Licitation : définition, procédure et alternatives pour sortir de l'indivision

La licitation est la vente d’un bien détenu en indivision, à l’amiable ou aux enchères, dont le prix est ensuite réparti entre les indivisaires selon leurs droits. Elle met fin à l’indivision lorsque le bien ne peut pas être partagé en nature ou qu’aucun indivisaire ne peut le conserver. Elle peut être amiable, quand un indivisaire rachète le bien avec l’accord de tous, ou judiciaire, quand le tribunal ordonne la vente aux enchères dans le cadre d’un partage judiciaire.

Ce guide présente la définition de la licitation, la différence avec le partage, le déroulement d’une licitation judiciaire, sa durée, ses frais et les moyens de l’éviter en rachetant les parts des autres indivisaires.

Qu’est-ce qu’une licitation ?

Une licitation est la mise en vente d’un bien indivis au profit des indivisaires ou d’un tiers, afin d’en partager le prix. Selon l’article 1686 du Code civil, la vente aux enchères s’impose lorsqu’un bien commun ne peut pas être partagé commodément et sans perte, ou lorsque, dans un partage amiable, aucun copartageant ne peut ou ne veut le prendre.

La licitation concerne le plus souvent un logement reçu en héritage, une maison achetée à deux par un couple séparé ou un bien acquis entre associés de fait. Elle repose sur l’article 815 du Code civil : nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. Chaque indivisaire peut donc provoquer la sortie de l’indivision, et la licitation est l’un des moyens d’y parvenir.

Licitation amiable ou judiciaire

On distingue deux formes de licitation :

• la licitation amiable : les indivisaires s’accordent, à l’unanimité, pour attribuer le bien à l’un d’eux ou pour le vendre ; l’acte de licitation est signé devant notaire ;
• la licitation judiciaire : faute d’accord, le tribunal judiciaire ordonne la vente du bien aux enchères publiques, à la barre du tribunal ou devant un notaire.

Licitation ou partage : quelle différence ?

Le partage répartit les biens indivis entre les indivisaires, alors que la licitation vend un bien pour en répartir le prix. Lorsqu’une succession comporte plusieurs biens, le partage en nature attribue à chacun des lots de valeur équivalente, avec si besoin une soulte. Lorsqu’il n’existe qu’un seul bien, par exemple une maison, le partage en nature est souvent impossible : la licitation devient alors l’issue du partage.

On parle de « licitation faisant cesser l’indivision » lorsque le bien est attribué à l’un des indivisaires, qui devient seul propriétaire en versant aux autres la valeur de leurs parts. Cette opération est fiscalement assimilée à un partage lorsqu’elle intervient entre membres de l’indivision d’origine, par exemple entre héritiers ou entre ex-époux. Une licitation au profit d’un tiers est, elle, une vente ordinaire.

Comment se déroule une licitation judiciaire ?

La licitation judiciaire est ordonnée par le juge au terme d’une action en partage judiciaire, lorsque les indivisaires ne parviennent pas à s’entendre. La procédure suit plusieurs étapes :

1. Tentative de partage amiable : l’assignation en partage doit décrire les démarches entreprises pour parvenir à un accord, faute de quoi elle est irrecevable.
2. Assignation devant le tribunal judiciaire du lieu du bien ou de l’ouverture de la succession ; l’avocat est obligatoire.
3. Jugement : le tribunal ordonne le partage, désigne en général un notaire chargé des opérations et un juge chargé de les surveiller, et ordonne la licitation si le bien n’est pas commodément partageable.
4. Vente aux enchères : le jugement fixe une mise à prix ; les enchères sont portées par des avocats à l’audience des criées ou devant le notaire désigné, et chaque indivisaire peut enchérir.
5. Répartition du prix : après paiement des dettes de l’indivision et des frais, le prix est réparti entre les indivisaires dans l’acte de partage.

La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, visant à simplifier la sortie de l’indivision, a renforcé le rôle du juge commis, qui peut trancher les désaccords et ordonner la licitation au cours des opérations de partage. Certaines modalités dépendent encore d’un décret d’application. Le texte est consultable sur Légifrance.

La vente à la majorité des deux tiers, une voie plus rapide

Avant d’engager un partage judiciaire, les indivisaires détenant au moins les deux tiers des droits peuvent demander la vente du bien selon l’article 815-5-1 du Code civil. Ils expriment leur intention devant notaire, qui la fait signifier aux autres indivisaires ; en cas d’opposition ou de silence, le tribunal judiciaire peut autoriser la vente par licitation si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres. Cette voie est détaillée dans notre guide pour forcer la vente d’un bien en indivision.

Combien de temps dure un partage judiciaire ?

Un partage judiciaire dure en pratique plus d’un an, et souvent plusieurs années en cas d’expertise, de contestations ou d’appel. Le notaire désigné dispose en principe d’un an à compter de sa désignation pour établir l’état liquidatif, délai qui peut être suspendu ou prorogé. Il faut y ajouter le temps de l’assignation, de l’audience et de la vente aux enchères elle-même.

La licitation amiable entre indivisaires

La licitation amiable permet à un ou plusieurs indivisaires de racheter le bien, ou aux indivisaires de le vendre ensemble, sans passer par le juge. Elle suppose l’accord unanime des indivisaires sur le principe et sur la valeur du bien.

