La plus-value sur un terrain reçu en héritage correspond à la différence entre son prix de vente et sa valeur vénale déclarée au jour du décès, et non le prix payé autrefois par le défunt. Cette plus-value bénéficie d'abattements croissants selon la durée de détention, calculée à partir de la date du décès, jusqu'à une exonération totale après 22 ans pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Comment est calculée la plus-value sur un terrain reçu en héritage ?

La plus-value imposable correspond à la différence entre le prix de vente du terrain et sa valeur vénale telle que déclarée dans la déclaration de succession, cette dernière servant de prix d'acquisition fiscal pour l'héritier. Peu importe le montant payé par le défunt lors de l'achat initial du terrain, seule compte la valeur retenue au jour de son décès. Cette plus-value est ensuite soumise à l'impôt sur le revenu au taux de 19 pour cent et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 pour cent, soit un taux global de 36,2 pour cent avant application des abattements pour durée de détention.

Quels frais peut-on ajouter à la valeur d'acquisition pour réduire la plus-value ?

Les droits de succession réglés par l'héritier ainsi que les frais de notaire liés à la succession peuvent être ajoutés à la valeur d'acquisition retenue, ce qui réduit d'autant la plus-value imposable lors de la revente. Lorsque la succession comprend plusieurs biens, ces frais sont répartis au prorata de la valeur de chacun. Les frais de bornage du terrain ou la commission versée à un agent immobilier lors de la vente viennent également en déduction du prix de cession, ce qui réduit encore la base taxable.

Quels abattements pour durée de détention s'appliquent à un terrain hérité ?

La durée de détention se calcule à partir de la date du décès, et non de la date d'acquisition initiale par le défunt, ce qui avantage souvent les héritiers d'un bien détenu depuis longtemps par leurs parents. Aucun abattement ne s'applique avant six ans de détention. De la sixième à la vingt et unième année, l'abattement progresse de 6 pour cent par an pour l'impôt sur le revenu et de 1,65 pour cent par an pour les prélèvements sociaux. La vingt-deuxième année apporte un abattement complémentaire de 4 pour cent pour l'impôt sur le revenu, qui atteint alors l'exonération totale, tandis que les prélèvements sociaux continuent de bénéficier d'un abattement de 9 pour cent par an jusqu'à la trentième année, où l'exonération devient totale sur les deux impositions.

Un terrain à bâtir bénéficie-t-il d'un abattement spécifique ?

Oui, un abattement exceptionnel s'applique aux terrains à bâtir cédés dans des zones où l'offre de logements est particulièrement tendue, à hauteur de 60 pour cent de la plus-value, voire 75 pour cent lorsque le terrain se situe dans le périmètre d'une grande opération d'urbanisme. Ce dispositif temporaire s'applique aux ventes précédées d'une promesse signée entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2027, à condition que la vente définitive intervienne au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant la signature de cette promesse. Il se cumule avec les abattements classiques pour durée de détention, ce qui peut réduire fortement la charge fiscale sur un terrain hérité récemment.

Existe-t-il des cas d'exonération totale de la plus-value sur un terrain hérité ?

Oui, plusieurs situations permettent une exonération totale, indépendamment de la durée de détention. La vente est exonérée lorsque le prix de cession est inférieur à 15 000 euros, un seuil apprécié terrain par terrain et non sur l'ensemble de la succession. Une exonération existe également en cas de première cession d'un bien autre que la résidence principale, sous condition de remploi du prix de vente dans l'achat de sa résidence principale dans les 24 mois, et à condition de ne pas avoir été déjà propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes.

Quel est le risque d'une sous-évaluation de la valeur du terrain lors de la succession ?

Une valeur vénale sous-évaluée dans la déclaration de succession réduit certes les droits de succession dus, mais elle augmente mécaniquement la plus-value imposable lors de la revente ultérieure, puisque cette valeur sert de référence pour le calcul. L'administration fiscale peut par ailleurs contrôler la cohérence entre la valeur déclarée et le prix de revente pendant plusieurs années après la déclaration de succession, avec des majorations significatives en cas de sous-évaluation manifeste. Une estimation juste et documentée du terrain au jour du décès reste donc essentielle pour sécuriser à la fois les droits de succession et la fiscalité de la revente future.

