Financement marchand de biens : banques, crédit hypothécaire et alternatives

Le financement d’une opération de marchand de biens repose le plus souvent sur un crédit bancaire de courte durée, généralement remboursé in fine à la revente, garanti par une hypothèque sur le bien acheté et complété par un apport du marchand. Lorsque la banque refuse ou tarde, un marchand de biens propriétaire d’un bien peut en mobiliser la valeur par un crédit hypothécaire, au taux fixe de 9,95 % pour un financement immobilier spéculatif, ou céder un bien à réméré pour libérer rapidement de la trésorerie. Taux fixe hors assurance, selon profil, sous réserve d'acceptation du dossier par la banque. Destiné à une activité professionnelle, ce crédit relève du crédit professionnel et non des règles du crédit immobilier aux particuliers du Code de la consommation.

Comment financer une opération de marchand de biens ?

Une opération de marchand de biens se finance avec trois sources : les fonds propres du marchand, une dette adossée au bien (crédit bancaire ou financement spécialisé) et, le cas échéant, des fonds de tiers comme des associés, des investisseurs ou une plateforme de financement participatif.

Que finance le prêt ?

• Le prix d’acquisition et les frais d’acte.
• Les travaux de rénovation, de division ou de mise aux normes.
• Les frais financiers et de portage jusqu’à la revente : intérêts, taxe foncière, assurance, charges de copropriété.
• Parfois les frais de commercialisation.

Crédit in fine ou amortissable ?

Le crédit in fine est le format le plus courant : l’emprunteur paie seulement les intérêts pendant l’opération et rembourse le capital avec le prix de revente. Le crédit amortissable convient plutôt à un bien conservé plus longtemps, par exemple un immeuble loué avant d’être vendu par lots.

Quel est le régime fiscal de l’achat ?

Le marchand de biens assujetti à la TVA qui prend l’engagement de revendre dans un délai de cinq ans bénéficie de droits de mutation réduits (article 1115 du Code général des impôts). S’il ne revend pas dans ce délai, il doit les droits dont il a été dispensé, majorés de l’intérêt de retard, selon la doctrine fiscale sur l’engagement de revendre. Le calendrier du financement doit donc rester compatible avec ce délai.

Quels établissements financent les marchands de biens ?

Les marchands de biens sont financés par des banques de réseau disposant d’un service professionnel immobilier, par des banques privées ou d’affaires, par des établissements spécialisés et par des financeurs non bancaires.

• Banques de réseau : elles financent surtout les marchands installés, avec plusieurs opérations réussies et des bilans positifs, souvent dans leur zone géographique.
• Banques privées et d’affaires : elles interviennent sur des opérations plus importantes, en lien avec le patrimoine du dirigeant.
• Établissements spécialisés : ils financent à partir de la valeur d’un bien mis en garantie, avec des critères différents des banques de réseau.
• Financeurs non bancaires : investisseurs privés, plateformes de financement participatif, portage immobilier. Ils sont plus rapides mais plus coûteux ; voir notre guide pour obtenir un financement immobilier hors banque.

Quelle est la meilleure banque pour un marchand de biens ?

Il n’existe pas de meilleure banque universelle pour un marchand de biens : le bon établissement est celui dont la politique de risque correspond à votre profil, à la taille de l’opération et à sa localisation. Un premier dossier est plus difficile à financer qu’un dossier appuyé par plusieurs reventes réussies.

Que regarde la banque dans un dossier de marchand de biens ?

• L’expérience du marchand et le bilan de ses opérations précédentes.
• La marge prévisionnelle, le prix de revente estimé et sa cohérence avec le marché local.
• Le budget et le planning des travaux, les autorisations d’urbanisme.
• Le montant de l’apport et la solidité financière de la société et du dirigeant.
• Les garanties proposées : hypothèque, caution du dirigeant, nantissement.

Pourquoi les banques refusent-elles un financement de marchand de biens ?

