Recevoir un bien immobilier en héritage est une chance, mais cette transmission s’accompagne presque toujours de frais conséquents. Les droits de succession, calculés selon la valeur du bien et le lien de parenté, peuvent représenter plusieurs dizaines ou centaines de milliers d’euros. En France, ils doivent être réglés dans un délai de six mois après le décès. Beaucoup d’héritiers se retrouvent alors contraints de vendre rapidement un bien familial pour disposer des liquidités nécessaires. Le crédit hypothécaire pour héritiers permet d’éviter cette vente forcée en mobilisant immédiatement la valeur du bien immobilier reçu.
Qu’est-ce qu’un crédit hypothécaire pour héritiers ?
Un crédit hypothécaire est un financement adossé à une hypothèque inscrite par acte notarié sur le bien immobilier. Dans le cadre d’une succession, il permet de régler rapidement les droits dus à l’administration fiscale en donnant le bien hérité en garantie. L’héritier conserve la pleine propriété et l’usage du logement, mais la banque ou l’investisseur dispose d’une sûreté en cas de non-remboursement.
L’opération entraîne des frais incompressibles d’environ 8,5 % du montant emprunté, comprenant les honoraires d’intermédiation (6 % TTC), les frais de notaire (1,5 %), les frais bancaires (0,75 %) et 485 € de participation à l’expertise.
En septembre 2025, les taux pratiqués sont de 5,5 % par an sur 25 ans pour un crédit hypothécaire amortissable, sans exigence d’assurance emprunteur ni limite d’âge.
Pourquoi les héritiers ont-ils recours à ce mécanisme ?
Le paiement des droits de succession dans les six mois légaux peut créer une forte pression financière. Lorsqu’une succession contient un bien immobilier mais peu de liquidités, les héritiers doivent trouver rapidement une solution. Le crédit hypothécaire pour payer des droits de succession permet d’apporter immédiatement la trésorerie nécessaire, d’éviter une vente précipitée et de conserver le bien dans le patrimoine familial.
Exemple concret
Imaginons une maison estimée à 500 000 € transmise à deux enfants. Les droits de succession s’élèvent à 100 000 € (50 000 € chacun). Grâce à un crédit hypothécaire représentant 60 % de la valeur du bien, les héritiers obtiennent 300 000 € sur 25 ans, au taux de 5,5 % par an. Les frais liés à l’opération atteignent environ 25 500 €, soit 8,5 % du montant emprunté. Cette somme permet de régler immédiatement l’administration fiscale et de conserver la maison dans la famille
Les avantages du crédit hypothécaire en succession. Le recours à un crédit hypothécaire pour héritiers présente plusieurs atouts. Il évite la vente forcée d’un bien immobilier, permet de payer les droits dans le délai légal, sécurise la transmission et offre parfois un excédent de trésorerie pour financer des travaux ou racheter la part d’un cohéritier. Contrairement à une idée reçue, il ne s’agit pas d’une solution réservée aux très gros patrimoines : tout bien valorisé au minimum à 400 000 € peut être éligible, selon les règles bancaires.
Les limites à connaître
Ce financement suppose l’accord de tous les héritiers en cas d’indivision. La banque vérifiera également l’éligibilité du dossier, notamment la capacité de remboursement et la valeur de marché du bien. Si le crédit hypothécaire n’est pas envisageable, il reste possible de recourir à une vente à réméré ou à une vente avec complément de prix, qui permettent de dégager rapidement de la trésorerie tout en laissant la possibilité de racheter ou de valoriser le bien ultérieurement.
FAQ – Crédit hypothécaire et héritiers
Un héritier peut-il hypothéquer seul un bien reçu ?
Non. En cas d’indivision, tous les cohéritiers doivent donner leur accord pour inscrire une hypothèque.
Combien de temps ai-je pour payer les droits de succession ?
Le délai légal est de six mois à compter du décès, sauf prorogation accordée par l’administration fiscale.
Peut-on emprunter sans liquidités mais avec un bien immobilier ?
Oui, car le crédit hypothécaire repose sur la valeur du bien donné en garantie, et non sur l’épargne disponible.
Que faire si la banque refuse un crédit hypothécaire ?
Dans ce cas, la vente à réméré ou la vente avec complément de prix peuvent constituer des alternatives crédibles pour obtenir des liquidités immédiates.
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