Comment financer les droits de succession sans vendre le terrain hérité précipitamment ?

Un héritier pressé de régler les droits de succession peut être tenté de vendre rapidement le terrain reçu, ce qui prive souvent de tout abattement pour durée de détention et alourdit inutilement la fiscalité globale de l'opération. Le crédit hypothécaire permet de mobiliser la valeur d'un autre bien immobilier détenu en propre pour régler ces droits, sans céder le terrain hérité, ce qui laisse le temps de bénéficier des abattements liés à la durée de détention. Cette solution s'adresse à un propriétaire qui apporte son bien en garantie pour emprunter, sous réserve de disposer de revenus stables permettant d'assumer les échéances du prêt. Le montant emprunté démarre à 100 000 euros et peut atteindre jusqu'à 70 pour cent de la valeur du bien, ce plafond restant un maximum et non un montant automatiquement accordé.

Ce mécanisme ne nécessite ni assurance emprunteur ni questionnaire de santé, et reste accessible sans limite d'âge pour l'héritier emprunteur. Pour approfondir les solutions disponibles dans ce contexte, l'article dédié au crédit hypothécaire pour héritiers détaille comment débloquer des liquidités pour régler une succession sans céder les biens hérités.

Sylvie, qui venait d'hériter d'un terrain qu'elle souhaitait conserver plusieurs années avant de le vendre pour bénéficier des abattements liés à la durée de détention, devait régler des droits de succession sans disposer immédiatement des liquidités nécessaires. Propriétaire par ailleurs d'un bien estimé à 420 000 euros, elle disposait de revenus stables lui permettant d'assumer une mensualité. Elle a finalement emprunté 100 000 euros sur 25 ans à un taux de 5,69 pour cent par an, pour une mensualité de 625 euros, avec des frais de mise en place de 8,5 pour cent du montant emprunté, soit 8 500 euros. Ce montant reste très en deçà du plafond de 70 pour cent applicable à son bien, ce qui a facilité l'étude de son dossier, lui permettant de conserver le terrain hérité sans pression de vente immédiate.

FAQ

La plus-value sur un terrain hérité se calcule-t-elle sur le prix payé par le défunt ?
Non, elle se calcule sur la valeur vénale du terrain telle que déclarée dans la déclaration de succession, au jour du décès, et non sur le prix d'achat initial payé par le défunt des décennies plus tôt.

À partir de quand commence à courir la durée de détention pour les abattements ?
La durée de détention se calcule à partir de la date du décès, c'est à dire la date d'acquisition par l'héritier, et non à partir de la date d'achat initiale du terrain par le défunt.

Au bout de combien de temps la plus-value sur un terrain hérité est-elle totalement exonérée ?
L'exonération devient totale pour l'impôt sur le revenu après 22 ans de détention à compter du décès, et pour les prélèvements sociaux après 30 ans, ce qui aboutit à une exonération complète de la plus-value au delà de ce délai.

Peut-on déduire les droits de succession de la plus-value sur un terrain hérité ?
Oui, les droits de succession réglés par l'héritier ainsi que les frais de notaire liés à la succession peuvent être ajoutés à la valeur d'acquisition retenue pour le calcul, ce qui réduit la plus-value imposable lors de la revente.

Un terrain à bâtir vendu peu de temps après un héritage est-il davantage taxé ?
Sans abattement pour durée de détention, oui, la plus-value peut être taxée au taux global de 36,2 pour cent. Un abattement exceptionnel de 60 à 75 pour cent existe toutefois pour certains terrains à bâtir situés en zone tendue, sous conditions de délai.

Que se passe-t-il si la valeur déclarée en succession est sous-évaluée ?
Une sous-évaluation augmente le risque de contrôle fiscal et de redressement sur les droits de succession, tout en augmentant mécaniquement la plus-value imposable lors de la revente future, puisque cette valeur sert de référence pour les deux calculs.