Qu est ce que demembrement

Le démembrement de propriété consiste à séparer les droits attachés à un bien entre deux personnes différentes, l'usufruitier, qui a le droit de l'utiliser ou d'en percevoir les revenus, et le nu-propriétaire, qui en détient la propriété sans pouvoir en user librement tant que dure ce démembrement.

Qu'est-ce que l'usufruit et la nue-propriété ?

L'usufruit est le droit d'utiliser un bien ou d'en percevoir les fruits, loyers d'un appartement loué ou récolte d'un terrain agricole par exemple, sans en être pleinement propriétaire. La nue-propriété est le droit inverse, la propriété du bien elle même, sans pouvoir actuellement l'occuper ni en percevoir les revenus. Réunis, l'usufruit et la nue-propriété reconstituent la pleine propriété, ce qui se produit automatiquement à l'extinction de l'usufruit, le plus souvent au décès de l'usufruitier.

D'où vient un démembrement de propriété ?

Un démembrement naît le plus souvent d'une donation avec réserve d'usufruit, un parent donnant la nue-propriété d'un bien à ses enfants tout en conservant l'usage à vie, ou d'une succession, lorsque le conjoint survivant recueille l'usufruit du patrimoine du défunt en présence d'enfants communs. Il peut également résulter d'un achat volontaire en démembrement, un investisseur acquérant uniquement la nue-propriété d'un bien ou de parts de SCPI, l'usufruit étant détenu séparément par un tiers pendant la durée de l'opération.

Combien de temps dure un démembrement de propriété ?

Un démembrement peut être viager, il dure alors jusqu'au décès de l'usufruitier, ou temporaire, pour une durée fixe convenue à l'avance, par exemple dix ou quinze ans. Dans les deux cas, l'usufruit s'éteint automatiquement au terme prévu, la pleine propriété se reconstituant alors sans formalité particulière au profit du nu-propriétaire, sans droits de mutation supplémentaires à payer.

Comment est calculée la valeur de chaque droit ?

Sur le plan fiscal, la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété est déterminée selon le barème de l'article 669 du code général des impôts, qui dépend de l'âge de l'usufruitier au jour de l'acte pour un démembrement viager, ou de la durée convenue pour un démembrement temporaire. Pour un exemple chiffré complet de ce calcul, l'article consacré à un exemple de donation en nue-propriété détaille la méthode selon l'âge du donateur.

Démembrement et crédit hypothécaire, quel lien ?

Un propriétaire qui envisage de démembrer son bien, par exemple en donnant la nue-propriété à ses enfants tout en conservant l'usufruit, peut avoir besoin de liquidités avant ou après cette opération, pour financer les droits dus ou un autre projet personnel. Le crédit hypothécaire permet de mobiliser la valeur d'un bien immobilier sans le vendre. Cette solution s'adresse à un propriétaire qui apporte son bien en garantie pour emprunter, sous réserve de disposer de revenus stables permettant d'assumer les échéances du prêt. Le montant emprunté démarre à 100 000 euros et peut atteindre jusqu'à 70 pour cent de la valeur du bien, ce plafond restant un maximum et non un montant automatiquement accordé. Il ne nécessite ni assurance emprunteur ni questionnaire de santé, et reste accessible sans limite d'âge, un point particulièrement adapté à un usufruitier déjà âgé. Les conditions d'obtention d'un crédit hypothécaire reposent sur la garantie apportée par le bien et la capacité de remboursement de l'emprunteur.

FAQ

Qui paie la taxe foncière en cas de démembrement, l'usufruitier ou le nu-propriétaire ?
C'est en principe l'usufruitier qui supporte la taxe foncière, puisqu'il jouit du bien, tandis que les grosses réparations relevant de la structure du bien restent en principe à la charge du nu-propriétaire, sauf accord contraire entre les parties.

Peut-on vendre un bien démembré ?
Oui, mais uniquement avec l'accord conjoint de l'usufruitier et du nu-propriétaire, chacun restant libre de céder son seul droit séparément sans l'accord de l'autre, sans que cela ne transfère la pleine propriété à l'acquéreur.

Le démembrement s'applique-t-il uniquement à l'immobilier ?
Non, il peut aussi porter sur des valeurs mobilières, des parts de société, un portefeuille de titres, ou même une somme d'argent, ce dernier cas relevant alors du quasi-usufruit plutôt que de l'usufruit classique.

L'usufruitier peut-il louer le bien démembré ?
Oui, l'usufruitier dispose du droit de louer le bien et d'en percevoir les loyers, sans avoir besoin de l'accord du nu-propriétaire pour un bail d'habitation classique, sous réserve de certaines limites pour les baux de plus longue durée.

Que devient le démembrement si l'usufruitier et le nu-propriétaire deviennent la même personne ?
Le démembrement s'éteint automatiquement par confusion, la pleine propriété se reconstituant immédiatement dans le patrimoine de cette personne, sans qu'aucune formalité de mutation ne soit nécessaire.

Un démembrement réduit-il toujours les impôts ?
Pas systématiquement, il réduit généralement les droits de donation ou de succession en limitant la base taxable à la seule nue-propriété transmise, mais son effet sur d'autres impôts, notamment l'impôt sur la fortune immobilière, dépend de règles spécifiques selon l'origine du démembrement.