Privilège de prêteur de deniers (PPD) ou hypothèque : différences et coût

L’hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers est la garantie qui remplace, depuis le 1er janvier 2022, le privilège de prêteur de deniers (PPD) : elle protège la banque qui finance l’achat d’un bien immobilier existant, sans taxe de publicité foncière, ce qui la rend moins chère qu’une hypothèque conventionnelle. Elle ne peut pas garantir des travaux, un achat sur plan ni un prêt de trésorerie, qui exigent une hypothèque conventionnelle ou une caution.

Qu’est-ce que le privilège de prêteur de deniers ?

Le privilège de prêteur de deniers est une sûreté immobilière accordée par la loi au prêteur qui a fourni les fonds servant à acheter un bien. Il donne à la banque le droit de faire vendre ce bien en cas d’impayés et d’être payée en priorité sur le prix.

L’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, qui a réformé le droit des sûretés, a transformé les privilèges immobiliers spéciaux en hypothèques légales spéciales. Depuis le 1er janvier 2022, un PPD ne peut plus être inscrit : on parle d’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, prévue à l’article 2402 du Code civil. Le langage courant, les offres de prêt et les simulateurs continuent pourtant d’employer le terme PPD, qui désigne aujourd’hui cette hypothèque légale spéciale.

Trois caractéristiques la définissent :

• elle naît de la loi : la banque n’a pas besoin de votre accord pour la prendre, mais elle est mentionnée dans l’offre de prêt ;
• elle est réservée à l’acquisition : elle garantit le prêt qui a servi à payer le bien, et seulement lui ;
• elle est inscrite par le notaire au service de publicité foncière, dans l’acte de vente.

Les autres sûretés légales (hypothèque du Trésor public, du syndicat des copropriétaires, du vendeur) sont présentées dans notre guide des différents types d’hypothèque.

PPD ou hypothèque : quelles différences ?

La différence entre PPD et hypothèque tient à leur origine et à leur champ : l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers est prévue par la loi et ne garantit que l’achat d’un bien existant, tandis que l’hypothèque conventionnelle est consentie par contrat notarié et peut garantir tout type de crédit.

• Origine : la loi pour le PPD ; un acte notarié signé par l’emprunteur pour l’hypothèque conventionnelle.
• Prêts garantis : uniquement le financement de l’achat pour le PPD ; tout crédit (achat, travaux, trésorerie, rachat de crédits, prêt professionnel) pour l’hypothèque.
• Bien grevé : le bien acheté pour le PPD ; tout bien, y compris un bien possédé depuis longtemps, pour l’hypothèque.
• Coût : pas de taxe de publicité foncière pour le PPD ; taxe due pour l’hypothèque conventionnelle.
• Effets : identiques. Dans les deux cas, le créancier dispose d’un droit de préférence (il est payé avant les autres sur le prix du bien) et d’un droit de suite (la garantie suit le bien s’il est vendu).

Hypothèque et PPD ne sont donc pas concurrents mais complémentaires. Lorsqu’un même prêt finance l’achat et des travaux, la banque prend souvent un PPD sur la part qui paie le prix et une hypothèque conventionnelle sur le reste. Pour la comparaison avec la caution d’un organisme spécialisé, consultez notre page caution ou hypothèque.

Pour quels biens le PPD est-il possible ?

Le PPD est possible pour l’achat d’un bien existant : maison, appartement ou terrain. Il est exclu dans les cas suivants :

• achat en l’état futur d’achèvement (VEFA, achat sur plan) ;
• financement de travaux ou d’une construction ;
• prêt de trésorerie, rachat de crédits ou financement d’une succession ;
• bien déjà détenu par l’emprunteur, puisqu’aucun prix d’achat n’est financé.

Dans ces situations, la banque demande une hypothèque conventionnelle ou une caution. C’est aussi pourquoi un propriétaire qui veut mobiliser la valeur d’un bien qu’il possède déjà passe toujours par une hypothèque conventionnelle.

Combien coûte un PPD ?

Un PPD coûte moins cher qu’une hypothèque conventionnelle parce que son inscription n’est pas soumise à la taxe de publicité foncière, qui représente l’essentiel de la fiscalité d’une hypothèque.

Le coût d’un PPD se compose :

• des émoluments du notaire, fixés par un tarif réglementé et proportionnels au montant garanti ;
• de la contribution de sécurité immobilière, perçue lors de l’inscription au service de publicité foncière ;
• des débours et frais de formalités avancés par le notaire.

