Quelle est la différence entre prêt immobilier et prêt hypothécaire ?

Les termes prêt immobilier et prêt hypothécaire sont souvent confondus, car ils concernent tous deux le financement de biens immobiliers. Pourtant, ils ne désignent pas la même chose. Le premier sert principalement à acheter un logement, tandis que le second repose sur la mise en garantie d’un bien existant. Comprendre leurs différences est essentiel pour choisir la solution la plus adaptée à son projet, qu’il s’agisse d’un achat, d’un rachat de crédit ou d’un besoin de trésorerie.

Qu’est-ce qu’un prêt immobilier ?

Le prêt immobilier est un crédit accordé par une banque pour financer l’achat d’un logement, la construction d’une maison ou la réalisation de travaux importants. Le montant, la durée et le taux dépendent de la valeur du bien, du profil de l’emprunteur et de sa capacité de remboursement. Le prêt immobilier est souvent accompagné d’une garantie : soit une hypothèque, soit une caution, soit une inscription en privilège de prêteur de deniers. Cette garantie protège la banque en cas de non-remboursement, mais elle est distincte du type de crédit lui-même.

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire ?

Le prêt hypothécaire est un crédit garanti par un bien immobilier. Contrairement au prêt immobilier, il ne sert pas forcément à acheter un logement. Il peut financer d’autres besoins : rachat de dettes, investissement, projet personnel ou trésorerie. La banque accorde un montant proportionnel à la valeur du bien mis en hypothèque, généralement entre 50 % et 70 %. Le propriétaire conserve la jouissance du bien, mais celui-ci peut être saisi si les remboursements ne sont pas effectués. L’acte d’hypothèque doit obligatoirement être signé devant un notaire et enregistré au service de publicité foncière.

Objectifs et usage : deux finalités différentes

Le prêt immobilier a un objectif précis : financer un projet immobilier. Il est lié à l’achat ou à la construction d’un bien déterminé. À l’inverse, le prêt hypothécaire est un outil de financement plus général, utilisé pour obtenir des liquidités en s’appuyant sur la valeur d’un bien déjà possédé. Il ne dépend pas nécessairement d’un achat en cours. En résumé, le prêt immobilier finance l’acquisition d’un bien, tandis que le prêt hypothécaire exploite un bien existant pour financer d’autres besoins.

Le fonctionnement de la garantie

Dans le cas d’un prêt immobilier, la garantie n’est qu’un accessoire du crédit. Elle peut prendre la forme d’une hypothèque, d’une caution mutuelle ou d’un privilège de prêteur de deniers. En revanche, dans le prêt hypothécaire, la garantie est au cœur même de l’opération : sans hypothèque, il n’y a pas de prêt. Le bien immobilier représente la sécurité principale de la banque, et le montant accordé dépend directement de sa valeur.

Les conditions d’obtention

Pour un prêt immobilier, la banque évalue la stabilité financière, la capacité de remboursement et le niveau d’apport personnel. Le financement peut couvrir jusqu’à 100 % du prix du bien, selon le profil de l’emprunteur. Pour un prêt hypothécaire, les critères sont différents : la banque se base sur la valeur du bien mis en garantie et la situation patrimoniale du propriétaire. Ce type de crédit est généralement réservé aux personnes déjà propriétaires et recherchant un financement complémentaire.

La durée et le montant du financement

Les durées sont proches, mais leur logique diffère. Un prêt immobilier s’étale souvent de 15 à 25 ans, tandis qu’un prêt hypothécaire peut durer de 10 à 20 ans selon le projet. Les montants varient également : le prêt immobilier dépend du prix du bien acheté, alors que le prêt hypothécaire repose sur la valeur estimée du bien hypothéqué. En moyenne, la banque accorde entre 60 % et 70 % de cette valeur.

