L'hypothèque conventionnelle est la garantie qu'un propriétaire consent volontairement sur un bien immobilier pour obtenir un prêt. Elle ne transfère pas la propriété : vous gardez votre bien et son usage. Elle donne seulement au créancier le droit de le faire vendre si le prêt n'est pas remboursé. C'est la garantie de tout crédit hypothécaire.
Définition
Le Code civil distingue trois sortes d'hypothèques : légale (imposée par la loi, par exemple au profit du Trésor public), judiciaire (obtenue par un créancier sur décision de justice) et conventionnelle (accordée par contrat). L'hypothèque conventionnelle est la seule que le propriétaire choisit : il la consent au prêteur en contrepartie du financement. Voir aussi la différence avec l'hypothèque judiciaire.
Comment elle se constitue
- Un acte notarié obligatoire. L'hypothèque conventionnelle doit être consentie par acte authentique, devant notaire. Un simple acte sous seing privé ne suffit pas.
- La désignation précise du bien et de la dette garantie. L'acte identifie le bien hypothéqué et le montant garanti.
- La publication au service de la publicité foncière. Elle rend l'hypothèque opposable aux tiers et fixe son rang : le premier créancier inscrit est payé en premier.
Les obligations du propriétaire
- Rembourser le prêt selon l'échéancier convenu.
- Conserver le bien : ne pas le dégrader ni en diminuer la valeur, puisqu'il sert de garantie.
- L'assurer : le prêteur exige en général une assurance habitation du bien, même sans assurance emprunteur.
- Informer le prêteur en cas de vente, de nouvelle hypothèque ou d'événement affectant le bien, selon les clauses du contrat.
Vous restez libre d'habiter, de louer ou de vendre le bien. En cas de vente, le notaire rembourse le prêt sur le prix avant de vous verser le solde : voir vendre une maison hypothéquée.
Les droits du créancier
- Le droit de préférence : en cas de vente, il est payé avant les créanciers chirographaires et selon son rang parmi les créanciers hypothécaires.
- Le droit de suite : l'hypothèque suit le bien, même s'il change de propriétaire.
- Le droit de faire saisir : en cas d'impayés persistants et après déchéance du terme, il peut engager une saisie immobilière. Voir les conséquences d'un crédit impayé.
Coût et durée
L'hypothèque conventionnelle entraîne des frais d'acte : émoluments du notaire, taxe de publicité foncière et débours. Dans un crédit hypothécaire, ils sont compris dans les frais globaux d'environ 8,5 à 9,5 % du montant emprunté et intégrés au prêt. Le détail figure dans notre guide des frais de notaire d'un crédit hypothécaire.
L'inscription produit ses effets jusqu'à une date fixée dans l'acte, au plus tard un an après la dernière échéance du prêt. Elle s'éteint alors d'elle-même, sans frais.
La mainlevée
Si vous remboursez le prêt par anticipation ou vendez le bien, l'hypothèque est radiée par une mainlevée signée chez le notaire, avec l'accord du créancier. Elle a un coût, à anticiper en cas de sortie avant terme.
Questions fréquentes
L'hypothèque conventionnelle fait-elle perdre la propriété ?
Non. Vous restez pleinement propriétaire ; le créancier ne peut faire vendre le bien qu'en cas de défaut de remboursement, après une procédure judiciaire.
Peut-on hypothéquer un bien déjà hypothéqué ?
Oui, en second rang, si la valeur du bien le permet. En pratique, un crédit hypothécaire solde souvent le prêt existant pour obtenir le premier rang.
Peut-on vendre un bien hypothéqué ?
Oui. Le notaire rembourse le créancier sur le prix de vente, puis l'hypothèque est levée.
Combien peut-on emprunter avec une hypothèque conventionnelle ?
Avec un crédit hypothécaire, jusqu'à 70 % de la valeur du bien, à partir de 100 000 €, pour un bien d'au moins 300 000 €.
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