Les banques refusent surtout un financement de marchand de biens quand l’apport est jugé insuffisant, quand le marchand n’a pas d’historique ou quand la marge prévue ne couvre pas un retard de revente.

• Société récente, sans bilan ou avec un premier bilan déficitaire.
• Opération dans une zone où la revente est lente.
• Travaux lourds ou autorisations d’urbanisme non obtenues.
• Encours déjà élevé chez la banque, stock non vendu.
• Incident de paiement ou inscription au FICP du dirigeant.

Un refus ne figure dans aucun fichier : le dossier peut être retravaillé et présenté à un autre financeur, ou complété par une solution adossée à un bien déjà détenu.

Peut-on financer une opération de marchand de biens sans apport ?

Un financement bancaire sans aucun apport est rare pour un marchand de biens : les banques demandent presque toujours que le marchand engage des fonds propres pour partager le risque de l’opération.

L’apport peut toutefois venir d’ailleurs que de la trésorerie disponible :

• emprunter sur la valeur d’un bien déjà détenu, par un crédit hypothécaire ;
• faire entrer un associé ou un investisseur au capital de l’opération ;
• obtenir un crédit vendeur, c’est-à-dire un paiement d’une partie du prix différé dans l’acte ;
• recourir à un prêteur privé ou à une plateforme de financement participatif, à un coût plus élevé ;
• libérer la trésorerie immobilisée dans un bien en stock par un portage ou une vente à réméré.

Crédit hypothécaire marchand de biens : quelles conditions ?

Le crédit hypothécaire permet à un marchand de biens d’emprunter sur la valeur d’un bien qu’il possède, jusqu’à 70 % de cette valeur en nom propre, au taux fixe de 9,95 % pour un financement immobilier spéculatif. Taux fixe hors assurance, selon profil, sous réserve d'acceptation du dossier par la banque. Destiné à une activité professionnelle, ce crédit relève du crédit professionnel et non des règles du crédit immobilier aux particuliers du Code de la consommation.

• Bien mis en garantie : d’une valeur d’au moins 300 000 €, détenu en nom propre (jusqu’à 70 % de sa valeur) ou par une SCI à l’impôt sur les sociétés (jusqu’à 50 %). Une SCI à l’impôt sur le revenu n’est pas éligible.
• Montant : à partir de 100 000 €.
• Taux : toujours fixe, 9,95 % pour un financement immobilier spéculatif. Taux fixe hors assurance, selon profil, sous réserve d'acceptation du dossier par la banque. Destiné à une activité professionnelle, ce crédit relève du crédit professionnel et non des règles du crédit immobilier aux particuliers du Code de la consommation.
• Durée : jusqu’à 25 ans en amortissable, 15 ans maximum in fine.
• Frais : environ 9,5 % pour 100 000 €, dégressifs jusqu’à environ 8,5 % sur les montants plus élevés, financés par le prêt. Ils couvrent notamment le notaire, l’inscription hypothécaire, les frais de dossier, l’expertise et les honoraires.
• Emprunteur : domicilié en France, non inscrit au FICP, avec des revenus d’au moins trois fois la mensualité. Pas d’assurance emprunteur obligatoire.
• Délais : accord de principe en une semaine environ, fonds 30 à 45 jours après acceptation du dossier.

Les fonds peuvent servir à constituer l’apport d’une nouvelle acquisition, à financer des travaux, à relancer un chantier arrêté ou à rembourser un crédit arrivé à échéance avant la revente. Parmi les emprunteurs accompagnés par PraxiFinance, 89,4 % avaient essuyé un refus bancaire, et 98 % des dossiers présentés aux banques obtiennent un accord. Les conditions générales sont présentées sur notre page crédit hypothécaire.

Refus de financement : quelles alternatives pour un marchand de biens ?

Après un refus bancaire, un marchand de biens peut mobiliser un bien qu’il possède par un crédit hypothécaire, céder un bien à réméré, recourir au portage ou vendre avec complément de prix.