Le coût global de chaque solution

Le coût d’un prêt immobilier dépend du taux d’intérêt, des frais de dossier et des assurances obligatoires. Si le crédit est garanti par une hypothèque, il faut y ajouter les frais notariés et la taxe de publicité foncière. Pour le prêt hypothécaire, ces frais sont systématiques, puisqu’une inscription hypothécaire est toujours requise. Le coût global peut donc être plus élevé, surtout en cas de remboursement anticipé, car une mainlevée notariée doit être effectuée.

Les avantages respectifs

Le prêt immobilier est une solution classique, encadrée et largement accessible. Il permet de devenir propriétaire tout en bénéficiant de taux souvent attractifs. Le prêt hypothécaire, lui, offre davantage de flexibilité. Il permet d’utiliser son patrimoine immobilier pour obtenir des liquidités importantes sans vendre le bien. C’est un outil utile pour financer de grands projets, investir, ou encore restructurer ses dettes.

Les risques à connaître

Dans les deux cas, le risque principal reste le défaut de remboursement. Si l’emprunteur ne paie plus, la banque peut saisir le bien pour récupérer sa créance. Cependant, ce risque est plus direct dans le cas d’un prêt hypothécaire, car le bien est engagé dès le départ comme garantie. L’autre inconvénient concerne les frais : notaire, enregistrement et assurance augmentent le coût total de l’opération. Il est donc essentiel de bien comparer les offres et de vérifier sa capacité financière avant de s’engager.

Peut-on cumuler prêt immobilier et prêt hypothécaire ?

Oui, un emprunteur peut avoir les deux types de crédits. Par exemple, il peut financer l’achat de sa résidence principale avec un prêt immobilier, puis utiliser cette même maison comme garantie pour obtenir un prêt hypothécaire de trésorerie. Cependant, la banque doit s’assurer que le bien conserve une valeur suffisante pour garantir le second emprunt. Dans certains cas, un second rang hypothécaire peut être mis en place, mais il est souvent plus coûteux et plus risqué.

Comment choisir entre les deux ?

Le choix dépend du besoin de financement. Si l’objectif est d’acheter un logement, le prêt immobilier est la solution naturelle. Si, en revanche, l’objectif est d’obtenir des liquidités en exploitant un bien déjà acquis, le prêt hypothécaire est plus adapté. Le prêt immobilier répond à une logique de construction de patrimoine, tandis que le prêt hypothécaire s’appuie sur un patrimoine existant pour financer de nouveaux projets.

Conclusion

Le prêt immobilier et le prêt hypothécaire sont deux instruments financiers complémentaires, mais distincts. Le premier permet d’acquérir un bien, le second de mobiliser la valeur d’un bien déjà possédé. L’un sert à bâtir son patrimoine, l’autre à en tirer parti. Pour choisir la meilleure option, il faut analyser ses besoins, ses ressources et ses objectifs à long terme. Quelle que soit la solution retenue, la prudence et la transparence avec la banque restent les meilleures garanties de réussite.

FAQ – Prêt immobilier et prêt hypothécaire

Un prêt immobilier est-il toujours garanti par une hypothèque ?
Non, il peut aussi être garanti par une caution ou un privilège de prêteur de deniers, selon les choix du prêteur.

Peut-on utiliser un prêt hypothécaire pour acheter un bien ?
Oui, à condition que le bien hypothéqué soit différent du bien acheté. Ce type d’opération est souvent réservé aux propriétaires expérimentés.

Quel type de prêt offre le taux le plus bas ?
Le prêt immobilier bénéficie généralement de taux plus avantageux, car il est encadré et destiné à un usage spécifique.

Combien de temps dure un prêt hypothécaire ?
La durée moyenne varie entre 10 et 20 ans, selon le montant emprunté et la politique de la banque.

Le prêt hypothécaire est-il risqué ?
Oui, car en cas de défaut de paiement, la banque peut saisir le bien mis en garantie. Il doit donc être envisagé avec prudence.