En pratique, elle se déroule chez le notaire :

• estimation du bien, idéalement par un expert ou une agence, pour fixer une valeur acceptée par tous ;
• calcul des droits de chacun et du montant à verser aux indivisaires sortants ;
• signature de l’acte de licitation, publié au service de la publicité foncière ;
• versement des fonds, souvent financés par un prêt garanti par le bien.

C’est la voie la plus rapide et la moins coûteuse, car elle évite les frais d’avocat et la décote des enchères. Lorsqu’un indivisaire bloque toute décision, notre article sur le refus d’un héritier de vendre un bien présente les recours possibles.

Quels frais pour une licitation ?

Les frais d’une licitation dépendent de sa forme et de la qualité de l’acquéreur. Entre membres de l’indivision d’origine, la licitation de biens issus d’une succession, d’une communauté conjugale ou d’une indivision entre époux ou partenaires de PACS est soumise au droit de partage de 2,5 %, et non aux droits de mutation. Ce droit est calculé sur la valeur des parts acquises, ou sur la valeur nette de l’ensemble des biens si l’opération met fin à l’indivision. Pour les partages consécutifs à un divorce ou à la rupture d’un PACS, le taux du droit de partage est de 1,10 % depuis le 1er janvier 2022. Ces règles sont présentées dans le BOFiP consacré aux partages et licitations.

S’y ajoutent :

• les émoluments du notaire et la contribution de sécurité immobilière ;
• en cas de licitation judiciaire, les honoraires d’avocat de chaque partie, les frais de publicité de la vente et d’éventuels frais d’expertise ;
• en cas de vente aux enchères, la décote fréquente du prix d’adjudication par rapport à la valeur de marché.

Une licitation au profit d’un tiers est taxée comme une vente classique, avec des droits de mutation à titre onéreux à la charge de l’acquéreur.

Comment éviter la licitation en rachetant les parts ?

Le moyen le plus sûr d’éviter une licitation judiciaire est de racheter les parts des autres indivisaires, à l’amiable, en leur versant une soulte. Encore faut-il disposer des fonds. Plusieurs solutions existent :

• le crédit hypothécaire : PraxiFinance, spécialiste du crédit hypothécaire depuis 1990, finance le rachat de soulte à taux fixe, 4,10 % en amortissable sur 15 à 19 ans, 4,80 % sur 20 ans et plus, ou 4,30 % in fine sur 10 ans minimum. Le bien doit valoir au moins 300 000 €, le besoin partir de 100 000 € et les revenus atteindre au moins 3 fois la mensualité. L’accord de principe est obtenu en une semaine environ ;
• la vente à réméré, si l’indivisaire qui souhaite garder le bien est inscrit au FICP : avec l’accord de tous les indivisaires, le bien est vendu à un investisseur avec faculté de rachat, pendant 5 ans au maximum, ce qui permet de désintéresser les sortants avant de racheter le bien dans le délai convenu. Voir la page vente à réméré ;
• la vente avec complément de prix, si les indivisaires acceptent de vendre : cette vente définitive permet d’encaisser rapidement une partie du prix, puis de percevoir à la revente tout ce qui dépasse le prix d’achat, plutôt que de subir la décote des enchères. Voir la vente avec complément de prix.

Le calcul du montant à verser est expliqué dans nos guides pour payer une soulte et pour réaliser un rachat de soulte entre héritiers. Les autres options pour conserver le bien sont détaillées dans notre article pour sortir d’une indivision sans vendre.

À retenir : la licitation est la vente d’un bien indivis dont le prix est partagé entre les indivisaires. Amiable, elle suppose l’unanimité et se signe chez le notaire ; judiciaire, elle est ordonnée par le tribunal à l’issue d’un partage judiciaire et se termine par une vente aux enchères, plus longue et plus coûteuse. Entre membres de l’indivision d’origine, le droit de partage de 2,5 % s’applique. Racheter les parts, grâce à un crédit hypothécaire ou à une vente à réméré, permet souvent d’éviter la vente forcée.

Questions fréquentes

Quelle est la définition de la licitation ?

La licitation est la vente, amiable ou aux enchères, d’un bien détenu en indivision, dont le prix est réparti entre les indivisaires. Elle permet de sortir de l’indivision lorsque le bien ne peut pas être partagé en nature.

Qu’est-ce qu’un acte de licitation ?

C’est l’acte notarié par lequel un bien indivis est attribué à l’un des indivisaires, ou vendu, moyennant le paiement de la valeur des parts aux autres. Il est publié au service de la publicité foncière et donne lieu au droit de partage ou aux droits de mutation selon les cas.

Un indivisaire peut-il s’opposer à une licitation ?

Il peut refuser une licitation amiable, qui exige l’unanimité. En revanche, il ne peut pas empêcher un partage judiciaire : si le bien n’est pas partageable, le tribunal peut ordonner la licitation malgré son opposition.

Un indivisaire peut-il enchérir lors de la vente aux enchères ?

Oui. Chaque indivisaire peut porter des enchères par l’intermédiaire d’un avocat et devenir adjudicataire du bien. Le prix d’adjudication est ensuite pris en compte dans les opérations de partage.

Le notaire peut-il organiser une licitation ?

Oui. Le notaire rédige l’acte de licitation amiable et peut être désigné par le tribunal pour procéder à la vente aux enchères dans le cadre d’une licitation judiciaire.

Peut-on hypothéquer un bien en indivision pour éviter la licitation ?

Oui, avec l’accord de tous les indivisaires, ou après le rachat des parts par celui qui conserve le bien. Les conditions sont détaillées dans notre guide pour hypothéquer un bien en indivision.