Obligations hypothèque conventionnelle

L’hypothèque conventionnelle n’est pas qu’une simple garantie immobilière. C’est un engagement juridique qui impose des obligations réciproques au débiteur (emprunteur), au créancier (banque) et au notaire. Ces obligations visent à assurer la sécurité du financement, la validité de la garantie et la protection des parties.

Qu’est-ce qu’une hypothèque conventionnelle ?

L’hypothèque conventionnelle est un droit réel accessoire conféré à un créancier sur un bien immobilier appartenant à son débiteur, afin de garantir le paiement d’une dette.
Elle est dite « conventionnelle » car elle résulte d’un accord entre les parties, formalisé par acte notarié et inscrit au service de publicité foncière.

En pratique, elle intervient dans :

• Les crédits immobiliers,
• Les financements professionnels garantis par un bien,
• Les opérations de rachat de dettes ou de refinancement,
• Les prêts hypothécaires ou viagers.

Les obligations principales de l’hypothèque conventionnelle

La mise en place d’une hypothèque conventionnelle repose sur trois piliers juridiques :

1. Les obligations du débiteur (emprunteur),
2. Les obligations du créancier (banque ou prêteur),
3. Les obligations du notaire, garant de la validité de l’acte.

1. Les obligations du débiteur hypothécaire

Le débiteur est celui qui consent l’hypothèque sur son bien immobilier. Ses obligations sont nombreuses et encadrées par le Code civil (articles 2393 et suivants).

a) Consentement libre et éclairé

Le débiteur doit donner son accord explicite à l’acte d’hypothèque.
Ce consentement ne peut être tacite : il doit être formalisé devant notaire.

b) Obligation de propriété

Le bien hypothéqué doit légalement appartenir au débiteur au moment de la constitution de l’hypothèque.
Il ne peut hypothéquer ni un bien futur, ni un bien dont il n’a pas la pleine propriété (hors cas spécifiques comme l’usufruit).

c) Obligation d’entretien du bien

L’article 2432 du Code civil impose au débiteur de préserver la valeur du bien hypothéqué.
Toute dégradation ou aliénation sans accord du créancier peut constituer un manquement grave, permettant à la banque de demander la déchéance du terme.

d) Obligation de remboursement

L’hypothèque est un accessoire du prêt : le débiteur doit rembourser le capital et les intérêts selon les conditions fixées.
En cas de non-respect, le créancier peut exercer son droit de saisie immobilière sur le bien hypothéqué.

e) Obligation de non-substitution ou transfert sans autorisation

Le débiteur ne peut pas vendre ou réhypothéquer le bien sans en informer le créancier, car cela porterait atteinte à la garantie.

2. Les obligations du créancier hypothécaire

Le créancier (souvent un établissement bancaire) dispose de droits puissants, mais également d’obligations strictes.

a) Obligation d’information

Avant la signature de l’acte, le créancier doit informer le débiteur :

• De la nature et des effets de l’hypothèque,
• Du montant exact garanti,
• Et des conditions de mainlevée à l’issue du remboursement.

b) Obligation de proportionnalité

Le créancier doit veiller à ce que la garantie hypothécaire soit proportionnée au montant du crédit.
Une hypothèque excessive pourrait être contestée pour abus de garantie.

c) Obligation d’inscription

C’est au créancier, par l’intermédiaire du notaire, de faire inscrire l’hypothèque au service de publicité foncière (article 2426 du Code civil).
Sans cette inscription, la garantie n’est pas opposable aux tiers et devient juridiquement inefficace.

d) Obligation de mainlevée

Une fois le prêt intégralement remboursé, le créancier doit donner mainlevée de l’hypothèque.
Il ne peut conserver la garantie au-delà du remboursement, sous peine de sanction et de dommages-intérêts.

e) Obligation de bonne foi

Le créancier doit agir avec loyauté et prudence dans la mise en œuvre de la garantie, notamment en cas de procédure de saisie.

3. Les obligations du notaire

Le notaire est le pivot juridique de toute hypothèque conventionnelle.
Sa mission ne se limite pas à la rédaction : il garantit la sécurité juridique de l’opération.

a) Rédaction de l’acte authentique

Le notaire doit rédiger un acte conforme à la législation, contenant :

• L’identité des parties,
• Le montant du prêt garanti,
• La désignation précise du bien hypothéqué,
• Les conditions de remboursement,
• Et la durée de l’inscription.

b) Vérification de la capacité juridique

Le notaire s’assure que le débiteur a la capacité légale de consentir l’hypothèque (propriété, absence d’interdiction ou de tutelle).

c) Enregistrement et publicité foncière

Il dépose l’acte au service de publicité foncière (SPF) dans le délai légal (un mois).
Il veille également à la perception des droits et taxes hypothécaires.

d) Conservation et délivrance de copies

Le notaire conserve une copie authentique de l’acte et remet aux parties une expédition prouvant la validité de l’hypothèque.

Autres obligations complémentaires

Obligation de paiement des frais

Les frais d’inscription, de notaire et de publicité sont en principe à la charge de l’emprunteur, sauf clause contraire.

Obligation de radiation à l’expiration du prêt

Le notaire ou le créancier doit demander la radiation de l’inscription une fois la dette éteinte, afin de libérer le bien hypothéqué.

Obligation de transparence

Toutes les mentions relatives à l’hypothèque (montant garanti, durée, rang, date d’inscription) doivent figurer au registre foncier public.

Cas pratique : hypothèque conventionnelle sur un bien professionnel

Une société obtient un crédit de 500 000 € garanti par une hypothèque conventionnelle sur son immeuble commercial.
Le notaire rédige l’acte, la banque procède à l’inscription au SPF, et le bien est grevé d’une garantie pour 15 ans.

Durant cette période :

• L’entreprise doit entretenir le bien et respecter le calendrier de remboursement,
• La banque doit lever l’hypothèque à la fin du prêt,
• Et le notaire conserve l’acte pour tout contrôle ou mainlevée.

FAQ – Obligations hypothèque conventionnelle

Qui doit inscrire l’hypothèque ?
Le notaire, à la demande du créancier, auprès du service de publicité foncière.

Que risque le débiteur en cas de non-paiement ?
Le créancier peut exercer une saisie du bien hypothéqué.

La banque peut-elle refuser la mainlevée ?
Non, elle est obligée de lever l’hypothèque une fois le prêt remboursé.

Le notaire est-il responsable en cas d’erreur ?
Oui, il engage sa responsabilité professionnelle pour toute irrégularité dans la rédaction ou l’inscription.

Qui paie les frais liés à l’hypothèque ?
Généralement, c’est l’emprunteur, sauf stipulation contraire dans le contrat.