Un crédit immobilier en cours, même garanti par une hypothèque, n'empêche pas une vente à réméré. Le notaire rembourse la banque sur le prix de vente, fait lever l'hypothèque et vous verse le solde. Vous restez dans votre logement et conservez le droit de le racheter. Cette page explique les conditions, ce que la banque peut réclamer, un exemple chiffré, et quand un prêt hypothécaire est préférable.
Peut-on faire une vente à réméré avec un crédit en cours ?
Oui. À la signature, le notaire utilise le prix de vente pour rembourser intégralement le capital restant dû, les éventuels impayés et les frais. L'hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers qui garantissait le prêt est ensuite levé. L'investisseur acquiert ainsi un bien libre de toute inscription, et vous êtes libéré de votre crédit.
La seule condition est que le prix de vente couvre l'ensemble des dettes à solder et les frais de l'opération. Chez PraxiFinance, les dettes à rembourser ne doivent pas dépasser environ 50 % de la valeur du bien, et le bien doit valoir au moins 300 000 €.
La banque doit-elle donner son accord ?
Non. Le remboursement de votre prêt étant intégral, il s'agit d'un remboursement anticipé que la banque ne peut pas refuser. Elle peut en revanche réclamer :
- des indemnités de remboursement anticipé, si le contrat les prévoit, plafonnées par le Code de la consommation à un semestre d'intérêts et à 3 % du capital restant dû ;
- en cas de déchéance du terme déjà prononcée, les impayés, les intérêts de retard et l'indemnité contractuelle prévue par le contrat.
Le notaire demande à la banque un décompte de remboursement arrêté à la date de signature, intègre ces sommes dans la répartition du prix et vous verse le solde.
Plusieurs crédits ou plusieurs hypothèques sur le bien
Un bien peut être grevé de plusieurs inscriptions : hypothèque conventionnelle de la banque, hypothèque légale du Trésor public, hypothèque judiciaire d'un créancier. Le notaire consulte l'état hypothécaire, obtient le décompte de chaque créancier et les règle tous sur le prix, dans l'ordre de leurs rangs. Chaque inscription est ensuite radiée. Le réméré permet ainsi de regrouper en une seule opération le crédit immobilier, les crédits à la consommation et les dettes fiscales ou sociales : voir le réméré pour payer ses dettes.
Hypothèque et réméré : exemple chiffré avec un crédit en cours
Un couple doit 200 000 € de capital restant dû sur son prêt immobilier, plus 15 000 € d'impayés et de frais. Sa maison vaut 600 000 €. Il la vend à réméré pour 360 000 € (60 % de sa valeur), sur 2 ans.
Le couple n'a plus de mensualité de crédit, plus d'indemnité d'occupation à verser pendant 2 ans, et dispose de 42 400 € de trésorerie. Pour racheter, il devra réunir 360 000 €, soit 60 % de la valeur du bien : un montant finançable par un prêt une fois sa situation rétablie. Voir comment racheter son bien en fin de réméré.
Si le couple ne rachète pas dans le délai, l’acquéreur devient propriétaire irrévocable (article 1662 du Code civil) : la perte de la maison est définitive. Le couple conserve le prix perçu, qui a soldé son crédit et lui a laissé 42 400 €, mais il doit libérer les lieux dans les conditions prévues par l’acte et la convention d’occupation.
Réméré ou prêt hypothécaire : que choisir ?
Si vous êtes encore finançable, un crédit hypothécaire permet aussi de solder votre crédit en cours, en restant propriétaire et à un coût moindre : jusqu'à 70 % de la valeur du bien, sur 25 ans au plus, avec des frais d'environ 8,5 à 9,5 % du montant emprunté. Il suppose des revenus suffisants pour rembourser les mensualités et l'absence de fichage.
Le réméré devient la solution adaptée lorsque ces conditions ne sont plus réunies : refus bancaire, fichage FICP, revenus insuffisants, déchéance du terme ou saisie en cours. Il n'exige aucun critère bancaire et verse les fonds en 10 à 20 jours à Paris, 30 à 60 jours en province. PraxiFinance étudie toujours d'abord le crédit hypothécaire. En cas de saisie déjà engagée, voir le réméré pour arrêter une saisie immobilière.
Le réméré doit cependant rester une véritable vente. Si l’opération dissimule en réalité un prêt dont le bien sert de sûreté, le juge peut la requalifier en contrat pignoratif et l’annuler ; sur la résidence principale, elle peut être sanctionnée comme pacte commissoire prohibé (article 2459 du Code civil). Les indices retenus sont notamment un prix très inférieur à la valeur, le maintien du vendeur dans les lieux contre une indemnité qui s’analyse en intérêts, et l’intention des parties de prêter plutôt que de vendre.
Questions fréquentes sur le réméré avec un crédit en cours
Peut-on vendre à réméré un bien encore hypothéqué ?
Oui. Le notaire rembourse le créancier sur le prix de vente et fait radier l'hypothèque à la signature.
La banque peut-elle s'opposer au réméré ?
Non. Elle est intégralement remboursée. Elle peut seulement réclamer les indemnités prévues par le contrat, dans les limites fixées par la loi.
Que se passe-t-il si mes dettes dépassent la moitié de la valeur du bien ?
Le prix de vente risque de ne pas couvrir les dettes et les frais, et le rachat devient difficile à financer. Le dossier doit alors être étudié au cas par cas.
Dois-je continuer à payer des mensualités ?
Non. Votre crédit est soldé et l'indemnité d'occupation est prépayée à la signature pour toute la durée.
Le réméré est-il possible en SCI ?
Oui, si les statuts l'autorisent et si les associés donnent leur accord. Voir le réméré en SCI.
Le réméré est-il un prêt ?
Non. Le réméré est une vente avec faculté de rachat : vous vendez votre bien à un investisseur, qui en devient propriétaire à la signature, et vous gardez pendant 5 ans au plus le droit de le racheter. Il n’y a ni emprunt, ni mensualité, ni étude de votre endettement : c’est pour cela que le réméré reste accessible malgré un fichage FICP ou une déchéance du terme. Le coût correspond à environ 8,5 % de frais à la signature, puis à une indemnité d’occupation de 10 à 12 % par an, payée d’avance. Si vous restez finançable, un crédit hypothécaire vous permet au contraire de rester propriétaire.
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