensuite réparti entre eux selon la valeur respective de leurs droits au moment de la cession, ou reporté sur un autre bien selon les modalités prévues.

Comment est calculé le barème progressif des droits de donation ?
Le barème progressif s'applique par tranches successives sur la base taxable après abattement, chaque tranche étant imposée à un taux croissant, de 5 pour cent sur les premiers euros jusqu'à 45 pour cent au delà d'environ 1,8 million d'euros, sans que l'ensemble de la base ne soit imposé au taux le plus élevé atteint.

Peut-on financer les droits d'une donation en nue-propriété sans vendre le bien donné ?
Oui, tant qu'il reste pleinement propriétaire avant la donation, le donateur peut mobiliser la valeur de son bien immobilier via un crédit hypothécaire pour financer les droits de donation, sans attendre la vente ni entamer son épargne personnelle.