La vente à réméré

La vente à réméré est une vente avec faculté de rachat : le marchand vend le bien à un investisseur, qui achète sous le régime de marchand de biens, et peut le racheter dans un délai de 5 ans au plus. Ce n’est pas un crédit : elle reste accessible malgré un fichage FICP.

• Prix : généralement 50 % à 60 % de la valeur du bien.
• Coût : environ 8,5 % à la signature, puis une indemnité d’occupation de 10 à 12 % par an payée d’avance, détaillés dans notre guide du coût d’une vente à réméré.
• Durée en pratique : 6 à 36 mois.
• Délais : 10 à 20 jours à Paris, 30 à 60 jours en province.

Pour un bien en stock qui tarde à se vendre ou un chantier bloqué, voir le portage immobilier et le réméré pour marchand de biens.

La vente avec complément de prix

Si le bien doit de toute façon être vendu, la vente avec complément de prix fonctionne comme une avance en attendant la vente : c’est une vente définitive, payée 42 % à 60 % de la valeur à la signature, et le vendeur reçoit à la revente tout ce qui dépasse le prix d’achat.

Les financements professionnels

Une société en difficulté plus large peut aussi étudier les solutions présentées dans financement professionnel immobilier et la vente à réméré pour une entreprise en difficulté.

Comment PraxiFinance accompagne les marchands de biens ?

PraxiFinance, spécialiste du crédit hypothécaire depuis 1990, étudie le financement à partir de la valeur des biens que vous détenez et oriente vers la solution adaptée : crédit hypothécaire si votre profil le permet, vente à réméré en cas de fichage ou d’urgence, vente avec complément de prix si la vente est décidée. Vous pouvez tester votre dossier avec notre simulation.

À retenir : un marchand de biens se finance d’abord par un crédit bancaire in fine garanti par le bien acheté et un apport. Les banques demandent un historique, une marge suffisante et des fonds propres. Le régime de l’article 1115 du CGI réduit les droits de mutation contre un engagement de revendre sous cinq ans. Après un refus, un bien déjà détenu peut être mobilisé par un crédit hypothécaire à 9,95 % fixe, ou par une vente à réméré si le dirigeant est fiché au FICP. Taux fixe hors assurance, selon profil, sous réserve d'acceptation du dossier par la banque. Destiné à une activité professionnelle, ce crédit relève du crédit professionnel et non des règles du crédit immobilier aux particuliers du Code de la consommation.

Questions fréquentes

Quelle banque finance les marchands de biens ?

Les banques de réseau disposant d’un service professionnel immobilier, des banques privées et des établissements spécialisés. Le bon interlocuteur dépend de votre expérience, de la taille de l’opération et de sa localisation.

Peut-on obtenir un financement marchand de biens sans apport ?

Rarement auprès d’une banque. L’apport peut en revanche être constitué en empruntant sur un bien déjà détenu, en faisant entrer un associé ou un investisseur, ou en obtenant un crédit vendeur.

Quel est le taux d’un crédit hypothécaire pour un marchand de biens ?

Le taux est fixe : 9,95 % pour un financement immobilier spéculatif, en amortissable comme in fine. Taux fixe hors assurance, selon profil, sous réserve d'acceptation du dossier par la banque. Destiné à une activité professionnelle, ce crédit relève du crédit professionnel et non des règles du crédit immobilier aux particuliers du Code de la consommation.

Un marchand de biens fiché au FICP peut-il être financé ?

Le crédit hypothécaire n’est pas accessible en cas d’inscription au FICP. La vente à réméré, qui n’est pas un crédit, reste possible.

Que se passe-t-il si le bien n’est pas revendu dans les cinq ans ?

Le marchand de biens perd le bénéfice du régime de l’article 1115 du CGI : il doit les droits de mutation dont il a été dispensé, majorés de l’intérêt de retard.

Combien de temps pour obtenir les fonds ?

Pour un crédit hypothécaire, une semaine environ pour l’accord de principe, puis 30 à 45 jours après acceptation. Pour une vente à réméré, 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province.