Ces frais d’inscription sont à la charge de l’emprunteur et figurent dans le décompte du notaire avec les frais d’acquisition. Leur montant exact dépend du capital garanti : demandez le détail à votre notaire avant la signature. Le détail des postes d’une hypothèque conventionnelle figure dans notre page sur les frais d’hypothèque.

Combien de temps dure un PPD ?

Le PPD est inscrit pour la durée du prêt augmentée d’un an. Il prend fin automatiquement, sans frais ni démarche, un an après la dernière échéance prévue lors de l’inscription.

Mainlevée du PPD : quand et comment ?

La mainlevée du PPD n’est nécessaire que si vous voulez lever la garantie avant son terme, le plus souvent après un remboursement anticipé ou lors de la revente du bien.

• Prêt remboursé à son terme : aucune démarche. L’inscription s’éteint d’elle-même un an après la dernière échéance.
• Revente du bien avant la fin du prêt : le notaire chargé de la vente rembourse la banque sur le prix, obtient son accord et fait procéder à la mainlevée.
• Remboursement anticipé sans vente : la mainlevée est facultative, mais elle évite de voir l’inscription apparaître jusqu’à sa date d’extinction. Elle se fait par acte notarié.

Les frais de mainlevée dépendent du montant initial du prêt et sont payés par l’emprunteur qui la demande. La procédure est décrite dans notre guide de la mainlevée d’hypothèque.

Crédit hypothécaire : quelle garantie est prise ?

Un crédit hypothécaire est garanti par une hypothèque conventionnelle, et non par un PPD, parce qu’il mobilise la valeur d’un bien que vous possédez déjà.

Le PPD répond à une seule situation : financer le prix d’un achat. Le crédit hypothécaire répond à l’inverse : obtenir des liquidités à partir d’un bien déjà détenu, pour un projet personnel, des travaux, un regroupement de crédits, une succession ou un achat. Dans ce cadre :

• le montant atteint jusqu’à 70 % de la valeur du bien, pour un besoin à partir de 100 000 € et un bien d’au moins 300 000 € ;
• le taux est toujours fixe, par exemple 5,75 % en amortissable pour une trésorerie ou un projet personnel ;
• la banque ne demande ni assurance emprunteur ni questionnaire de santé, puisque la garantie est le bien ;
• pour un achat, le financement peut atteindre jusqu’à 50 % de la valeur d’un bien possédé et jusqu’à 50 % de la valeur du bien acheté, selon les régions.

La différence entre ce montage et un prêt immobilier classique est expliquée dans notre page prêt immobilier ou prêt hypothécaire.

Comment PraxiFinance vous accompagne ?

PraxiFinance, spécialiste du crédit hypothécaire depuis 1990, monte votre dossier et le présente au CFCAL ou à My Money Bank. L’accord de principe est obtenu en une semaine environ, et les fonds sont versés 30 à 45 jours après acceptation de l’offre. Les termes techniques de l’opération sont réunis dans notre lexique du crédit hypothécaire.

À retenir : depuis le 1er janvier 2022, le privilège de prêteur de deniers est devenu l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers. Elle ne garantit que l’achat d’un bien existant, sans taxe de publicité foncière, et s’éteint seule un an après la dernière échéance. Travaux, VEFA, trésorerie ou bien déjà possédé exigent une hypothèque conventionnelle, celle qui garantit un crédit hypothécaire.

Questions fréquentes

Le PPD existe-t-il encore ?

Plus sous ce nom. Depuis le 1er janvier 2022, il est remplacé par l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, dont les effets et le champ restent ceux de l’ancien PPD. Les inscriptions prises avant cette date restent valables.

Le PPD est-il moins cher qu’une hypothèque ?

Oui, parce qu’il n’est pas soumis à la taxe de publicité foncière. Il reste les émoluments du notaire, la contribution de sécurité immobilière et les débours.

Peut-on refuser un PPD ?

La banque n’a pas besoin de votre consentement pour prendre cette garantie légale. Vous pouvez en revanche négocier une autre garantie, comme une caution, si la banque l’accepte.

Un PPD peut-il garantir des travaux ?

Non. Les travaux, la construction et l’achat en VEFA sont exclus : la banque prend alors une hypothèque conventionnelle ou une caution sur la part concernée.

Faut-il une mainlevée quand le prêt est remboursé ?

Non, si le prêt va à son terme : l’inscription s’éteint d’elle-même un an après la dernière échéance. Une mainlevée n’est utile qu’en cas de remboursement anticipé ou de revente.

Sources : justice.fr, hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ; BOFiP, droit commun des hypothèques (frais d’inscription).